Právní poradna: Jak postupovat v případě havárie

Zajímá mě termín oprava způsobená havárií dle § 13 odst. 2 NV 366/2013 Sb. Stejný odstavec máme také uveden ve stanovách. Jde o to, že u nás v domě došlo k ucpání kanalizace, která vede v soukromém sklepě jednoho z vlastníků, a pak jde pod podlahou do chodby a ven z domu do kanalizace. Kanalizace se v podlaze ucpala a začala z ní vytékat splašková voda do sklepa onoho vlastníka. Zavolali jsme firmu, která kanalizaci zprůchodnila a provedla kontrolu kamerou. Závěr byl, že kanalizaci chtěli hned vyfrézovat, že je tak zarostlá, že nemohou zaručit, že se neucpe znovu, ale byla neděle večer a jen za ten výjezd si brali 50% příplatek. Kanalizace je ze staré litiny, dům byl postaven v roce 1960 a už jsme kus litiny měnili asi před třemi měsíci, přičemž litina byla úplně děravá. Ptám se techniků, zaručíte mi, že tu litinu nerozmlátíte? Řekli, že to zaručit nemohou, že je to buď na vyfrézování, nebo na výměnu. Řekl jsem fajn, necháme to vyměnit, protože frézování nám nezaručí, že se to povede a že to bude dalších 50 let fungovat. Navíc frézováním se nikdy nevytvoří hladký povrch, takže se bude kanalizace dál zanášet a v budoucnu bychom podobnou havárii mohli řešit znovu. O celé akci jsme informovali vlastníky formou WhatsApp skupiny, kam jim vše posílám. Hned v pondělí ráno jsem kontaktoval firmu, která nám před třemi měsíci měnila kus kanalizace do plastu, jelikož vyhrála dle cenové nabídky a věděli kudy kanalizace vede. Zadal jsem jim tedy okamžitě požadavek na opravu způsobenou havárií. Dokonce jsem domluvil s vlastníkem sklepa, že u něj nebudeme sekat kanalizaci opět do podlahy, ale že ji u něj povedeme po stropě až do chodby, kde se napojí do již opravené plastové kanalizace, tudíž odpadne spousta bouracích prací a betonování. Nikdo v domě s opravou neměl problém, až na jednoho vlastníka, který mi asi dva dny po havárii, kdy začala firma s opravou, volal a tvrdil, že jsem měl nechat na opravu vypracovat cenovou nabídku a nechat ji schválit vlastníky. Říkejme mu třeba Petr. Říkám Petře, nemáš pravdu, je to oprava způsobená havárií a musí se to vyřešit okamžitě, jelikož jsem musel firmě podepsat, že to odmítám frézovat a další ucpání a škody už by pojišťovna odmítla plnit, protože jsme opravu měli řešit hned. Snažil jsem se to provést co nejrychleji, nejefektivněji a samozřejmě taky, aby to co nejdéle vydrželo a nestálo nás to v budoucnu další náklady. Naše názory se v tomto neshodly. Ještě pro upřesnění dodávám, že technik, který čištění prováděl, nám sdělil, že on sám tuhle kanalizaci řešil už nejméně třikrát a předchozí vedení na havarijní stav kanalizace upozorňoval, jen v minulém roce nás tyto havárie stály 53 tisíc korun za čištění. Chtěl bych Vás požádat o právní výklad, jestli tento postup byl v souladu s uvedenou legislativou.

 

Odpověď – 1. část

Předně si Vás dovoluji upozornit, že jelikož neznám veškerá specifika Vašeho případu, budu ve své odpovědi vycházet z platné právní úpravy, a to zejména z nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím (dále jen „nařízení“).

Jak sám v dotazu uvádíte, dle ust. § 13 odst. 2 nařízení platí, že v působnosti statutárního orgánu společenství vlastníků jednotek je rozhodování o opravě nebo stavební úpravě společných částí nemovité věci, nepřevyšují-li náklady v jednotlivých případech částku 1 000 Kč v průměru na každou jednotku; tento limit neplatí, pokud se jedná o opravy způsobené havárií na společných částech, nebo pokud stanovy společenství vlastníků jednotek určí něco jiného.

Předmětné nařízení, a to ani důvodová zpráva k němu však neobsahuje legální definici pojmu havárie, resp. opravy způsobené havárií, ani pomocný výklad těchto pojmů. Důvodem absence legální definice či pomocného výkladu je však zcela nepochybně skutečnost, že nelze obecně stanovit, co lze, a co naopak nelze považovat za havárii. Vždy je tedy nezbytné posuzovat danou záležitost ve vztahu ke konkrétním skutečnostem daného případu.

Dále je nezbytné rozlišit, zda se v daném případě jednalo ještě o opravu způsobenou havárií na společných částech nebo již o opravu, která již nebyla způsobená havárií.

Z Vašeho dotazu vyplývá, že došlo k ucpání kanalizace, přičemž z toho důvodu z kanalizace začala vytékat splašková voda do sklepa jednoho z vlastníků bytové jednotky. V této souvislosti jste oslovili společnost, která kanalizaci zprůchodnila a provedla kontrolu kamerou.

Odpověď – 2. část

Domnívám se, že pokud bychom tuto část považovali za havárii ve smyslu nařízení, tak za opravu způsobenou havárií by bylo možné považovat zprůchodnění kanalizace, neboť tím došlo fakticky k vyřešení havarijní situace. Předpokládám, že smyslem, resp. účelem shora uvedené právní úpravy je možnost SVJ prostřednictvím svého statutárního orgánu, tedy bez souhlasu shromáždění, akutně řešit opravy způsobené havárií na společných částech. Tedy co nejrychleji tak, aby nedocházelo např. ke škodě na majetku.

Co se týká samotné výměny kanalizace, o které se zmiňujete, ta už dle mého názoru nebyla nutná k vyřešení havarijního stavu, resp. jsem názoru, že ji již nelze zahrnout pod opravu způsobenou havárií na společných částech.

V takovém případě by pak o uvedené opravě mělo rozhodnout shromáždění SVJ, pokud by byly překročeny finanční limity stanovené v nařízení nebo ve stanovách SVJ. Závěrem však uvádím, že bez bližších znalostí daného případu nelze s jistotou posoudit, zda byl Váš postup v souladu s právními předpisy či nikoliv.

Zdroj: JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Foto: Pixabay