7. června 2023

Právní poradna: Černá stavba v SVJ

V našem bytovém domě léta využívá předseda SVJ  tzv. černou stavbu – dílnu vybudovanou ve slepé části chodby sklepních kojí, a to včetně černého odběru elektřiny bez elektroměru. Na můj dotaz mi odpověděl, že to před léty udělal s jinými vlastníky k jejich kutilství, a proč by to nemohl využívat (podotýkám, že ti dva další vlastníci již v domě nebydlí). Teď tuto tzv. dílnu využívá předseda již několik let sám. V prohlášení vlastníka je tento prostor uveden a zkolaudován jako chodba, neboli dle mého neslouží k účelu odpovídajícímu povaze a určení. Nemluvě o tom, že pan předseda o změně mnou navržené dle zákona, tj. buď vyklizení a vrácení do původního stavu, anebo legalizace schválením na zasedání shromáždění, povolením stavebního úřadu o změně užívání s vystavením smlouvy o nájmu, nechce ani slyšet a jsem pořád jen verbálně osočován. Co s tím můžu dělat? Nejde mi ani tak o spotřebu elektřiny, černou stavbu, ale hlavně o princip, kdy předseda, který má jít příkladem, sám porušuje zákon a ještě z toho má legraci.

Odpověď – 1. část

Jelikož neznám veškerá specifika Vašeho případu, zejména pak znění stanov Vašeho SVJ a prohlášení vlastníka, budu ve své odpovědi vycházet toliko z platné právní úpravy, a to především ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“).

Dle OZ má předseda, stejně jako ostatní vlastníci jednotky a členové SVJ povinnost řídit se pravidly pro užívání společných částí domu a pozemku. Z Vámi uvedeného vyplývá, že předmětný prostor je zkolaudován jako chodba a je tedy společnou částí. Jestliže jej předseda, jakožto člen SVJ využívá v rozporu s určením v prohlášení vlastníka, tak tím porušuje svou povinnost vyplývající z vlastnictví jednotky. Současně je nutné brát v potaz, že užíváním části domu v rozporu s kolaudačním rozhodnutím vydaným příslušným stavebním úřadem dochází k porušování pravidel stanovených zejména v zák. č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), přičemž za takové porušení je možné uložit sankci.

Ve Vaší situaci se nabízí několik možných řešení. Prvním z nich je úprava způsobu užívání příslušné chodby tak, že by sloužila panu předsedovi jako vlastníku jednotky k výlučnému užívání. K tomuto je však potřeba změna prohlášení vlastníka, a vzhledem k tomu, že se tato změna dotkne práv a povinností všech vlastníků, bude muset být odsouhlasena všemi vlastníky jednotek.

Odpověď – 2. část

Pokud by byla předmětná chodba dána předsedovi SVJ do výlučného užívání, tak by se v souvislosti s tím měla změnit i výše jeho příspěvku na správu domu a pozemku, jelikož ta je stanovena podle podílu vlastníka jednotky na společných částech, a to se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění společné části, která slouží jen některému vlastníkovi k výlučnému užívání. Nadále by tak předseda SVJ za odebranou energii hradil tomu odpovídající náklady.

Další možností je stavebně upravit tuto část chodby a vytvořit z ní fakticky opět chodbu tak, aby užívání této společné části odpovídalo prohlášení vlastníka. V takovém případě by bylo nutné stanovit, zda by k takové rekonstrukci nebo stavební úpravě bylo potřeba pouze rozhodnutí předsedy SVJ (dle Vašeho dotazu předpokládám, že předseda SVJ s tím souhlasit nebude) nebo bude nezbytné, aby o této záležitosti rozhodlo shromáždění, kterého se účastní členové SVJ. Tyto podmínky stanovuje přímo občanský zákoník v ust. § 1208 a nařízení vlády č. 366/2013 Sb. v ust. § 13. Dle těchto závazných právních předpisů platí, že o opravě nebo stavební úpravě společné části rozhoduje shromáždění, pokud převyšuje náklady, které v souhrnu při rozpočítání na každou bytovou jednotku činí částku ve výši 1.000,- Kč. V případě, že se jedná o opravy způsobené havárií nebo pokud je upravená ve stanovách jiná částka, výše uvedená pravidla se neuplatní.

