Právní poradna: Co dělat, když se s otcem nedohodnu na době opuštění bytu a nemám nájemní smlouvu?

Chtěl bych se ve zkratce zeptat.  Nepohodl jsem se s mým otcem a on chce, abych se odstěhoval z bytu mojí matky. Nemám s tím absolutně žádný problém, sám se budu ve svém vlastním zájmu snažit o to, aby to bylo co nejdříve. On však chce, aby to bylo do týdne, což považuji za nepřiměřeně krátkou dobu. Byt obývám na základě mámina ústního souhlasu asi pět měsíců bezproblémově (o žádném závažném ani jiném protiprávnímu jednání nebo prohřešku vůči sousedům nebo společným prostorám, které by moje okolí obtěžovalo a vznikla tak nutnost, abych prostory opustil v co nejkratší možné době, nemůže být řeč). Nájem jsem předával přímo otci z ruky do ruky v hotovosti bez dokladů, tzn. nemám žádné potvrzení. Jaký je prosím postup, když se nedohodneme o době opuštění bytu?

Ještě mám praktický dotaz. Jak se zachovat, kdybych přijel domů a věci měl naskládané přede dveřmi?  Jak v takové situaci zareagovat bez nájemní smlouvy v ruce? Zavolat policii? A jak se bude zjišťovat, že tam dlouhodobě přebývám?

Odpověď – 1. část

Úvodem bych si vás dovolil upozornit, že jelikož neznám veškerá specifika vašeho případu, budu ve své odpovědi vycházet z platné právní úpravy nájmu bytu, a to především z občanského zákoníku (dále jen „OZ“).

Nájemní smlouva k bytu vyžaduje písemnou formu dle § 2237 OZ, nedostatek písemné formy přitom způsobuje relativní neplatnost takové nájemní smlouvy. Pronajímatel nicméně nemá právo namítat vůči nájemci neplatnost nájemní smlouvy pro nedostatek formy. Za nedodržení písemné formy je odpovědný pronajímatel, nikoliv nájemce. Dokud tedy neplatnost smlouvy nenamítnete vy jakožto nájemce, považuje se za platnou. Ústně uzavřená nájemní smlouva k bytu bude mít však vliv na případné prokazování toho, co bylo vzájemně sjednáno, a co nikoliv.

Z vašeho dotazu nevyplývá, zda je vlastníkem bytu (pronajímatelem) pouze vaše matka, nebo také otec. Z dotazu nelze dále rozeznat, zda byl nájem sjednán na dobu určitou, či neurčitou, přičemž od toho se odvíjí důvody, pro které vám pronajímatel může dát výpověď. OZ stanoví vyvratitelnou domněnku, dle které platí, že neujednají-li si strany dobu trvání nájmu nebo den skončení nájmu, platí, že se jedná o nájem na dobu neurčitou.

Odpověď – 2. část

Pokud byste namítnul, že nájemní smlouva je pro nedostatek písemné formy neplatná, stala by se smlouva neplatnou. V důsledku toho by vzájemná dosud poskytnutá plnění mezi vámi a pronajímatelem představovala bezdůvodné obohacení. V takovém případě byste se totiž vy i pronajímatel navzájem bezdůvodně obohacovali, když jste užíval neoprávněně byt a pronajímatel od vás přijímal nájemné. Bezdůvodně se totiž obohatí ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu. Oběma stranám tedy v takovém případě vzniká právo na vydání bezdůvodného obohacení – vám právo na vydání zaplaceného nájemného a pronajímateli náhrada za užívání bytu. Obě strany však máte právo namítnout vzájemné plnění a vzájemné nároky případně započíst.

Naopak, pokud byste neplatnost nájemní smlouvy nenamítnul, byla by sjednaná nájemní smlouva platná. Pro ukončení nájmu by vám tedy pronajímatel musel řádně doručit výpověď.

Jelikož jste doteď neplatnost smlouvy nenamítnul, je ve vašem případě nájemní smlouva platná a pro její ukončení vám tedy pronajímatel musí doručit písemnou výpověď z nájmu, a to na základě některého ze zákonných důvodů.

Odpověď – 3. část

OZ upravuje důvody pro výpověď nájemní smlouvy, na základě kterých může pronajímatel nájem ukončit.

Pokud bychom předpokládali, že byl sjednán nájem bytu na dobu určitou, je možné jej vypovědět dle § 2288 odst. 1 OZ. Podle daného ustanovení může pronajímatel vypovědět nájem ze zákonem stanovených důvodů, tj. poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu; je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo na osobě, která v domě bydlí, či majetku, který se v domě nachází; má-li být byt vyklizen z důvodu veřejného zájmu; či je-li zde jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu. Pokud by se naopak jednalo o nájem bytu na dobu neurčitou, může pronajímatel podle druhého odstavce nájem vypovědět také z důvodu užívání bytu pro svou vlastní potřebu.

Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně a trvá tři měsíce. Požaduje-li po vás pronajímatel vystěhování do jednoho týdne, jedná se o postup, kterým dochází ke zkrácení vašich práv a který je v rozporu se zákonem.

V případě, že nájemce porušil svou povinnost zvlášť závažným způsobem, může pronajímatel dle § 2291 OZ vypovědět nájemní smlouvu bez výpovědní doby a požadovat odevzdání bytu bez zbytečného odkladu, nejpozději do jednoho měsíce. Takovým porušením je nezaplacení nájemného a nákladů na služby za dobu alespoň tří měsíců, poškození bytu závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobení jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí nebo užívání neoprávněně bytu jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno.

Z vašeho dotazu nevyplývá, že byste se dopustil takového jednání. Například ani nezaplacení nájemného za jeden měsíc nepředstavuje porušení povinnosti zvlášť závažným způsobem, a pronajímatel proto nemá právo vypovědět nájemní smlouvu bez výpovědní doby.

Podstatné je, že dle ustanovení § 2286 OZ musí být výpověď písemná. Pronajímatel je rovněž povinen nájemce poučit o možnosti vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem. Výpověď musí obsahovat také výpovědní důvod a jeho skutkové vymezení. Neobsahuje-li výpověď z nájmu bytu poučení o možnosti přezkoumání její oprávněnosti soudem, má to za následek její absolutní neplatnost, a nájemce se jí tedy nemusí řídit. Jako nájemce máte právo podat návrh soudu, aby přezkoumal oprávněnost výpovědi, a to do dvou měsíců ode dne, kdy vám výpověď došla.

Odpověď – 4. část

Co se případného vystěhování věcí a výměny klíčů týče, občanský zákoník poskytuje pronajímateli možnost zadržet věci nájemce oproti splatnému dluhu. Nájemce má však právo na ochranu osobní a domovní svobody, do kterých nesmí být výkonem zadržovacího práva nepřiměřeně zasahováno. Pronajímatel má právo zadržet vaše věci, ale již nemá právo za tímto účelem vniknout do pronajímaného bytu bez vašeho vědomí ani z něj vaše věci odnášet.

Pronajímatel je oprávněn vstoupit do pronajímaného bytu pouze ve výjimečných případech, např. v souvislosti s předem ohlášenou prohlídkou bytu nebo v případě havárie. Nemá právo vaše věci vyklidit ani vyměnit zámek. Pokud by se takového jednání dopustil obraťte se na policii. V takovém případě by mu hrozilo trestní stíhání a případně trest odnětí svobody až na dvě léta pro možné spáchání trestného činu porušení domovní svobody dle trestního zákoníku.

Pokud by pronajímatel chtěl vystěhování řešit soudní cestou, musel by se domáhat vyklizení bytu žalobou u příslušného soudu, přičemž do pravomocného rozhodnutí soudu o vyklizení vás pronajímatel sám vystěhovat nemůže.

Zdroj: JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát

Foto: Pixabay