20. dubna 2024

Právní poradna: Co dělat při kolísání teplé a studené vody a jaký je vztah mezi SVJ a kotelnou vytápějící bytové domy?

Bydlíme v bytovém domě, který je vytápěn dálkovou kotelnou, která nám vyrábí i teplou vodu. Tato plynová kotelna slouží k dodávce tepla a teplé vody pro další čtyři bytové domy. Kotelna není umístěna v prostorech žádného z domů a jejím majitelem i provozovatelem je externí firma. Zástupci SVJ v našem domě tvrdí, že pokud by se v kotelně porouchalo nějaké zařízení, anebo by byla nutná nějaká renovace kotelny, pak prý může tato firma naúčtovat náklady na opravu majitelům bytů do ceny za teplo. Je to pravda? Pokud ano, může chtít firma vlastnící kotelnu i zaplacení nákladů na opravu v případě, kdy teplota vody v potrubí nedosahuje teplotu danou ve smlouvě? Neustále máme totiž problém s kolísáním teplé vody od úplně studené po zcela vařící. Máme sprchový kout a ve špičce kolem osmé večerní se nemůžeme osprchovat, aniž bychom se chvílemi neklepali zimou pod ledovou sprchou a chvílemi zase neopařili vařící vodou. Jde mi o to, že je vina vlastně na straně dodavatele tepla, a nikoliv na straně vlastníků bytů.

Odpověď – 1. část

Předně si Vás dovoluji upozornit, že jelikož neznám veškerá specifika daného problému, ani znění uzavřené smlouvy mezi SVJ a vlastníkem/provozovatelem předmětné kotelny, budu ve své odpovědi vycházet z platné právní úpravy, a to zejména ze zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostor v domě s byty (zákon o službách) a vyhlášky č. 194/2007 Sb., kterou se stanoví pravidla pro vytápění a dodávku teplé vody, měrné ukazatele spotřeby tepelné energie pro vytápění a pro přípravu teplé vody a požadavky na vybavení vnitřních tepelných zařízení budov přístroji regulujícími a registrujícími dodávku tepelné energie (dále jen „Vyhláška“).

Ve Vašem případě v sobě daná problematika zahrnuje dvě roviny, a to jednak i) dodávku tepelné energie a vztah mezi dodavatelem tepelné energie (provozovatel kotelny) a odběratelem (SVJ), a dále ii) rozúčtování nákladů na vytápění a teplou vodu a vztah mezi poskytovatelem služeb, tedy odběratelem tepelné energie (SVJ) a jejich příjemci (vlastníci bytových jednotek).

V rámci bodu i) platí, že náklady na vytápění a poskytování teplé vody odpovídají částce fakturované dodavatelem za dodávku tepelné energie ve vyúčtování, které se řídí pravidly cenového rozhodnutí Energetického regulačního úřadu a vyhláškou o rozúčtování nákladů na vytápění č. 269/2015 Sb. Poskytovatel služeb ve smyslu zákona o službách (tedy SVJ) následně provede rozúčtování nákladů z vyúčtování dodavatele mezi příjemce služeb ve smyslu stejného zákona (tedy vlastníky bytových jednotek).

Současně doplňuji, že dle § 10 odst. 1 písm. e) Nařízení vlády č. 366/2013 Sb. platí, že SVJ je oprávněno sjednávat smlouvy týkající se mimo jiné zajištění provozu vybraných technických zařízení spojených s užíváním společných částí domu a s užíváním jednotek, ke kterým nemá osoba odpovědná za správu domu a pozemku oprávnění je provozovat, jako jsou domovní kotelny, výměníkové (předávací) stanice, dieselagregáty a podobná vyhrazená technická zařízení. Předně je tedy nutné vycházet ze znění smlouvy, kterou, jak předpokládám, uzavřelo SVJ s vlastníkem/provozovatele kotelny.

Odpověď – 2. část

Dle zákona č. 526/1990 Sb., o cenách platí, že ekonomicky oprávněné náklady v ceně tepelné energie se považují náklady skládající se z dvou složek: i) proměnné ekonomicky oprávněné náklady a ii) stálé ekonomicky oprávněné náklady. Stálé ekonomicky oprávněné náklady zahrnují u provozovaného majetku pro výrobu nebo rozvod tepelné energie zejména náklady na opravy, odpisy, nájemné, režijní náklady, mzdy a zákonné pojištění. Pokud by tedy Vámi zmiňované náklady bylo možné podřadit pod výše uvedené stálé ekonomicky oprávněné náklady, byl by provozovatel oprávněn je promítnout do ceny tepelné energie, kterou fakturuje SVJ a která je pak rozúčtována mezi jednotlivé vlastníky bytových jednotek.

Ve vztahu k reklamacím týkající se dodávek teplé vody uvádím, že je v prvé řadě nutné zjistit skutečnou příčinu tohoto problému. Poté bude možné stanovit další postup a současně i subjekt odpovědný za reklamované vady. Lze doplnit, že co se týká dodávek teplé vody, teplá voda by měla být dodávána celoročně tak, aby měla na výtoku u spotřebitele teplotu 45 °C až 60 °C nejméně v době od 6.00 do 22.00 hod., s výjimkou možnosti krátkodobého poklesu v době odběrných špiček spotřeby v zúčtovací jednotce. Pokud by tedy bylo pochybení na straně dodavatele, bylo by nutné, aby SVJ s dodavatelem daný problém vyřešilo.

Zdroj: JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Foto: Pixabay