26. května 2024

Právní poradna: Jak se hodnotí výsledek hlasování SVJ?

Prosím o odpověď na otázku „jak se vyhodnotí výsledek hlasování v SVJ za předpokladu, že je shromáždění usnášeníschopné, tzn. je přítomna nadpoloviční většina všech vlastníků, nebo se k přijetí rozhodnutí vyžaduje souhlas většiny hlasů přítomných členů společenství. Na jednom z webinářů se přednášející zmínil, že přibývá vlastníků přítomných na shromáždění, kteří nehlasují a výsledek hlasování je tak zapsán

PRO / PROTI / ZDRŽEL SE / NEHLASOVAL

Jak se vyhodnotí hlasy vlastníků, kteří vůbec nehlasovali. Jsou PRO přijetí nebo PROTI přijetí nebo se zdrželi. Přibývá software s programy, které řeší hlasování a vyhodnocení hlasování v SVJ.

Odpověď – 1. část

Předně si Vás dovoluji upozornit na to, že jelikož neznám veškerá specifika vašeho případu, budu ve své odpovědi vycházet z platné právní úpravy občanského zákoníku. Úvodem lze uvést, že každý vlastník je při příchodu na shromáždění povinen řádně se zapsat do prezenční listiny shromáždění a převzít si hlasovací lístek.

Obecně platí, že rozhodnutí se přijímá většinou hlasů všech vlastníků jednotek, ledaže stanovy vyžadují vyšší počet hlasů. Doplňuji, že mění-li se však všem vlastníkům jednotek velikost podílu na společných částech, nebo mění-li se poměr výše příspěvku na správu domu a pozemku jinak než v důsledku změny podílů na společných částech, vyžaduje se souhlas všech vlastníků jednotek. Vedle prezenční listiny dokumentuje shromáždění také zápis. Musí zahrnovat text přijatých usnesení včetně počtu hlasů, které byly pro, proti a které se zdržely hlasování.

Vlastníci jednotek mají různou váhu hlasu v závislosti na podílu na společných prostorách domu (tedy podlahové ploše bytu). V případě manželů, kteří mají byt ve společném vlastnictví, pak musí hlasovat jednohlasně (nemůže hlasovat každý jinak). Hlasování se může účastnit libovolný z manželů, a to bez plné moci druhého z nich. V případě podílového spoluvlastnictví má jednotka jeden nedělitelný hlas o váze spoluvlastnického podílu na společných částech domu. Jsou-li na shromáždění přítomni spoluvlastníci jednotky s polovičním nebo nižším spoluvlastnickým podílem, vykážou se v zápisu jako „nepřítomný vlastník“. Jsou-li přítomni spoluvlastníci jednotky s nadpolovičním spoluvlastnickým podílem, vykážou se v zápisu jako „přítomný vlastník“ a hlasují jedním nedělitelným hlasem. Neshodnou-li se, vykážou se jako „přítomný vlastník“ a „neplatný hlas“.

Odpověď – 2. část

Způsob vyhodnocení hlasování vlastníků jednotek je zásadní pro závěr, zda bylo určitým způsobem rozhodnuto. Výsledek hlasování se oznamuje vlastníkům jednotek písemně. Předmětem oznámení je sdělení výsledku hlasování každému vlastníku. Zároveň s tím v případě přijetí rozhodnutí oznamuje statutární orgán i celý obsah přijatého, odsouhlaseného rozhodnutí, aby každý vlastník byl přesně informován, jak bylo rozhodnuto.

Co se týká formálních náležitostí hlasovacího lístku, občanský zákoník upravuje náležitosti při rozhodování mimo zasedání, tzv. per rollam. V případě, že hlasovací lístek neobsahuje uvedené náležitosti, nejedná se o platné hlasování a s tímto hlasovacím lístkem nelze počítat pro účely rozhodování shromáždění. V tomto duchu lze postupovat i v případě prezenčního hlasování prostřednictvím hlasovacích lístků, a tedy pokud člen SVJ neoznačí na hlasovacím lístku nic, tj. nevyjádří v tomto směru vůli hlasovat „PRO“, „PROTI“ nebo „SE ZDRŽET“, nelze s tímto hlasovacím lístkem počítat. Zde je však nezbytné upozornit, že většina hlasů potřebná pro přijetí usnesení se počítá z celkového počtu hlasů všech vlastníků, nestanoví-li občanský zákoník jinak, tedy i těch, kteří platně a v souladu se zákonem a stanovami neprojevili svůj názor při rozhodování per rollam.

Subjektem povinným k oznámení výsledků vlastníkům je statutární orgán společenství. Pokud statutární orgán nesplní tuto svou povinnost nebo jeho oznámení nemá zákonem nebo stanovami určené náležitosti, lze, aby oznámení učinil ten, kdo navrhl tento způsob hlasování, přičemž je oprávněn tak učinit nikoliv na náklady své, ale na náklady společenství.

V dnešní době již existuje řada softwarů, které dokáží celé hlasování SVJ zpracovat a vyhodnotit. Software si dokáže přečíst aktuální vlastníky z katastru, přehledně umožní zadat body programu a návrhy usnesení, rozešle pozvánky s programem hlasování SVJ nebo přímo hlasovací lístky pro per rollam (hlasování, které je korespondenční, mimo členskou schůzi SVJ), načte výsledky hlasování, spočítá výsledky hlasování společenství vlastníků, sepíše protokol o hlasování SVJ, automaticky vytvoří zápis z jednání apod.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát

Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Foto: Pixabay