SVJ nechce předložit vyúčtování

Podle předpisu úhrad za užívání bytu platíme měsíčně dlouhodobou zálohu na opravy, zálohový příspěvek na správu domu a pozemku (zahrnuje zálohy na účetnictví, provozní vydání a technickou správu, odměny statutárního orgánu, pojištění nemovitosti) a zálohy na služby spojené s bydlením (zálohy na společnou elektřinu, úklid společných prostor, výtah, studenou vodu, teplo a teplou vodu). V našich stanovách je přesně uvedeno, že zálohový příspěvek na správu domu a pozemku se s každým členem vyúčtuje nejpozději do 4 měsíců po skončení kalendářního roku a rozdíl z vyúčtování se vypořádá nejpozději do 4 měsíců od doručení vyúčtování. Dále je ve stanovách přesně uvedeno, že dlouhodobá záloha se s každým členem vyúčtuje v minimálním členění na náklady na opravy a na výdaje na modernizace a rekonstrukce společných částí a to do 4 měsíců po skončení kalendářního roku, nečerpaný zůstatek dlouhodobé zálohy se nevypořádává a převádí se do dalšího roku. Vyúčtování záloh na služby je společenství podle stanov povinno provést nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období. Správce provádí každý rok vyúčtování pouze záloh na služby a zálohový příspěvek na správu domu vůbec nevyúčtovává ani nevypořádává a dlouhodobou zálohu také nevyúčtovává. Jak se lze proti uvedenému bránit? SVJ i správce jsem písemně (doporučeným dopisem, emailem)  i ústně, vyzvala k předložení vyúčtování, ale nijak nereagoval. Můžu tedy zálohové příspěvky na správu domu a pozemku a dlouhodobou zálohu přestat platit, když nemám ani žádný podklad na základě, kterého by bylo prokázáno, že platba je odůvodněná a ve správné výši. SVJ ani správce mi žádné podklady poskytnout nechce a nemáme ani schválený žádný rozpočet ani plán oprav. Můžu požadovat pokutu, jak je uvedeno v zákoně o vlastnictví bytů 50 Kč/den, protože mi nebylo umožněno nahlížení do dokumentů (vyzvala jsem správce i SVJ, aby mi sdělili termín, kdy můžu nahlížet do dokumentů, ale nijak nereagovali). Když se dostavím do kanceláře správce, řeknou mi, že na mě nemají čas a že se mám objednat, ale oni nemají čas nikdy, stejně jako předseda výboru, buď není doma nebo neotvírá. Pokutu dle zákona č. 67/2013 Sb. lze požadovat  pouze v souvislosti s nahlížením do dokladů souvisejících s vyúčtováním služeb, nebo se pokuta za neumožnění nahlížení do dokumentů vztahuje i na zálohový příspěvek na správu domu a pozemku a dlouhodobé zálohy na opravy? V našich stanovách je uvedeno, že člen společenství má právo seznámit se s hospodařením společenství, včetně nahlížení do uzavřených smluv, účetních knih a dokladů, takže když mi toto není umožněno, můžu ve všech případech požadovat pokutu 50 Kč/den, i když mi není předložena k nahlédnutí smlouva mezi SVJ a správcem? Jak mám situaci řešit přestat platit příspěvky, které nejsou vyúčtovávány, a čekat, až na mě SVJ podá žalobu, nebo mám podat žalobu sama s tím, že SVJ neplní svoje povinnosti?

Jelikož nejsem seznámen s přesným zněním stanov vašeho SVJ, budu ve své odpovědi vycházet z platné právní úpravy, a tedy především ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník a zák. č. 67/2013 Sb. Od 1. 1. 2014 se právní úprava týkající se společenství vlastníků jednotek nachází v občanském zákoníku, který nahradil Vámi zmíněný zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů.

Zákon č. 67/2013 Sb. stanoví, že pokud poskytovatel nesplní svoji povinnost stanovenou tímto zákonem, například povinnost spojenou s právem příjemce služeb nahlížet do podkladů k vyúčtování, je povinen zaplatit příjemci služeb pokutu. Jelikož je v zákoně přesně stanoveno, že se musí jednat o porušení povinností, kterou tento zákon stanoví a zároveň se tento zákon vztahuje pouze na vyúčtování služeb spojených s užíváním bytu, domnívám se, že s použitím restriktivního výkladu lze vztahovat právo na zaplacení pokuty pouze na porušení povinnosti vyúčtování záloh na služby.

Pokud tedy poskytovatel služeb neporušil povinnost předložit Vám do 4 měsíců po skončení zúčtovacího období vyúčtování záloh na služby, nárok na zaplacení pokuty nemáte.

Na druhou strany, dochází-li ze strany SVJ, konkrétně ze strany výboru k porušování povinností, které mu zákon ukládá, například umožnění vlastníku jednotky nahlížet do smluv uzavřených ve věcech správy, účetních knih nebo porušuje-li výbor znění stanov, může se vlastník bytové jednotky domáhat ochrany svého práva soudní cestou, a tedy podáním žaloby pro porušení povinnosti na členy výboru SVJ.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS