6. února 2023

Zpochybnění kupní smlouvy po roce a půl

Ozvala se mi nynější majitelka, které jsem prodala byt s pozemkem na konci roku 2015. Bohužel RK mi prodala jen byt v roce 2015 a zapomněla na pozemek, který byl na jiném LV (pozemek se dořešil v roce 2016). Na tuto skutečnost mě upozornili na finančním úřadu a já se obrátila zpět na RK, se kterou jsem věc dořešila, a nová majitelka o všem věděla (její podpis je na smlouvě o koupi pozemku). Katastr je nakonec v pořádku přepsaný, oba LV jsou přepsané na novou majitelku a stejně tak i daně jsou přiznané a zaplacené. Poslední tečku ohledně pozemku jsem dořešila v únoru a březnu a úřednice z FÚ mě ujistila, že ohledně mé bývalé adresy je vše vyřešené, nikde nic nedlužím a vše je zaplaceno. Tudíž jsem si oddychla, že už s bytem ani pozemkem nic řešit nemusím a mohu se soustředit na hledání nového bydlení, jelikož nyní žiju u rodičů. Nová majitelka se mi ozvala s tím, že jsem ji podvedla, něco jsem ji zatajila a chce po mně, abych ji finančně přispěla. Vůbec netuším, o čem mluví, já mám čisté svědomí a vše řádně přiznané a zaplacené. Má vůbec právo po roce a půl něco po mě chtít? Co když si něco našla nebo vymyslela, a bude chtít odstoupit od smlouvy? Má na to nárok?  Existuje nějaká lhůta na odstoupení od smlouvy? Pokud to dojde do extrému, má cenu se soudit?

Předně uvádím, že jelikož mi nejsou známy veškeré detaily daného případu, zejména znění kupní smlouvy, můžu na váš dotaz odpovědět toliko obecně, ve smyslu zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, který upravuje danou problematiku.

Vaše dotazy se v obecné rovině dotýkají tzv. práv z vadného plnění, tedy práv, která náleží kupujícímu v případě, že předmět koupě (ve vašem případě byt a pozemek) má určité vady. V praxi se pak jedná v zásadě o takové vady, které předmět koupě měl již v okamžiku, kdy si jej kupující převzal, avšak v daný okamžik nebyly patrné (kupující neměl možnost takové vady poznat), a projevily se až později.

Za situace, kdy předmět koupě (nemovitá věc) má takové vady, si kupující dle zákona může sám zvolit, zda bude požadovat po prodávajícím odstranění vady opravou věci, přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo od smlouvy odstoupí. Zároveň platí, že právo od smlouvy odstoupit kupujícímu náleží pouze v případě, kdy vady představují podstatné porušení smlouvy.

Co se týče lhůty, ve které má kupující právo od smlouvy v případě výskytu vad odstoupit či uplatnit jakákoliv jiná práva z vadného plnění, pak uvádím následující. Dle občanského zákoníku platí, že kupující musí jakoukoliv vadu oznámit prodávajícímu bez zbytečného odkladu poté, co se o takové vadě dozví, resp. ji při dostatečné péči měl zjistit, nejpozději však do dvou let ode dne odevzdání věci. Pokud kupující takto neučiní, soud mu právo z vadného plnění nepřizná.

Závěrem uvádím, že pro posouzení konkrétních možných nároků kupující, by bylo zapotřebí znát další okolnosti (zejména znění kupní smlouvy, povahu případných vad apod.). Lze tedy doporučit, abyste se v dané věci obrátila na odbornou pomoc advokáta, který bude schopen se znalostí veškerých aspektů daný problém posoudit.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

X