18. června 2024

Právní poradna: Jak je to s hlasy spoluvlastníků bytu na shromáždění SVJ?

Obracím se na vás s dotazem ohledně hlasování na shromáždění SVJ. Chápu, že když jedna bytová jednotka obou manželů je ve vlastnictví společného jmění manželů a mají podíl na hlasování 2,08 %…zde stačí pouze zúčastnění se jednoho z manželů (a nemusí doložit ani plnou moc druhého), aby se započítal hlas o síle 2,08 %. Pokud je ale bytová jednotka napsána v katastru nemovitosti na dva lidi, každý s polovičním podílem v tomto případě 1,04 % a 1,04 %, můj dotaz zní…Když dojde k hlasování a na shromáždění je z této bytové jednotky pouze jeden zúčastněný s polovičním podílem 1,04 % a druhý se nedostaví a ani nedá plnou moc, započítává se za tuto bytovou jednotku pouze hlas o síle 1,04 %? Ptám se z důvodu, že na našem shromáždění byl započítám hlas v plné síle 2,08 % a já osobně si myslím, že tak to dochází k pochybení.

Odpověď – 1. část

Předně si vás dovoluji upozornit, že jelikož neznám veškerá specifika vašeho případu, a to především znění stanov vašeho SVJ, budu ve své odpovědi vycházet z platné právní úpravy občanského zákoníku.

Shromáždění, jakožto nejvyšší orgán společenství vlastníků jednotek, tvoří všichni vlastníci jednotek, přičemž každý člen SVJ má počet hlasů odpovídající jeho podílu na společných částech. Způsob hlasování, včetně potřebné většiny k přijetí rozhodnutí, plyne ze stanov SVJ, popřípadě ze zákona.

Obecně platí, že podílové spoluvlastnictví bytové jednotky je připuštěno. Zároveň však pro podílové spoluvlastnictví platí, že spoluvlastníci se vzhledem k celku (bytové jednotce) považují za jedinou osobu a nakládají s věcí jako jediná osoba.

Spoluvlastníci jsou tedy povinni zvolit si společného zástupce, který bude za ně jednat s SVJ, případně se správcem domu. Právo hlasovat na shromáždění pak spoluvlastníci vykonávají prostřednictvím společného zástupce, který hlasuje za bytovou jednotku jako celek. Pokud si spoluvlastníci společného zástupce nezvolí, jejich hlas připadající na jednotku nemůže být započítán. Soudní praxe vyloučila možnost poměrného započítávání hlasu, neboť hlas připadající na jednotku je nedělitelný a není možné ho rozdělit ani v případě, že na shromáždění je přítomný pouze některý ze spoluvlastníků.

SVJ ve vašem případě proto nepochybilo v tom směru, pokud započítalo celý hlas připadající na jednotku, a ne jeho poměrnou část odpovídající spoluvlastnickému podílu přítomného člena. Nicméně je nezbytné se zabývat tím, zda ve vašem případě byla osoba hlasující na shromáždění oprávněna hlasovat za celou jednotku, tj. byla společným zmocněncem. Pokud by taková osoba společným zmocněncem nebyla, pak SVJ postupovalo chybně a nemělo takový hlas započítat.

Odpověď – 2. část

Ze soudní praxe vyplývá, že společný zástupce nemusí SVJ předložit písemnou plnou moc k prokázání svého oprávnění hlasovat na shromáždění. Dle rozhodnutí Nejvyššího soudu totiž postačí o oprávnění společného zástupce informovat SVJ ústně a je rovněž dovozeno, že zástupčí oprávnění může vyplývat i z okolností konkrétního případu bez jeho výslovného vyjádření. Požadavek na předložení písemné plné moci či jiný způsob prokázání oprávnění společného zástupce však může vyplývat ze stanov SVJ. Doporučuji vám proto prostudovat vaše stanovy SVJ, zda nestanoví konkrétní požadavek na prokázání oprávnění společného zástupce.

Pokud by například stanovy stanovily požadavek na předložení písemné plné moci stran společného zástupce, nebo by z okolností případu bylo zjevné, že spoluvlastník přítomný na shromáždění nebyl oprávněn za nepřítomného spoluvlastníka hlasovat a nebyl tak oprávněn vykonávat roli společného zástupce, SVJ postupovalo nesprávně a lze se takovému vadnému postupu bránit.

Zdroj: JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Foto: Pixabay