8. února 2023

Výpověď z nájmu a správný právní postup

S manželkou máme pronajatý pokoj v řadovém domku na dobu určitou do 31. 8. 2019, přičemž pokoj je samostatná jednotka s vlastní koupelnou, toaletou a kuchyňským koutem. Nicméně manželka otěhotněla, v jednom pokoji s miminkem být nechceme, tak jsme se rozhodli, že se přestěhujeme do domu mých rodičů v jiném městě, cca 150 km vzdáleném. Manželka je již přestěhovaná, já dosud kvůli práci v pronajatém pokoji zůstávám, nicméně v práci skončím k 31. 5. 2019, a chtěl bych tedy vypovědět smlouvu o nájmu. Nicméně nevím, zda výše uvedené důvody jsou relevantní – tedy slovy občanského zákoníku: zda se změnily po uzavření smlouvy okolnosti, z nichž strany při sjednání vycházely takovým způsobem, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval… Podotýkám, že ve smlouvě je uvedeno toto: “Užívací poměr, založený touto dohodou, může být zrušen těmito způsoby: písemnou dohodou, sjednanou mezi nájemcem a pronajímatelem nemovitosti, a písemnou výpovědi s 1 měsíční výpovědní lhůtou, která začne běžet prvního dne měsíce následujícího po doručení písemné výpovědi druhé smluvní straně. V případě odstoupení od smlouvy během školního roku je nájemce povinen byt uvolnit do 30. dne měsíce nebo do 5 dní od oznámení odstoupení od této smlouvy či doručení dostoupení od této smlouvy nájemci bez nároku vrácení kauce.”

Odpověď – 1. část

Úvodem mi dovolte uvést, že neznám přesné znění Vaší nájemní smlouvy (až na Vámi uvedené ustanovení), a proto budu ve své odpovědi vycházet toliko z platné právní úpravy, a tedy zejména ze zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.

Obecně platí, že nájem na dobu určitou končí uplynutím sjednané doby. Nájem na dobu určitou je pak možné jednostranně vypovědět z důvodu uvedených v nájemní smlouvě nebo z důvodů uvedených v zákoně.

V prvním případě je možné nájem na dobu určitou vypovědět tehdy, že ve smlouvě byly zároveň ujednány důvody výpovědi a výpovědní doba. Ve svém dotazu uvádíte, že byla ujednána výpovědní doba v délce jednoho měsíce, nicméně již neuvádíte, zda jsou v nájemní smlouvě uvedeny i výpovědní důvody, případně zda je v nájemní smlouvě ujednáno, že nájem na dobu určitou je nájemce oprávněn vypovědět i bez výpovědního důvodu.

Tyto skutečnosti by mohly mít význam pro konečnou odpověď na Váš dotaz, nicméně vzhledem ke skutečnosti, že nic takového neuvádíte, budu ve své odpovědi vycházet z toho, že nájemní smlouva výpovědní důvody neobsahuje a neobsahuje ani ujednání, které by Vás opravňovalo nájem vypovědět bez výpovědního důvodu.

Nájem na dobu určitou pak můžete vypovědět ze zákonných důvodů, kdy nájemce může vypovědět nájem sjednaný na dobu určitou bez výpovědní doby, pokud se byt (dům) stane k ujednanému či obvyklému účelu nepoužitelným, také pokud pronajímatel porušuje své povinnosti zvlášť závažným způsobem, nebo, pokud pronajímatel neodstraní poškození či vadu předmětu nájmu v dodatečné nájemcem určené lhůtě.

Rovněž Vám svědčí i specifický důvod pro výpověď nájmu, na který směřuje i Váš dotaz, a to důvod uvedený v ustanovení § 2287 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, kde je uvedeno, že nájemce může vypovědět nájem na dobu určitou, změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval.

Odpověď – 2. část

Smyslem a účelem pravidla zakotveného ve výše uvedeném ustanovení je umožnit nájemci ukončit nájem v případech nepředvídaných změn týkajících se důležitých zájmů jeho soukromého života. Jde o takové změny okolností, které nastanou teprve po uzavření smlouvy a v jejichž důsledku nelze po nájemci rozumně požadovat, aby nadále setrval ve stávajícím obydlí.

Bohužel zákon ani judikatura již přesně nevymezuje, co přesně je onou změnou okolností konkrétně myšleno.

Osobně jsem toho názoru, že ve Vašem případě jsou podmínky pro aplikaci tohoto ustanovení naplněny, kdy zcela jednoznačně okolnosti nastaly až po uzavření smlouvy a vzhledem ke skutečnosti, že se jedná pouze o jednu místnost, tak mám za to, že je naplněna i druhá z podmínek, že po Vás nelze spravedlivě požadovat, abyste v nájmu pokračoval. Tento můj názor bych podložil i ustanovením o počtu členů v nájemcovi domácnosti, kdy v nájemcově bytě by měl žít pouze takový počet osob, který odpovídá velikosti bytu a zároveň nebrání tomu, aby všechny osoby v tomto bytě mohly žít v hygienicky vyhovujících podmínkách a za obvyklých pohodlných podmínek. Není tedy vhodné, aby v jedné místnosti žila cela rodina novorozeným dítětem.

Pro úplnost je také vhodné upozornit, že výpověď musí být písemná a je nutné vymezit a konkretizovat výpovědní důvod, tedy nestačí prosté konstatování, že se změnily okolnosti.

Závěrem bych doporučil pokusit se řešit celou situaci dohodou s pronajímatelem a teprve následně přistoupit k jednostrannému vypovězení nájmu. Rovněž bych Vám doporučil případně vyhledat advokáta, který Vám se znalostí všech skutečností poskytne komplexní právní služby, zejména pak sepíše případnou výpověď a zajistí komunikaci s pronajímatelem.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

X