28. ledna 2023

Zpětná úhrada navýšení cen energie

Rád bych si nechal poradit, jak postupovat při této situaci. Jedná se o to, že v průběhu roku se zvýšily ceny energie a služby a nikdo nám o tom nedal vědět a nyní si nárokují úhradu zpětně, přičemž jsme vše platili řádně. Přikládám dokument, který jsme obdrželi a stejně tak i zprávu: “V příloze Vám posílám přehled Vámi uskutečněných plateb nákladů spojených s bydlením včetně plateb za spotřebu energií a jejich skutečnou výši. Jak vidíte, vychází to tak, že od července byste platili místo dosavadních 16 800 Kč nově 17 896 Kč. Výše nájemného se nemění, jde jen o úpravu z důvodu nárůstu cen za energie a služby. Pro pořádek to ještě zachytíme v dodatku k nájemní smlouvě, jehož znění Vám brzo pošlu.” Budu velice rád za radu, zda je toto možné vyžadovat, aniž bychom o tom byli dopředu informování, že dochází k nějakému navýšení.

Předně mi dovolte uvést, že ve své odpovědi vycházím toliko z obecné právní úpravy, zejména ze zákona č. 67/2013 Sb. (dále též jako „zákon o službách“), který upravuje některé otázky souvisejících s poskytování plnění spojených s užíváním bytu v domě, mj. též zvyšování ceny na služby. Podrobnější právní analýza vycházející rovněž z dodaných právních dokumentů totiž naneštěstí přesahuje rozsah této právní poradny.

V souvislosti s pronájmem bytu je pronajímatel povinen zajistit nájemce dodávku některých služeb, přičemž rozsah těchto služeb si pronajímatel s nájemcem ujednají, příp. je podpůrně stanoven zákonem. Za poskytování těchto služeb náleží pronajímateli platba za poskytování těchto služeb.

Zákon umožňuje pronajímateli a nájemci, aby si ujednali způsob úhrady platby za poskytování služeb, přičemž mají dvě možnosti.

První z možností je, že náklady budou hrazeny v paušální platbě za poskytované služby za ujednané období, příp. budou prostřednictvím paušální částky, jejíž součástí je vedle platby za poskytování služeb rovněž nájemné. V takovém případě jsou platby za poskytované služby konečné a již se nevyúčtovávají.

Platby za poskytování služeb formou paušální částky či paušální platby lze provádět pouze na základě písemného ujednání mezi pronajímatelem a nájemcem (nejčastěji bývá součástí nájemní smlouvy). S ohledem na to, že se jedná o konečnou platbu v ujednané výši, nelze výši paušální částky či paušální platby jednostranně změnit. Změna výše je možná pouze na základě vzájemné dohody pronajímatele s nájemcem.

Odpověď – 2. část

Pokud se smluvní strany nedohodnou na platbě formou paušální platby či paušální částky, což je předpokládám též Váš případ, hradí se platby za poskytování služeb formou záloh na úhradu nákladů na služby poskytované s užíváním pronajímaného bytu. Výši záloh si mohou pronajímatel s nájemcem ujednat (nejčastěji v nájemní smlouvě).

Nedojde-li k takovému ujednání, učí pronajímatel měsíční zálohy za jednotlivé služby (s výjimkou záloh zálohách na dodávku vody a odvádění odpadních vod) jako měsíční podíl z předpokládaných ročních nákladů na služby z uplynulého roku, nebo podle posledního zúčtovacího období, anebo z nákladů odvozených z předpokládaných cen běžného roku.

Výše měsíčních záloh na dodávku vody a odvádění odpadních vod se pro každé zúčtovací období vypočítá z výše maximálně jedné dvanáctiny dodávek, a to podle skutečné spotřeby vody za předchozí roční období nebo podle směrných čísel roční potřeby vody vynásobené cenami sjednanými s dodavatelem.

Pokud jde o zvyšování záloh na služby, dle zákon o službách má pronajímatel právo změnit (tedy jak zvýšit, tak snížit) v průběhu roku měsíční zálohu v míře odpovídající změně ceny služby nebo z dalších oprávněných důvodů, zejména změny rozsahu nebo kvality služby. Změna záloh může být požadována nejdříve od prvního dne měsíce následujícího po doručení písemného oznámení nové výše zálohy, nikoliv tedy zpětně nebo s účinností od doručení oznámení

Aby k zamýšlené jednostranné změně výše záloh došlo, musí pronajímatel splnit zákonem stanové formální předpoklady. V prvé řádě musí být oznámení o změně výše záloh učiněno pronajímatelem v písemné formě a doručeno nájemci, jinak je neplatné. Pronajímatel rovněž musí v oznámení změnu výše záloh řádně odůvodnit, jinak ke změně výše nedojde.

Odpověď – 3. část

Důvodem ke změně výše záloh je především změna rozsahu nebo kvality služby. Případně může být důvodem pro změnu výše záloh též např. navýšení skutečných nákladů na poskytování služeb; z mého pohledu je totiž oprávněné požadovat hrazení záloh v takové výši, aby pronajímateli pokryly alespoň prvotní náklady na poskytování služeb.

Zároveň však upozorňuji na skutečnost, že důvodem pro zvýšení záloh nájemci z mého pohledu není nárůst ve výši záloh, které je pronajímatel povinen platit svému poskytovateli služeb. Takové navýšení totiž nelze považovat za nárůst v ceně služby. Zálohy jsou totiž vždy po skončení zúčtovacího období vyúčtovány a vyšší záloha tak může znamenat pouze vyšší přeplatek pronajímatele, nikoliv navýšení v ceně služby. Pokud by však pronajímatel doložil, že skutečně došlo ke zvýšení ceny služeb (nejen záloh na ně), mohlo by ke zvýšení Vašich záloh přistoupit.

S ohledem na vše uvedené tedy závěrem uvádím, že za předpokladu, že budou naplněny všechny výše uvedené požadavky, ke změně výše záloh může skutečně dojít. Vzhledem k tomu, že ze shora podaného dotazu nelze bez dalšího určit, zda byly všechny požadavky naplněny (zejm. písemná forma a včasné doručení), nemohu určit, zda po Vás může pronajímatel úhradu zvýšených záloh požadovat.

Pro úplnost pak dodám, že uzavřela-li byste s pronajímatelem dodatek k nájemní smlouvě, jehož obsahem by byla rovněž změna výše záloh na úhradu nákladů na poskytování služeb, ke zvýšení těchto záloh by došlo, a to nikoliv v důsledku jednostranného zvýšení, ale v důsledku vzájemné dvoustranné dohody o změně obsahu nájemní smlouvy.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

X