1. února 2023

Údajná černá stavba

Nedávno nás kontaktovala paní ze stavebního úřadu. Řešila u nás černou stavbu (přístavek, postaven v roce 1973 s povolením od obce – dříve neexistoval SÚ), že jsme ji při koupi nemovitostí nedodali skutečnost stávajícího domu. (Neví, zda rekonstrukce probíhají v udržovacích pracích či nikoliv). Jenže jsem při prodeji dostala pouze kupní smlouvu, smlouvu o tom, v jakém stavu byl předán plyn i elektřina, a smlouva o předání klíčů. Dům je 130 let starý. Po dohledávání všech papíru se zjistilo, že žádná skutečnost neexistuje. Pouze nákresy z let 1973-1975, ale to prý nemůže použít jako skutečnost domu. Novela prý říká, že to musím doložit i přes to, že se dohledalo toto vše (tzn. zaplatit někomu, aby dům znovu nakreslil atd.) Jí to zkrátka nestačí a společnost, která to prý měla předat, nereaguje, prý to nehodlá řešit a realitní kancelář též ne. Ani nejsou schopni zaplatit část špatně prodaného pozemku, který se musel zaměřit a bude se muset odkoupit. Jiný úřad to ale po nás nevyžaduje a do budoucna nevidí problém nám schválit jakoukoliv rekonstrukci či stavbu aj. S daným jednáním a všemi požadavky se setkávají poprvé. Dokonce na mě v některých věcech zírali jako na blbečka, který neví, co povídá. Paní má totiž zřejmě ve vsi “zvěda”, který “bonzuje” druhé. Tudíž v tom vidím i zaujatost. Jak to řešit ? Mám se pokusit jít jinam? Kontaktovat bezplatného právníka?

Odpověď – 1. část:

Stavební zákon, který upravuje mj. postupy související s realizací jednotlivých stavebních záměrů (staveb), ve většině případů podmiňuje stavební činnost povolením či souhlasem příslušného stavebního úřadu. Důvodem toho je zajištění zákonnosti konkrétních stavebních záměrů.

Jestli stavba či její změna je nebo byla prováděna bez příslušných povolení anebo v rozporu s nimi, popřípadě pokud tato povolení byla zákonem stanoveným způsobem zrušena, hovoříme o tzv. černých stavbách (byť zákon tento termín explicitně nepoužívá). Rozumím-li vašemu dotazu správně, svým dotazem se tážete na postup v případě, že jste vlastníkem takové černé stavby.

Zjistí-li stavební úřad černou stavbu, zahájí řízení o odstranění stavby; v oznámení o zahájení řízení poučí stavební úřad vlastníka o možnosti podat ve lhůtě 30 dnů od zahájení řízení žádost o dodatečné povolení stavby. Pokud vlastník stavby požádá ve stanovené lhůtě o její dodatečné povolení (k čemuž dle mého soudu došlo i ve vašem případě), stavební úřad přeruší řízení o odstranění stavby a vede řízení o podané žádosti.

V rámci řízení o dodatečném povolení stavby vlastník prokázat splnění stejných podmínek, jaké by musel splnit v případě územního nebo stavebního řízení. Vlastník je tak mj. povinen doložit veškeré podklady, které by byl jinak povinen předložit k žádosti o stavební povolení či žádosti o územní rozhodnutí. Nepředloží-li vlastník požadované dokumenty, není možné dodatečný souhlas, resp. povolení vydat.

Odpověď – 2. část:

Pokud jde o Váš dotaz, jak dále postupovat, uvádím následující. Skutečnost, že jste koupila dům, jemuž (nebo jeho části) chybělo stavební zákonem vyžadované povolení, resp. souhlas, představuje tzv. právní vadu předmětu koupě. V souvislosti s touto vadou máte právo požadovat po prodávajících odstranění takové vady, přiměřenou slevu z kupní ceny nebo odstoupit od smlouvy.

Jako nejvhodnější řešení předmětné situace Vám tedy doporučuji obrátit se na prodávající a požadovat např. slevu z kupní ceny (resp. vrácení části již uhrazené kupní ceny). Za tuto částku pak můžete zajistit požadované povolení. Dále pak můžete požadovat po prodávající zajištění dodatečného stavebního povolení, resp. souhlasu.

V této souvislosti pak dodám, že uplatnění výše popsaných práv z vadného plnění vůči prodávajícímu je limitováno tím, že se musí jednat o vadu skrytou, a dále pak pětiletou lhůtou. Zákon k tomu konkrétně uvádí následující: „Neoznámil-li kupující prodávajícímu skrytou vadu stavby spojené se zemí pevným základem do pěti let od nabytí, soud kupujícímu právo z vadného plnění nepřizná, namítne-li prodávající, že vada nebyla včas oznámena. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět.“

V daném případě tedy je nutné zohlednit tu skutečnost, kdy jste nemovitost koupila a zda jste nemohla tuto právní vadu zjistit při koupi nemovitosti (např. z katastru nemovitostí).

Závěrem Vám doporučuji vyhledat odbornou pomoc advokáta, který Vám se znalostí všech specifik Vašeho případu poskytne komplexní právní služby.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

X