Vlastnictví garáže a navýšení záloh ze strany SBD

Jsem vlastníkem garáže pod obytným domem SBD. Při převodu garáže do OV byla se mnou sepsána smlouva o zajišťování správy společných části budovy, kde roční záloha byla stanovena na opravy společné části budovy ve výši 142 Kč, záloha za plnění poskytované s užíváním jednotky 846 Kč a odměna za zajišťování správy ve výši 317 Kč, celkem 1306 Kč v roční splátce. Smlouva byla uzavřena 7. 11. 2016 na dobu neurčitou. BD navýšilo od 1. 1. 2019 DZ na 5052 Kč z důvodu jednotné sazby za bytovou plochu a nebytovou plochu (garáže), čímž se domníváme, že to není spravedlivý způsob. Přijaté usnesení zvýhodňuje nájemce bytu oproti vlastníkovi nebytového prostoru garáže, když v domě nebydlí už 20 let, nemá přístup do domu, pouze užívám příjezdovou cestu ve dvorním traktu. Garáž je v prvním podzemním podlaží domu a nikdo s jakoukoliv úpravou garáže nepočítá, vše se týká pouze bytů od 1 NP. Nikdo stávající smlouvu uzavřenou mezi SBD  a vlastníkem nezrušil a nezměnil ani dodatkem. SBD po nás požaduje, abychom se podíleli na výměně stupaček na SV, TUV, rekonstrukci  balkonu, zateplení domu atd., což je nesmysl. Garáž žádné vybavení nemá pouze Světlo k osvětlení prostoru. Vlastník se má podílet na opravách domu jako např. oprava střechy, čištění okapu atd. Jakákoliv interní činnost SBD vlastníka se netýká. Myslíme si, že uzavřenou smlouvu máme platnou. Sazba za podlahovou plochu bytu a nebytových prostor byla vždy rozdílná, což bylo správně. Hodnota bytu se opravami a revitalizací domu finančně zvyšuje, ale u garáži nikoliv. Garáž jsme stavěli svépomocí, vlastníme ji od r. 1976 a jsme přesvědčeni, že platit máme jen to, co je uvedeno v uzavřené smlouvě podepsané vlastníkem a předsedou představenstva SBD.

Jelikož neznám obsah Smlouvy o zajišťování správy společných částí budovy a obsah stanov Vašeho SBD, budu ve své odpovědi vycházet z platných právních předpisů, které tuto problematiku upravují.

Ačkoliv to z Vašeho dotazu přímo nevyplývá, předpokládám, že jste pouze vlastníkem předmětné garáže a že nejste členem SBD. Ve své odpovědi budu z této situace vycházet.

Pro posouzení Vašeho případu je důležité zjistit, zda v bytovém domě vzniklo SVJ (ať už ze zákona, popř. založením vlastníky jednotek) a kdo odpovídá za správu domu a pozemku, jelikož rozhodování o způsobu určení výše dlouhodobých záloh lze pod správu domu podřadit.

Pokud došlo ke vzniku SVJ, odpovídá za správu domu a pozemku ze zákona právě SVJ. Bytové družstvo má právo rozhodovat svými orgány jen o otázkách týkajících se členů družstva, nicméně o záležitostech správy společných částí domu a pozemku rozhodují orgány SVJ.

Orgány SBD mohou stanovit způsob určení výše dlouhodobých záloh, avšak toto je závazné jen pro členy SBD. Znamená to tedy, že povinnost vyplývající z předmětného usnesení se vztahuje pouze k členům, a nikoliv k vlastníkům jednotek.

Pokud nedošlo ke změně obsahu Vaší smlouvy, ani z ní nevyplývá, že by mohlo SBD jednostranně změnit výši dlouhodobé zálohy, pravděpodobně se Vás navýšení ze strany SBD netýká a jste povinen plnit pouze obsah předmětné Smlouvy o zajišťování správy společných částí budovy.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS