20. května 2024

Právní poradna: Je možné hradit výměnu vodoměrů z fondu oprav?

Jsem člen výboru SVJ, náš dům je veliký. Má 234 bytových jednotek, cca 30 garáží, 2 patra garážových stání a cca 60 nebytových prostor – sklepů. Garáže, garážová stání a sklepy drží ve vlastnictví i lidé, kteří nevlastní v objektu byt. V loňském roce uběhla pětiletá doba na výměnu vodoměrů, které jsme vyměnili a vzhledem k novému zákonu jsme již instalovali vodoměry s dálkovým odečtem. To samé proběhlo u kalorimetrů. Problém je v tom, že většina bytů má čtyři vodoměry a jeden kalorimetr. Shromážděním vlastníků byla tato výměna odsouhlasena, vždy ji platili vlastníci bytových jednotek v rámci vyúčtování (tedy ne z fondu oprav). Tentokrát se zvedla silná vlna nevole a vlastníci se domáhají úhrady této výměny z fondu oprav. Podotýkám, že dle smluv o koupi bytů i prohlášení vlastníka, jsou vodoměry i kalorimetr majetkem vlastníka bytu. Jaký je tedy váš názor na tuto problematiku?

Odpověď – 1. část

Předně si vás dovoluji upozornit, že jelikož neznám veškerá specifika vašeho případu, zejména pak nájemní smlouvy, budu ve své odpovědi vycházet z platné právní úpravy, a to zejména z občanského zákoníku. Dle vyhlášky Ministerstva průmyslu a obchodu, kterou se stanoví měřidla k povinnému ověřování a měřidla podléhající schválení typu, jsou měřiče tepla, vodoměry a indikátory vytápění v bytech příslušenství technického zařízení domu a tradičně za jejich provoz odpovídá majitel domu, (tedy SVJ). Ve vašem případě tomu tak však není, jelikož v prohlášení vlastníka máte uveden opak, tudíž vlastníci bytů přebírají práva a především povinnosti, které má za obvyklých podmínek SVJ.

Vlastník je tedy dle vyhlášky č. 345/2002 Sb. povinen nechat na vlastní náklady pravidelně ověřovat instalovaná stanovená měřidla (měřiče tepla a vodoměry). Měřiče tepla a vodoměry na teplou vodu po čtyřech letech, vodoměry na studenou vodu po šesti letech. Pokud nebyly vodoměry včas ověřeny, neměla by se podle nich účtovat spotřeba vody. V každém případě je nutno nechat vodoměry co nejdříve ověřit, respektive vyměnit za ověřené.

Odpověď – 2. část

K výše zmíněnému fondu oprav se jedná o zažitý pojem, o němž se zákon ale přímo nezmiňuje a ani ho nepoužívá. Zákon však nařizuje povinnost přispívat na správu domu a pozemku dle občanského zákoníku. Společnými částmi je celá soustava rozvodů tepla, včetně rozvodů v bytě a zařízení sloužícího k rozúčtování nákladů na topení, jež jsou ve výlučném užívání vlastníka jednotky.

Činností týkající se správy domu a pozemku je také oprava, stavební úpravy či jiné změny společných částí domu. Týká se to všech technických zařízení domu, jako například společných částí, dále společných částí vyhrazených k výlučnému užívání vlastníku jednotky, pokud podle prohlášení nebo stanov společenství vlastníků jednotek nejde o činnost příslušející vlastníku jednotky v rámci správy této společné části na vlastní náklady.

Pod opravu, stavební úpravy či jiné změny společných částí domu lze vztáhnout i výměnu vodoměrů a kalimetrů, a proto půjde také o společné části domu. Avšak ve vašem případě jsou vodoměry a kalimetry vlastníků bytů, a to na základě prohlášení vlastníků. Vzhledem k výše uvedenému lze konstatovat, že správně by opravu měřidel měl financovat každý vlastník ze svých nákladů a na svoji odpovědnost. Nutno však doplnit, že SVJ má poměrně širokou autonomii, co se rozhodování týče. Rozhodne-li, že z fondu oprav, resp. příspěvků na správu domu a pozemku bude platit výměnu měřidel či jiných zařízení, je to možné. Ovšem pouze za předpokladu, že o tom rozhodne na shromáždění SVJ většina hlasů přítomných vlastníků jednotek, ledaže stanovy nebo zákon vyžadují vyšší počet hlasů.

Zdroj: JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Foto: Pixabay