30. května 2024

Právní poradna: Je nutné založit fond na opravy bytu?

Ve smlouvě jsem uvedena jako nájemce a pod sebou mám ještě dva podnájemce. Máme všichni ve smlouvě uvedeno, že si máme dělat společný fond, který se má vytvořit z měsíčních příspěvků v hodnotě 100 Kč a tyto peníze později používat na spravování bytu. Tento fond máme spravovat my sami, ale ještě jsme ho úplně nezaložili, jelikož v prvních měsících bylo do bytu potřeba kupovat mnoho věcí, takže naše výdaje přesáhly rozpočet fondu a celkově jsme se shodly, že nám fond nevyhovuje. Chtěla bych se zeptat, jestli po nás pronajímatel může chtít/vymáhat abychom fond založili, nebo stačí, že správu bytu prostě nějak zajistíme? Bere se to jako porušení smlouvy?

Odpověď:

Předně si Vás dovoluji upozornit na to, že jelikož neznám veškerá specifika Vašeho případu, budu ve své odpovědi vycházet z platné právní úpravy občanského zákoníku. Dle něj běžnou údržbu bytu a drobné opravy provádí nájemce. Od tohoto ustanovení se strany mohou smluvně odchýlit, ale pouze ve prospěch nájemce, v opačném případě by totiž šlo o neúčinné ustanovení nájemní smlouvy, ke kterému by se nepřihlíželo. Z Vámi popsaného vyplývá, že jste si s pronajímatelem sjednali, že za účelem správy bytu založíte fond, do kterého budete měsíčně přispívat určenou částku a jehož správci budete Vy. Obecně v souladu se základními zásadami a pilíři soukromého práva je třeba uvést, že smlouva strany zavazuje. Pokud tedy mělo dojít k založení fondu, ze kterého měla být hrazena běžná údržbu a drobné opravy a k založení fondu nedošlo, pak by se o porušení smlouvy mohlo jednat.

Uvádím však, že co se týče závažnosti porušení tohoto jednotlivého ustanovení nájemní smlouvy, pak nejde z Vaší strany o porušení, pro které by mohl pronajímatel nájemní smlouvu vypovědět. Porušení spočívající v nezaložení fondu na běžnou údržbu bytu totiž nezakládá ani zvlášť závažné porušení nájemní smlouvy, pro které může pronajímatel vypovědět smlouvu bez výpovědní doby a ani nejde o hrubé porušení povinností, pro které by mohl pronajímatel nájemní smlouvu vypovědět v tříměsíční výpovědní době. Vaší povinností vyplývající ze zákona totiž je, aby k běžné údržbě bytu docházelo. Klíčové tak je, že k údržbě bytu z Vaší strany skutečně dochází.

Zdroj: JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Foto: Pixabay