27. ledna 2023

Správce garážových stání

Předně mi dovolte uvést, že zákon pouze ukládá povinnost, aby spoluvlastníci jednotky zmocnili společného zástupce, který bude vykonávat jejich práva vůči SVJ. Z Vašeho dotazu vyplývá, že jste jako členové SVJ určili společného zástupce „garážové jednotky“, který vykonává práva vůči osobě odpovědné za správu domu.

Naše SVJ vzniklo 2002 v domě, který je jedním z 10 domů v rondelu se společným vnitroblokem a společnými garážovými stáními (průjezdními, přístupnými všem vlastníkům bytových jednotek všech 10 domů (v 1.-6. nadzemních podlažích) a oddělenými sklepy některých vlastníků pod domy. Pod každým z 10 domů leží půdorysně jedna garážová jednotka (s 11-22 vyznačenými garážovými stáními na podlaze bílou čárou). V prohlášení vlastníka našeho domu je uveden typ jednotky = “společné garáže”. Nikde není uvedeno, že se jedná o “nebytovou jednotku”. Všech 10 domů, resp. SVJ v rondelu, má uzavřenu dohodu s jedním správcem – firmou (jak domů samotných, tak za vnitroblok a společné garáže) na sdílení a rozúčtování nákladů v těchto garážích, protože ve 2 domech jsou umístěna vrata a ve 2 vzduchotechnika, takže tyto jsou energeticky náročnější. Správce spravuje již 15 let všechny domy, garážové jednotky, vnitroblok v rondelu, vede za všechny domy, společné prostory (vnitroblok, garáže) též účetnictví. Ostatní domy mají jako orgány ze stanov výbory sestavené z vlastníků. Naše SVJ (1 z 10 domů) má nově tzv. profesionálního předsedu – firmu. Tento předseda vyžaduje 1. institut společného zástupce garážové jednotky, kterého jsme si tedy určili z řad spoluvlastníků garážových stání, a který jednak, pokud je zmocněn nadpoloviční většinou spoluvlastníků k určitému hlasování, tak na shromáždění za tuto jednotku hlasuje, a který zároveň plní roli kontaktu za tyto spoluvlastníky na společného správce jak našeho domu, tak ostatních 9  vč. garážových jednotek pod 10 domy. Náš profesionální předseda kritizuje, že máme proti NOZ jednoho společného správce na všech 10 domů, 10 garážových jednotek pod 10 domy (10 SVJ) a nutí naši garážovou jednotku, abychom si ještě za naši garážovou jednotku zvolili tzv. správce společné věci, který by musel samostatně a výjimečně od ostatních vybírat zálohy, vést účetnictví, řešit investice apod. uvnitř jednotky samotné – podotýkám, že naše garážová jednotka domě má 14 garážových stání z celkových 166 pod ostatními sousedními 9 domy v rondelu. Je jeho názor oprávněný, že tedy každá garážová jednotka by měla mít ještě svého správce společné věci, takže bude v rondelu 10 správců společné věci s 10 samostatnými účetnictvími a nad nimi ještě jedna správcovská firma, se kterou mají všechna SVJ uzavřenu mandátní smlouvu a dohodu o sdílení/rozúčtovávání společných nákladů za garáže, vnitroblok? 

Ve svém dotazu uvádíte, že jste si ze svých řád zvolili společného zástupce, který je zmocněn k výkonu Vašich hlasovacích a dalších práv vůči odpovědné osobě. Mám tedy za to, že jste tuto zákonnou povinnost splnili.

V daném případě je irelevantní, zdali osoba Vámi zvolená jako společný zástupce „garážové jednotky“ plní současně i jiné role, např. roli kontaktu za spoluvlastníky na společného správce.

Co se týká kritiky ze strany Vašeho předsedy ohledně společného správce, dovolím si k tomu uvést následující.

Při výběru osoby správce společné věci je žádoucí, aby byl přesně vymezen rozsah práv a povinností, které má vykonávat. Není-li tomu tak, je při vymezení správy třeba vycházet především z povahy věci.

U bytového domu se tak v případě správy jedná zejména o zajišťování údržby a oprav společných částí, lze sem zahrnout i vedení listin o výdajích a příjmech ze společné věci, řešení investic, provádění záznamů o příjmech a výdajích nebo také vedení účetnictví a podání vyúčtování.

Pokud činnost správce dokáže řádně plnit současná Vámi zvolená správcovská firma na základě uzavřené mandátní smlouvy, není potřeba mít správce dalšího, přičemž tato volba náleží a rozhodovat o tom mohou pouze spoluvlastníci „garážové jednotky“.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

X