K tomu dodávám, že z občanského zákoníku vyplývá, že statutární orgán (předseda SVJ) svolá zasedání tak, aby se konalo nejméně jedenkrát do roka. Statutární orgán svolá shromáždění i z podnětu vlastníků jednotek, kteří mají více než čtvrtinu všech hlasů, nejméně však dvou z nich. Neučiní-li to předseda SVJ, svolají tito vlastníci shromáždění k zasedání na náklad SVJ sami.

Odpověď – 3. část

V případě, že bude předseda SVJ nadále odmítat jakoukoliv domluvu v rámci řešení dané situace, a ani v rámci shromáždění SVJ nedojde ke shora uvedenému rozhodnutí o stavební úpravě této společné části, nezbyde Vám jiná možnost, než řešit celou záležitost soudní cestou.

Konkrétně si Vám dovoluji doporučit nejdříve zaslat předsedovi SVJ předžalobní výzvu v písemné formě, v rámci které ho vyzvete, aby se zdržel daného chování, kterým ruší práva ostatních vlastníků jednotek ke společným částem domu a aby chodbu navrátil do původního stavu.

Pokud předseda SVJ této výzvy neuposlechne, tak Vám nezbývá než řešit danou situaci soudní cestou, a to prostřednictvím negatorní žaloby, kterou se budete domáhat, aby se předseda SVJ zdržel rušení práv ostatních vlastníků jednotek a navrátil chodbu do původního stavu.

V souvislosti s tím je také na zvážení, zda by měl  předseda SVJ nadále vykonávat svou funkci, přičemž o případném odvolání předsedy SVJ rozhoduje shromáždění. Je také otázkou, zda jednáním předsedy SVJ nedochází na jeho straně k bezdůvodnému obohacení na úkor ostatních členů SVJ, potažmo zda v případě udělení pokuty ze strany stavebního úřadu za užívání této části domu v rozporu s kolaudačním rozhodnutím je odpovědnou osobou právě předseda SVJ. Bez bližších znalostí celé záležitosti však na tyto otázky nedokážu odpovědět.

Zdroj: JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Foto: Pixabay

 

 

 

 

gay black fat porn free xxx hardcore porn pornsexnxx.net alexis fawx codi vore biggest boobs in the wprld, asain with big boobs nude actress in bollywood pornoespresso.net step sister sleeping porn dad an son porn
my little pony videos free gay sex chat hotsexvideo.vip lindsey pelas onlyfans leaked gay guy straight porn, the fan bus porn mother seduced by son latexporn.win ryan conner cream pie gay daddy hairy porn, angela white pure taboo elana de la garza nude videoprono.vip big cocks hand jobs my pig princess f95
www sexiest videos com nudes walking on beach milfrabbit.net futa on female comics x c i d e o s, gay black dudes kissing nudes with tan lines xnxxteenvideos.com cody lane blue room shemale cum hands free, asian massage with happy end ok ko rule 34 pornhiho.net erotic massage las vegas milfs like it big
videos pornos les bianas hand jobs by older women milfxnxx.com full brazzers porn free lesbians step mom porn, ebony lesbians pussy lick x n xx video com xnxxvideoporno.com videos of men naked rule 34 clash of clans, hamster x free porn cogiendo con mi cunada pornstartub.com black biggest booty porn rule 34 rick and morty
what to use as a dildo fotos de chicos desnudos xxnx.vip girls on girls porn daughter and mother lesbian porn, paris hilton sex tape chrissean rock sex tape wifeporn.win sabrina banks onlyfans leaks big cartoon tits porn, girl fucks on twitch sara jay new porn xxxpor.win leaked celeb sex tapes sexiest scenes on netflix