14. dubna 2024

Právní poradna: Jak zacházet s věcmi bývalého nájemce, když o ně nejeví zájem

Máme bývalého nájemce, kterého jsme vystěhovali z důvodu neplacení nájmu. Věci, které tam měl, jsme u sebe uskladnili. Již 3 měsíce od něj vymáháme dlužné nájemné, ale stále protahuje a slibuje, že zaplatí jen, ať mu nevyhodíme věci. To stále probíhá dokola. Ale teď nám v podstatě vyhrožuje, že se dotazoval u právníka a že dle občanského zákoníku můžeme zadržovat jeho věci jen ve výši dlužné částky a vyhrožuje nám v podstatě tím, že by se jednalo o trestní čin.  Nejsem si jistá, ale možnost nájemci jsme dali několikrát, že věci si může vyzvednout, pokud zaplatí. Popravdě už jsme z toho vyčerpání a chtěli bychom ty věci vyhodit, protože nám to zabírá spoustu místa, ale chceme vědět, zda můžeme. Jelikož popravdě už nevěříme, že dluh uhradí. Děkuji předem za radu .

Odpověď – 1. část

Předně si Vás dovoluji upozornit, že jelikož neznám veškerá specifika daného problému, budu ve své odpovědi vycházet toliko z platné právní úpravy, a to zejména ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v účinném znění (dále jen „OZ“).

Jelikož z Vašeho dotazu nevyplývá, jakým způsobem byl nájem ukončen, budu ve své odpovědi vycházet z předpokladu, že nájem byl řádně ukončen výpovědí ze strany pronajímatele. Současně je nutné ve Vašem případě rozlišovat dvě situace, a to právo pronajímatele zadržet movité věci nájemce, a povinnost pronajímatele postarat se po skončení nájmu o věci nájemce, které se nacházejí v bytě.

Ve vztahu k zadržovacímu právo lze uvést, že dle ust. § 2234 OZ platí, že „pronajímatel má právo na úhradu pohledávky nájemci zadržet movité věci, které má nájemce na věci nebo v ní.“

OZ umožňuje pronajímateli zadržet movité věci k zajištění splatné pohledávky. Může jít o jakoukoliv pohledávku pronajímatele vůči nájemci, např. nájemné, náhrada škody. Musí jít o pohledávku, která vzniká z nájmu, nikoliv z jiných závazků pronajímatele a nájemce. Ke vzniku zadržovacího práva dochází zadržením, tedy právním jednáním věřitele (pronajímatele) v okamžiku, kdy projeví svou vůli věc zadržet, nevydat ji, ale použít ji k zajištění své pohledávky. O tom je povinen pronajímatel nájemce vyrozumět (dle ust. § 1397 odst. 1 OZ).

Odpověď – 2. část

Je nutné upozornit, že výkonem zadržovacího práva nesmí být nepřiměřeným způsobem zasahováno do jiných práv nájemce vyplývajících zejména z Listiny základních práv a svobod (právo na osobní a domovní svobodu, ochranu zdraví, ochranu vlastnického práva apod.). Výkon zadržovacího práva proto např. neopravňuje věřitele k svémocnému vzniknutí do pronajatého bytu. I přes skutečnost, že nájemce zřejmě již nemá právní titul k užívání předmětu nájmu, není pronajímatel oprávněn do předmětu nájmu vstoupit a vyklidit věci nájemce. V takovém případě se pronajímatel vystavuje možnosti spáchání trestného činu porušení domovní svobody dle § 178 odst. 1 zák. č. 40/2009 Sb. trestního zákoníku.

V případě, že se nájemce neodstěhuje z bytu dobrovolně, musí si pronajímatel zajistit tzv. exekuční titul k vyklizení nemovitých věcí v souladu s ust. § 40 odst. 1 písm. d) zák. č. 120/2001 Sb., exekuční řád, aby mohl podat exekuční návrh na vyklizení, a vyklizení nájemce v takovém případě zajistí pronajímatelem vybraný exekutor. Typicky je exekučním titulem pravomocné rozhodnutí příslušného soudu v řízení o žalobě na vyklizení nemovitosti.

Důležité je podotknout, že pronajímatel má po skončení nájmu právo na náhradu ve výši ujednaného nájemného do doby předání bytu v souladu s ust. § 2295 OZ, který stanoví: “ Pronajímatel má právo na náhradu ve výši ujednaného nájemného, neodevzdá-li nájemce byt pronajímateli v den skončení nájmu až do dne, kdy nájemce pronajímateli byt skutečně odevzdá.“.

Odpověď – 3. část

Co se týká povinnosti pronajímatele postarat se po skončení nájmu o věci nájemce, které se nacházejí v bytě, dle ust. § 2296 odst. 1 OZ platí, že „Je-li v bytě věc, o které lze mít za to, že patří nájemci nebo členu jeho domácnosti, postará se pronajímatel o věc ve prospěch nájemce a na jeho účet. Nepřevezme-li nájemce tuto věc bez zbytečného odkladu, vzniká pronajímateli právo věc po předchozím upozornění nájemce na jeho účet vhodným způsobem prodat poté, co poskytne dodatečnou přiměřenou lhůtu k převzetí.“ Tato úprava se však aplikuje až v případě, kdy nájemce byt opustil ve smyslu OZ, nicméně jej zcela nevyklidil.

Dle citovaného ustanovení jde tedy o to, aby pronajímatel ihned věc nezlikvidoval, nýbrž vyčkal, zda nájemce převezme věc bez zbytečného odkladu. Teprve v případě, kdy se tak nestane a nájemce věc bez zbytečného odkladu nepřevezme, vznikne pronajímateli právo s touto věcí určitým způsobem naložit. Pronajímatel je však povinen předtím, než s věcí disponuje, např. ji prodá, upozornit nájemce na zapomenutou věc a vyzvat jej k jejímu odklizení v dodatečné přiměřené lhůtě, s poučením, že pokud k převzetí věci nájemcem nedojde, pronajímatel ji prodá. Lhůta však má být přiměřená charakteru věci. Je žádoucí, aby toto upozornění nájemce bylo průkazné, lze doporučit, aby je pronajímatel učinil písemně a doručil nájemci.

Na základě shora uvedeného lze shrnout, že ačkoliv se jedná o časově náročné řešení, jediným legálním způsobem, jak vystěhovat nájemce, který nechce dobrovolně opustit byt pronajímatele, je podat žalobu na vyklizení a následně se získaným exekučním titulem prostřednictvím exekuce nájemce vystěhovat.

Zdroj: JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Foto: Pixabay