15. června 2024

Právní poradna: Jak se ohradit proti jednání předsedy SVJ?

Chci se zeptat na situaci. Naše SVJ má šest bytů, v němž je předsedou osoba, která má v domě neoprávněnou stavbu bez smlouvy o výstavbě na cizích podílech – půdní vestavbu, zabranou půdu a neplatí tržní nájemné ostatním. Dále si zabírá svévolně část společného pozemku na vlastní parkování, odmítá předložit doklady o hospodaření, je agresivní. V domě se utratila částka přes 500 tis. Kč, kdy si dotyčný kupuje kamery, videotelefony ze společných peněz a instaluje je do svého bytu. Nyní má být schůze ohledně zateplení, kdy je na místě návrh, aby dotyčný zateplení zaplatil, neb cca 17 let dluží ostatním obvyklé nájemné za zabranou půdu…

Odpověď – 1. část

Předem musím uvést, že bez bližších znalostí vašeho případu, konkrétně pak stanov vašeho společenství vlastníků jednotek (dále jen „SVJ“), budu vycházet v z platné právní úpravy obsažené zejména v občanském zákoníku a zákoně o účetnictví a nařízení vlády o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictví a ze zákona o územním plánování a stavebním řádu (dále jen „stavební zákon“).

Co se týče užívání společných částí domu, vlastník jednotky má právo užívat v zásadě veškeré společné části vyjma těch společných částí, které byly přenechány jinému vlastníkovi jednotky k výlučnému užívání. Možnost přenechání některé ze společných částí domu k výlučnému užívání jedním vlastníkem jednotky předvídá občanský zákoník. V takovém případě ale musí být společné části vyhrazené k výlučnému užívání vlastníkovi určité jednotky vymezené v prohlášení vlastníka budovy. Současně takový vlastník ve vztahu ke společným částem, které slouží k jeho výlučnému užívání, provádí a hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy. Předseda SVJ, který bez dalšího vystavěl půdní vestavbu ve zmíněných společných prostorách, nejednal zřejmě v souladu s právními předpisy. Pokud by mělo dojít k výstavbě nové bytové jednotky, bylo by nezbytné změnit v tomto směru prohlášení vlastníka, a to postupem dle ustanovení § 1169 občanského zákoníku, tj. změnou prohlášení.

Co se týče neoprávnění půdní stavby, jakákoliv stavební činnost ve společných částech domu je vyloučena bez souhlasu většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek, ledaže stanovy nebo zákon vyžadují vyšší počet. Mimo jiné v některých případech vyžadují přímo stanovy oznámení sousedům, či dokonce získání souhlasů sousedů pro ohlášení stavby nebo pro vydání stavebního povolení. Oznámení sousedům, či jejich souhlas, může tedy být i povinnost, nikoliv jen slušnost. Jako další, je nutné zmínit, že dochází-li k výdělečnému pronájmu společných prostor, měl by podíl na zisku mít každý člen SVJ, nikoliv pouze předseda.

V zásadě nelze vyloučit ani variantu, aby byla sjednána nájemní smlouva s jedním z vlastníků jednotek, jejímž předmětem bude užívání vymezené společné části domu. Pokud je určitá společná část pronajímána, pak platí, že příjem v podobě nájemného je příjmem všech spoluvlastníků domu. Mezi spoluvlastníky se tento příjem rozděluje v poměru jejich spoluvlastnických podílů na společných částech domu. Příjmy z nájmu společných částí domu musí být vyúčtovány a vyplaceny jednotlivým vlastníkům jednotek domu. Z daňového hlediska se jedná o příjem z pronájmu ve smyslu zákona o daních z příjmů, ze kterého musí jednotliví vlastníci odvést daň z příjmu. Skutečnost, že je pronajímaná část nemovité věci, tento příjem od daně neosvobozuje.

Odpověď – 2. část

Svévolné zabírání místa na pozemku samozřejmě také není v pořádku, především z důvodu, že se také jedná o věc, která je vlastníkům jednotek společná. Na druhou stranu je nutné zhodnotit, zdali auto na pozemku nějak omezuje právo ostatních vlastníků a také není-li již ve zvyku danou část jako parkoviště používat, respektive jestli na pozemku neparkují i další vlastníci zcela bez omezení. Co se dokladů o hospodaření týče, přímo z občanského zákoníku vyplývá, že každý vlastník jednotky má právo seznámit se, jak osoba odpovědná za správu domu hospodaří a jak dům nebo pozemek spravuje. U této osoby může vlastník jednotky nahlížet do smluv uzavřených ve věcech správy, jakož i do účetních knih a dokladů, a pořizovat si z nich výpisy, opisy a kopie.

SVJ má povinnost dokumenty svědčící o hospodaření uschovávat, můžeme konstatovat, že mimo účetní závěrku, výroční zprávu o hospodaření, mzdových listů a evidenčních listů důchodového pojištění platí pro všechny ostatní účetní záznamy společenství, že je společenství musí uschovávat ve lhůtě pěti let od konce účetního období, kterého se týkají. Vyjmenované dokumenty má SVJ povinnost uschovávat ještě déle.

Odpověď – 3. část

Obecně platí, že zateplení pláště stavby je stavební úpravou, která se považuje za změnu dokončené stavby. V prvé řadě je pro vás podstatné zjistit, zda k plánovanému zateplení domu budete potřebovat stavební povolení, či bude potřeba ohlášení stavebnímu úřadu nebo zateplení bude možné provést bez dalšího. Poslední možnost platí například pro stavební úpravy, kterými se nezasahuje do nosných konstrukcí stavby, kterými se nemění vzhled stavby ani způsob jejího užívání, které nevyžadují posouzení vlivů na životní prostředí anebo jejich provedení nemůže negativně ovlivnit požární bezpečnost stavby. Za tímto účelem doporučuji navštívit příslušný stavební úřad a vše s nimi konzultovat.

Za předpokladu, že ve vašem případě bude potřeba ohlášení záměru stavebnímu úřadu, musí takové ohlášení splňovat všechny zákonné náležitosti, a to včetně povinné přílohy, kterou představuje souhlas osob, jejichž vlastnické právo nebo právo odpovídající věcnému břemenu k sousedním stavbám anebo sousedním pozemkům nebo stavbám, na nichž může být prováděním stavebního záměru přímo dotčeno. Formulář ohlášení stavby pak naleznete v příloze č. 8 vyhlášky č. 503/2006 Sb., o podrobnější úpravě územního rozhodování, územního opatření a stavebního řádu.

Dle nařízení vlády o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím, patří do společných částí domu i části potřebné k zachování funkčnosti domu, k nimž zateplení patří. V praxi bývá zvykem, že si na tento náklad SVJ bere úvěr, který pak splácí všichni členové SVJ společně. Výše jejich splátky odpovídá výši velikosti jejich podílu spoluvlastnictví. Samozřejmě by bylo možné, aby váš předseda na základě dohody pokryl celý náklad ze svých prostředků, a to se mu dodatečně odečetlo z jeho „dluhu“. K takovému řešení by však obě strany musely přistoupit dobrovolně. Lépe realizovatelné je financovat zateplení zvlášť a „dluh“ (který zatím není ještě ani vyčíslen) dorovnat dodatečně.

Vzhledem k výše uvedenému bych vám doporučil v první fázi obeznámit ostatní členy (včetně předsedy) s aktuální situací. Nadále, nepodaří-li se vám vaši situaci vyřešit domluvou, je možné vymáhat řešení soudní cestou.

Zdroj: JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Foto: Pixabay