29. května 2024

Právní poradna: Co vše lze hradit z fondu údržby?

Jsme s manželkou členy Stavebního bytového družstva (SBD) a již nějakou dobu bydlíme v bytě v jednom bytovém domě ve vlastnictví družstva. V roce 2009 jsme s SBD uzavřeli na základě zákona č. 42/1992 Sb. smlouvu o převodu užívaného družstevního bytu do našeho vlastnictví. Před několika dny došlo k uvolnění a pádu části omítky stropu v obývacím pokoji našeho bytu. Příčiny jsou nám neznámé, k poškození stropu nedošlo dle vyjádření pojišťovny žádným z obvyklých pojistných rizik. V úvahu tak přicházejí jen chyby v konstrukci budovy nebo v provedení stavby, případně přirozené stárnutí konstrukce. Se škodami na zdivu budov v důsledku posledně uvedených faktorů se jistě vždy počítá, a proto jak uživatelé družstevních bytů SBD, tak i vlastníci bytových jednotek v rámci SVJ pravidelně přispívají do správcem budovy tvořeného fondu údržby, ze kterého jsou pak opravy škod způsobených nepojistitelnými riziky hrazeny. A teď by nás zajímalo, zda v případě bytové jednotky v osobním vlastnictví lze z fondu údržby SBD či SVJ uhradit škodu způsobenou výše uvedeným uvolněním a pádem omítky stropu v některé místnosti, když podle smlouvy o převodu bytu do vlastnictví člena SBD do spoluvlastněných částí domu sice (mimo jiné) patří obvodové a nosné zdivo budovy a dále hlavní stěny a hlavní svislé a vodorovné konstrukce, ale stropy jako součást spoluvlastněných částí domu ve smlouvě výslovně uvedeny nejsou.

Odpověď

Předně uvádím, že vzhledem k tomu, že mi nejsou známy specifika Vašeho případu, zejména prohlášení vlastníka, budu ve své odpovědi vycházet z platné právní úpravy, a to z občanského zákoníku a zákona, kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony.

Jelikož k převodu Vaší bytové jednotky došlo za účinnosti zákona o vlastnictví bytů, pak otázka vlastnického práva je v souladu s tímto zákonem, podle něhož jsou společnými částmi domu části určené pro společné užívání, jmenovitě zákon uvádí hlavní svislé a vodorovné konstrukce. Jak jste vy sami v dotazu uvedli, v prohlášení vlastníka je stanoveno, že hlavní stěny a svislé vodorovné konstrukce jsou společnými částmi domu. Dále vycházím z toho, že společnými částmi domu naopak nejsou např. omítky nebo podlahy (povrchové úpravy).

Z výše uvedeného tak vyplývá, že stropní konstrukce jsou společnými částmi domu, naopak ale povrchová úprava stropů je ve výhradním vlastnictví majitele bytu. Ve vašem případě považuji za nutné zjistit skutečnou příčinu opadávání omítky ze stropu. V závislosti na zjištění příčiny lze stanovit další postup v této věci odvíjející se od závažnosti důvodu.

Pokud by příčinou opadávání byla vada v nosných konstrukcích (svislých či vodorovných) a zároveň by prohlášení vlastníka neurčilo jinak, pak by oprava mohla být hrazena z fondu oprav SVJ, neboť tyto konstrukce jsou společnými částmi domu. Pokud by však příčina byla pouze v povrchové úpravě, pak není možné opravu hradit z fondu oprav SVJ.

V souladu s uvedeným proto doporučuji zjistit příčinu spadlé omítky a v případě, že by se zjistilo, že vadné jsou nosné konstrukce, potom Vám doporučuji navrhnout na shromáždění SVJ, aby hlasovalo o provedení opravy, neboť by se jednalo o společnou část domu a na úhradě opravy společných částí domu by se měli podílet všichni vlastníci. Je však třeba ověřit, zda prohlášení vlastníka otázku společných částí domu neupravuje jinak.

Zdroj: JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Foto: Pixabay