6. února 2023

Spoluvlastnictví domu a rekonstrukce jednotlivých bytů

Maminka byla spoluvlastnicí poloviny činžovního domu a v jednom bytě bydlela do roku 2018. Po její smrti jsme se s neteří staly novými spoluvlastníky, každá 1/4. Druhá polovina domu patřila mojí tetě a po její smrti v roce 2015 přešlo spoluvlastnictví její části na dvě vnučky. Do doby, než zemřela teta, maminka spravovala celý dům a rekonstruovala jednotlivé byty z výnosu domu, s tetiným souhlasem. Po smrti tety se tedy i její byt opravil ze společných peněz a užívá ho vnučka. Vnučka si rozdělila vertikálně dům a poslala nájemníkům na své straně nové smlouvy a zřídila nový účet. Maminka tedy vybírala dále na barákový účet pouze peníze ze zbylých tří bytů. Spolumajitelky si nikdy nájem neplatily. Po smrti maminky chceme s neteří byt zrekonstruovat, abychom ho mohly pronajímat. Můžeme požadovat po ostatních spoluvlastnicích finanční podíl? S rozdělením domu a určení podílů bytů spolumajitelky po tetě nesouhlasí.

Z informací Vámi poskytnutých vyplývá, že předmětný činžovní dům se nachází v podílovém spoluvlastnictví čtyř osob. Znamená to tedy, že nedošlo k reálnému rozdělení tohoto domu a jednotlivé podíly jsou pouze ideální, vyjadřující míru, jakou se jednotliví spoluvlastníci podílejí na právech a povinnostech vyplývajících ze spoluvlastnictví věci. V předmětném bytovém domě tedy nedošlo k vymezení jednotek ve smyslu ust. § 1159 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále též jen „OZ“).

Na druhou stranu ve svém dotazu dále uvádíte, že jeden ze spoluvlastníků si dům vertikálně rozdělil a poslal nájemcům na své straně nové smlouvy. Vzhledem k tomu, že neznám specifika tohoto případu, mohu pouze usuzovat, že mezi Vámi, tedy spoluvlastníky, došlo zřejmě k určité dohodě, na základě které předmět spoluvlastnictví tímto způsobem spravujete. Vzhledem ke skutečnosti, že neznám obsah této dohody ani případná jiná ujednání mezi spoluvlastníky, budu dále vycházet pouze z platné právní úpravy týkající se podílového spoluvlastnictví.

Rekonstrukce bytu nacházejícím se ve společné věci spadá pod správu společné věci. Ta je upravena v ust. § 1126 a následujících OZ. Občanský zákoník rozlišuje mezi běžnou správou společné věci a správou, která se týká významné záležitosti společné věci, kterou se rozumí zejména zlepšení nebo zhoršení společné věci, změna jejího účelu či její zpracování. Při rozhodování o správě společné věci se hlasy spoluvlastníků počítají podle velikosti jejich podílů, ve Vašem případě má tedy hlas každého ze spoluvlastníků stejnou váhu. O běžné správě společné věci rozhodují spoluvlastníci většinou hlasů, o významných záležitostech potom zákon vyžaduje rozhodnutí alespoň dvoutřetinové většiny hlasů spoluvlastníků. Rozhodnutí většiny je poté závazné i pro menšinové spoluvlastníky, kteří se na úhradě nákladů musejí podílet dle poměru velikosti svých podílů, pokud není jiné dohody.

Vzhledem k tomu, že Vy s neteří vlastníte dohromady jednu polovinu domu a zbylé dvě spoluvlastnice druhou polovinu domu, potřebnou většinu hlasů k rozhodnutí o rekonstrukci bytu bez hlasů ostatních nezískáte, tudíž po jejím provedení nebudete moci po ostatních spoluvlastnících požadovat podíl na skutečných nákladech.

V případě, že rekonstrukci provedete i bez jejich souhlasu, lze uvažovat o dvou případech, které jsou upraveny v ust. § 1136 OZ.  V prvním případě se může jednat o rekonstrukci vedoucí k záchraně věci, ve druhém případě potom o rekonstrukci, která nemá povahu nezbytnosti ve smyslu zachování věci. Ve vašem případě se bude jednat o druhou situaci, na kterou dopadá ust. § 1136 písm. a) OZ, které stanoví, že „spoluvlastník, který vynaložil na společnou věc náklad v zájmu ostatních spoluvlastníků bez jejich vyrozumění a souhlasu, může požadovat poměrnou část náhrady v rozsahu zhodnocení věci, jednalo-li se o náklad, který byl spoluvlastníkům ku prospěchu.“ V tomto případě tedy nemáte právo na poměrnou úhradu skutečně vynaložených nákladů, tj. investice (ty lze požadovat pouze na základě dohody s ostatními spoluvlastníky nebo rozhodnutí 2/3 většiny hlasů za předpokladu, že i přehlasovaný vlastník byl řádně vyrozuměn), ale jen podíl z částky, o kterou se předmět spoluvlastnictví zhodnotil. Porovnávala by se tedy cena domu před rekonstrukcí a po jejím provedení, přičemž každý ze spoluvlastníků by měl uhradit ¼ zhodnocení, tj. 1/4 ze zjištěného rozdílu v hodnotě věci. Tohoto nároku se lze poté případně domáhat i soudní cestou.

Z Vašeho dotazu rovněž vyplývá, že byste měla zájem na rozdělení tohoto spoluvlastnictví, s čímž však ne všichni spoluvlastníci souhlasí. Ust. § 1140 odst. 2 OZ dává každému ze spoluvlastníku možnost kdykoli požádat soud o zrušení spoluvlastnictví. Preferovaným způsobem soudního vypořádání spoluvlastnictví je reálné rozdělení věci, což vyplývá přímo z občanského zákoníku, neboť ten soudu ukládá, aby se prioritně zabýval možností rozdělení. V rámci řízení o zrušení spoluvlastnictví se lze případně domáhat i vypořádání v tzv. širším smyslu, tj. vypořádat např. i zmíněné investice. Zde bychom Vám již doporučili vyhledat právní pomoc advokáta, který by Vám s danou situací pomohl.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

X