27. ledna 2023

Výměna oken, proplácení prací a rozvrat v domě

V našem SVJ nastala bohužel tato situace – jsme malé SVJ o 15 bytech, 8 bytů třípokojových, stejně velkých a sedm dvoupokojových, stejně velkých. Okna v bytě jsou dle prohlášení vlastníka součástí bytu, to je nezpochybnitelné, přesto jsme se v listopadu 2017 ústně dohodli na shromáždění, že se okna v bytě vymění z dlouhodobé zálohy na opravy společných částí (lidově fond oprav), a jednomu vlastníkovi, který již okna vyměněná měl, se po provedení výměny a na základě konečné faktury, až bude známa částka, vrátí jeho odpovídající podíl, který nečerpal, protože okna již vyměněná měl. V březnu 2018 se okna vyměnila a na shromáždění v červnu 2018 požadoval vlastník na shromáždění vyplacení podílu, který nečerpal, a začala bouřlivá diskuze, která rozvrátila celý dům. Předseda začal tvrdit, že nemá nárok na kompenzaci, a pak se k němu přidali i někteří další vlastníci, že se výměna oken hradí ze společných peněz, na což postižený vlastník reagoval tím, že je to možné, ale pouze v případě, kdy okna nejsou součástí bytu. Nyní přišel od advokáta postiženého vlastníka dopis, že okna jsou v majetku jednotlivých vlastníků, kdy ze společných peněz byly hrazeny náklady jednotlivcům a v takovém případě je povinnost společenství vyplatit postiženému vlastníkovi částku, kterou si vyplatili ostatní členové na okna, která nejsou dle PV společnou částí, dle spoluvlastnických podílů (do fondu přispíváme dle spoluvlastnického podílu na společných částech domu), a to i za situace, kdy již postižený vlastník okna měl vyměněná za své finanční prostředky. Postižený vlastník nám sdělil, že pokud mu peníze nevrátíme, obrátí se na soud. Já jsem místopředseda a peníze bych mu klidně vyplatila, přijde mi i v rozporu s dobrými mravy, aby vlastník, který také přispíval, nic nedostal a peníze zůstaly SVJ, když se jedná o zálohu, ale předseda to odmítá a chce se soudit. Chtěla bych vás proto požádat, jak mám vysvětlit předsedovi, nejlépe na základě jakých paragrafů, že peníze máme postiženému vlastníkovi vyplatit, v případě, že je to opravdu naše povinnost, a pokud nemáme povinnost mu je vyplatit, tak opět na základě jakého paragrafu zákona. Jak si myslíte, že může dopadnout soud? Setkali jste se někdy s podobným případem? Já vím o domě, který byl v družstevním vlastnictví a několik vlastníků mělo již okna v bytech vyměněná a byla jim poskytnuta kompenzace, když se měnila ostatní okna, a zaplatili výměnu z fondu. Na všem se ale rozumně domluvili mezi sebou. Takže na závěr bych vše shrnula asi takto: máme jako SVJ povinnost vyplatit vlastníkovi jeho podíl z dlouhodobé zálohy na opravy společných částí (fondu oprav), který nečerpal, protože okna již měl vyměněná za své finanční prostředky, okna v bytě jsou dle prohlášení vlastníka budovy součástí bytu a rozhodně nejsou společnou částí.

Úvodem mi dovolte uvést, že bez znalostí obsahu stanov Vašeho SVJ, popř. smlouvy o výkonu funkce Vašeho předsedy, budu ve své odpovědi vycházet pouze z platné právní úpravy, a to zejména ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.

Předseda SVJ je statuárním orgánem společenství vlastníků a jako takový zastupuje společenství vlastníků navenek. Při tomto musí jednat v souladu se zákonem, stanovami a případně usnesením shromáždění. V případě, že jedná v rozporu s výše psaným, dopouští se tím porušení péče řádného hospodáře, s níž je jako člen orgánu společenství povinen jednat. Za konkrétní ustanovení zákona lze označit § 159 občanského zákoníku týkající se obsahu institutu péče řádného hospodáře.

Důsledkem takového porušení je pak skutečnost, že členové orgánů společenství odpovídají za náhradu škody, která jejich jednáním v rozporu s péčí řádného hospodáře vznikne.

Pokud tedy došlo k rozhodnutí usnesením shromáždění SVJ, že se konkrétnímu vlastníku vrátí část peněžních prostředků a předseda SVJ odmítá takové usnesení splnit, dochází z jeho strany nejspíše k porušení shora uvedené péče řádného hospodáře. Lze tedy uvažovat o tom, že náklady vzniklé v rámci soudního řízení v případě prohry SVJ by musel předseda uhradit, a to jako náhradu škody, která společenství vznikla.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

X