Právní poradna: Zvyšování nájemného

Bydlím už několik let v jednom bytě a platím po celou dobu stejný nájem. Nedávno mi napsal pronajímatel, že mi od dalšího měsíce zvýší nájemné. Doteď jsem platila měsíčně 8000 Kč a od příštího měsíce po mně bude chtít 11 000 Kč, což už si těžko mohu dovolit, když k tomu ještě platím energie. Může tohle udělat, když v nájemní smlouvě nic o navyšování nájmu napsané není?

Odpověď – 1. část

Předně si Vás dovoluji upozornit na to, že jelikož neznám veškerá specifika Vašeho případu, a to především znění smlouvy, na základě které předmětný byt užíváte, budu ve své odpovědi vycházet toliko z platné právní úpravy, konkrétně ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“).

Z Vašeho dotazu vyplývá, že mezi Vámi a pronajímatelem nebylo zvyšování nájemného v nájemní smlouvě vůbec upraveno. V takovém případě se na Vaši situaci použije zákonná právní úprava obsažená v OZ, dle které platí, že neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo pokud není zvyšování nájemného výslovně vyloučeno v nájemní smlouvě, může pronajímatel nájemci písemně navrhnout zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě.

Takové navýšení nájemného však nesmí v posledních třech letech přesáhnout 20 %. Jestliže tedy ve Vašem případě nedošlo v posledních třech letech k žádnému předchozímu navýšení nájemného, je pronajímatel oprávněn požadovat po Vás navýšení pouze o 20 % z částky 8000 Kč, tedy o 1600 Kč.

Odpověď – 2. část

Zároveň je třeba upozornit na to, že zvýšení nájemného lze docílit pouze se souhlasem nájemce. Pokud ten s návrhem pronajímatele na zvýšení nájemného souhlasí a tento jeho souhlas projeví pronajímateli v písemné formě, dojde pak k navýšení nájemného dle návrhu počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu pronajímatele. Toto ovšem platí v případě, kdy výše zvýšení nájemného odpovídá zákonným požadavkům. Jestliže po Vás pronajímatel tedy požaduje zvýšení nájemného o 3000 Kč (ze současných 8000 Kč), není k tomu ze zákona oprávněn.

V případě nesouhlasu nájemce se zvýšením nájemného do dvou měsíců od dojití návrhu pronajímatele může pronajímatel navrhnout, aby výši nájemného určil soud. Ten pak určuje nájemné podle výše obvyklé v daném místě a čase. To mj. znamená, že soud nepřihlíží k návrhu pronajímatele na zvýšení nájemného, ani nepřihlíží k 20% limitaci stanovené zákonem, nýbrž určí výši nájemného podle výše obvyklé v daném místě a čase, tedy dle obdobných nájmů v okolí.

Pokud tedy nebyl ze strany Vašeho pronajímatele dodržen výše popsaný zákonný postup pro zvyšování nájemného a Vy jste s jeho návrhem nesouhlasila, k řádnému navýšení nájemného nedošlo a Vy tedy nejste povinna platit nájemné v požadované navýšené výši. Na druhou stranu je nezbytné brát na vědomí, že v případě určení výše nájemného soudem, může být nájemné určeno ještě vyšší, než navrhuje pronajímatel.

Zdroj: JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS