Zvláštní jednání předsednictva družstva

Posílali jsme do fondu oprav peníze, byly příjmy i z pronájmu našich bytů a nyní nám družstvo spravující naše SVJ poslalo dopis, že máme podepsat souhlas bez zasedání schůze členů SVJ o tom, že jako SVJ nemáme ani korunu výnosů a družstvo má přes 7 milionu korun. Tímto nám chtějí zvýšit poplatek do fondu oprav o 100 % z 1000 na 2000 Kč. Dále máme zaplatit jako SVJ 100 000 Kč na vybavení jejich kanceláře. Bojíme se, že přijdeme o byty. Nikdo z družstva s námi nechce jednat, předseda nás hrubě uráží a utíká před námi. Nemáme ani kontrolní komisi, ani výbor. Údajně se předsedy bojí. Předseda si u nás v domě již koupil 3. byt. Prosím, poraďte nám, jak dále postupovat, protože nám již roky nechce družstvo ukázat žádný doklad.

Odpověď – 1. část

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznám veškerá specifika a povahu Vašich členských vztahů, zejména konkrétní znění stanov bytového družstva a společenství vlastníků jednotek, mohu ve své odpovědi vycházet toliko z obecné právní úpravy, a to konkrétně ze zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“).

Z Vašeho dotazu předpokládám, že ve Vašem bytovém domě byly vymezeny jednotky a některé z těchto jednotek pak převedeny do vlastnictví členů bytové družstva. Dále pak předpokládám, že došlo k založení a vzniku SVJ, přičemž bytové družstvo má stále ve vlastnictví nadpoloviční podíl na společných částech, a tedy ve smyslu ust. § 1193 OZ se stal před vznikem SVJ správcem, nebo došlo ke zvolení bytového družstva jako správce shromážděním SVJ. Současně dodávám, že bytové družstvo je i členem SVJ.

Za takové situace je nutné rozlišovat dva právní režimy, a to povinnosti členů bytového družstva vůči bytovému družstvu, a dále povinnosti členů SVJ, tedy vlastníků jednotek, vůči tomuto SVJ.

Vlastník jednotky, tedy i bytové družstvo, má povinnost přispívat na správu domu a pozemku (tzv. do „fondu oprav“) v poměru odpovídajícím jeho podílu na společných částech. Tyto příspěvky však zůstávají ve vlastnictví SVJ a slouží k hrazení veškerých záležitostí SVJ týkajících se správy domu, přičemž bytové družstvo, jakožto správce, v rámci správy domu a pozemku, tyto příspěvky spravuje.

Ve vztahu k nájmu ostatních jednotek a z něho plynoucího příjmu v podobě nájemného, je rozhodující, kdo je vlastníkem těchto jednotek. Pokud by tyto jednotky byly ve vlastnictví bytového družstva, nájemné by bylo příjmem bytového družstva. V opačném případě by se jednalo o příjem SVJ.

Dle ust. § 1179 OZ má vlastník jednotky právo seznámit se s tím, jak osoba odpovědná za správu domu (tj. bytové družstvo) hospodaří a jak dům nebo pozemek spravuje. U této osoby může vlastník jednotky nahlížet do smluv uzavřených ve věcech správy, jakož i do účetních knih a dokladů, a pořizovat si z nich výpisy, opisy a kopie.

Odpověď – 2. část

Bytové družstvo jako správce domu a pozemku je tedy povinno jakémukoliv vlastníkovi jednotky na jeho žádost poskytnout přístup k dokladům a jiným dokumentům souvisejícím s činností správy domu a pozemku.

Pokud by činnosti správy nebyly provedeny řádně, může se SVJ zpravidla domáhat nápravy protiprávního stavu po osobě pověřené činnostmi správy domu a pozemku. Tato pověřená osoba by měla zjednat nápravu, případně nahradit vzniklou škodu.

Schválení zprávy o hospodaření společenství vlastníků a správě domu a pozemku, jakož i celkové výše příspěvků na správu domu a pozemku pro příští období a rozhodnutí o vyúčtování nebo vypořádání nevyčerpaných příspěvků patří výlučně do působnosti shromáždění SVJ. Shromáždění svolává statutární orgán SVJ, a to i z podnětu vlastníků jednotek, kteří mají více než čtvrtinu všech hlasů, nejméně však dvou z nich. Bytové družstvo by tedy mohlo svolat shromáždění SVJ jedině v případě, neučiní-li to statutární orgán SVJ.

Mimo zasedání lze obecně rozhodovat pouze pokud není svolané shromáždění usnášeníschopné nebo pokud to připouští stanovy. Za současné pandemické situace však lze mimo zasedání rozhodovat i pokud to stanovy SVJ nepřipouští. Nicméně v takovém případě musí návrh rozhodnutí obsahovat podklady potřebné pro jeho posouzení, nebo údaj, kde jsou uveřejněny. Z těchto podkladů byste pak jako členi SVJ měli zjistit, z jakých informací bytové družstvo vychází.

Odpověď – 3. část

Co se týče požadované částky 100 000,- Kč na vybavení kanceláře, tak tu lze zahrnout do příspěvku vlastníků jednotek na náklady vlastní správní činnosti dle § 1181 odst. 2 OZ. Do těchto nákladů patří totiž dle § 17 písm. c) nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím, i náklady kanceláře osoby odpovědné za správu domu a pozemku, tedy i vybavení kanceláře. Nicméně o výši takového příspěvku rozhoduje opět shromáždění SVJ.

V návaznosti na shora uvedené tedy doporučuji, aby statutární orgán Vašeho SVJ, potažmo jakýkoliv člen SVJ písemně vyzval bytové družstvo k poskytnutí veškerých dokumentů souvisejících s hospodařením SVJ a v případě, že bytové družstvo toto odmítne, domáhal se splnění této povinnosti u soudu.

Dále pak z informací, které tímto způsobem získáte od bytového družstva, zjistíte, zda bytové družstvo porušilo své povinnosti při správě Vašeho SVJ.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS