1. února 2023

Zatékání do bytu a neochota tento problém řešit

Již 3 roky řeším neúspěšně se SVJ problém zatékání do bytu. Jsem majitelkou bytu a členkou SVJ. V roce 2011 byl náš dům zateplen. Od roku 2016 při dešti a větru dochází k zatékání do místnosti, v oblasti asi 10 cm pod oknem (nikoliv přímo oknem). Před zateplením se toto nedělo. Vše jsem hlásila jak předsedovi SVJ, tak i Správě nemovitostí města Jičína, která dělá společenství agendu. Bohužel přístup obou je velmi liknavý, pouze hledají výmluvy, odkazují mě na výrobce oken, pak na vadu parapetu, kterou neúspěšně 3x opravovali. Vše mě již stálo spoustu času, i ušlého zisku. Když jsem argumentovala, že zateplovací práce jsou snad v záruce, tvrdili, že to je “asi 2 roky”, ani se nenamáhali pročíst smlouvu, kde byla pětiletá záruka na tyto práce, rovněž nebyli schopni v době záruky zajistit kontrolu zhotovitelem. Situace je neúnosná a dovolání nikde nemám. Poslední jejich stanovisko je, že po opravě parapetu již zatékat nemůže a že já jako majitel se musím o byt starat. Domnívám se, že venkovní omítka nespadá do mé péče. Prováděli zátopovou zkoušku, kdy jednou voda vytekla, jednou ne. Přítomni byli všichni, včetně zhotovitele oken i zateplovacích prací. Dnes mi řekl ředitel, že tomuto testu nevěří, a ať tuto zkoušku provádím sama po dobu 3 hodin a natočím z ní video. Jejich závěr je, že zkoušejí, co mohou, a je to vždy metoda pokus – omyl. Argumentovala jsem tím, proč nepozvou osobu kompetentní k posouzení situace, která přece nějakou příčinu, a tedy i řešení musí mít. Znalce z oboru nikdy o vyjádření nepožádali s tím, že každý má jiný názor, a že to platit nebudou, ať si ho zaplatím ze svých nákladů. Bylo mi sděleno, že nedostatek je v okně, že může být prasklý rám, a navíc je třeba okno seřizovat a vyměnit těsnění – toto vše přitom výrobce oken provedl a SVJ pouze hledá důvody, jak můj problém neřešit, resp. jak najít příčinu tam, kde není. Nechci zbytečně měnit okno, pokud nevím jistě, že to pomůže. Výrobce oken to popírá a chybu zde nevidí. Dále mi bylo řečeno, že je problém v umístěné wifi anténě – i zde mi firma, která anténu instalovala, sdělila, že takto se instaluje běžně a problém to není, navíc anténa je umístěna na opačné straně, kde nezatéká.

V této věci si Vás nejprve dovolím upozornit, že neznám bližší okolnosti týkající se Vašeho problému, a budu tedy ve své odpovědi vycházet pouze z platné právní úpravy, především ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, a z nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím.

Podle výše uvedeného nařízení jsou společnými částmi domu mimo jiné obvodové stěny prostorově ohraničující byt a rovněž okna, přičemž údržbu a opravy společných částí zajišťuje osoba odpovědná za správu domu, je tedy na Vašem SVJ, aby zajistilo nápravu, je-li zateplení provedeno vadně, resp. vyžaduje-li se oprava společných částí domu.

Doporučil bych Vám, abyste písemnou formou vyzvala SVJ k nápravě závady. V případě, že v rámci přiměřené lhůty, kterou SVJ stanovíte k nápravě, k této nedojde, proveďte tuto opravu prostřednictvím odborné firmy na vlastní náklad a následně uplatňujte účelně vynaložené náklady zpět po SVJ, v případě, že SVJ nebude s úhradou souhlasit, vymáhejte tyto povinnosti i soudní cestou.

Nicméně v rámci pravidel pro správu domu a s pravidly pro užívání společných prostor může být upraven specifický způsob hlášení, popř. i následného řešení nedostatků ve věci společných prostor. Proto bych Vám doporučil se seznámit se stanovami Vašeho SVJ a s případnými souvisejícími pravidly existujícími v rámci tohoto SVJ.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

X