29. ledna 2023

Právní poradna: Kancelářský, nebo obytný prostor?

Jsme SVJ a máme v domě společné prostory pod uzavřením. Odhlasovali jsme před delší dobou, že finance z těchto pronájmů půjdou do fondu oprav. Bohužel, jeden z prostorů byl již v minulosti zařízen jako bytová jednotka, a to 2+kk – 2 místnosti, z nichž v jedné je kuchyňská linka, dále je tam předsíň, WC a sprchový kout. Prostory užívala 20 let stavební firma jako kancelář. Firma prostory opustila a pan předseda pronajal tento prostor opět jako kancelářský, na dobu určitou. Máme podezření, že to není kancelář, ale že prostory jsou užívány na bydlení. V domě se proslýchá, že se tam denně svítí do pozdních nočních hodin i o víkendech. Máme právo na to, vidět tyto prostory? Jak jsou např. zařízené? Pokud ano, tak kdo? A jak postupovat, kdybychom opravdu zjistili, že tam osoba, která si prostory pronajala, skutečně bydlí?

Odpověď – 1. část

Nájemní vztah mezi společenství vlastníků jednotek, které v zastoupení vlastníků nájem sjednává, a nájemcem společných částí domu se řídí především nájemní smlouvou a podpůrně též příslušnými ustanoveními občanského zákoníku o nájmu a nájmu prostor sloužících k podnikání. Jelikož nemám nájemní smlouvu k dispozici, budu ve své odpovědi vycházet toliko ze zákonné úpravy.

Základní povinností nájemce je povinnost užívat věc jako řádný hospodář k ujednanému účelu, nebo není-li účel ujednán, k účelu obvyklému. Uvádíte-li ve svém dotazu, že byly nebytové prostory pronajaty stavební společnosti jako „kanceláře“, předpokládám, že účel užívání byl v daném případě výslovně sjednán. Nájemce by tedy měl v takovém případě užívat výhradně jako kanceláře, nikoliv jako byt k uspokojování svých bytových potřeb.

Užívá-li nájemce pronajímané prostory k jinému než sjednanému účel a porušuje-li tak uvedenou povinnost, předně vzniká pronajímateli právo domáhat se splnění povinnosti u soudu. Dále může pronajímatel požadovat náhradu škody či nemateriální újmy vzniklé v příčinné souvislosti s porušením dané povinnosti. Vypovědět nájem z uvedeného důvodu můžete pouze, jestliže jste si tuto možnost sjednali v nájemní smlouvě.

Odpověď – 2. část

Není-li možnost výpovědi pro uvedený případ sjednána, lze nájem vypovědět pouze ze zákonem stanovených důvodů. V případě porušování povinnosti nájemcem připadají v úvahu dva možné postupy, a to podle závažnosti porušení povinnosti.

Obecně platí, že dosahuje-li porušování povinnosti nájemcem nižší intenzity, lze uvažovat o právu pronajímatele vypovědět nájem pro hrubé porušování povinností vůči pronajímateli. V takovém případě nájem skončí uplynutím 3měsíční výpovědní doby s tím, že po výpovědní dobu nájem nadále trvá a oběma smluvním stranám zůstávají zachována všechna práva a povinnosti.

Dosahuje-li však porušování povinnosti vyšší intenzity a nájemce porušuje své povinnosti vyplývající z nájmu zvlášť závažným způsobem, svědčí pronajímateli dokonce právo nájem vypovědět bez výpovědní doby. Mám přitom za to, že užívá-li nájemce pronajímaný prostor jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno, jedná se o porušení povinnosti nájemce zvlášť závažným způsobem.

V takovém případě nájem končí k okamžiku doručení písemné výpovědi nájemci s tím, že nájemce je povinen pronajímaný prostor bezodkladně odevzdat. Aby výpověď založila zamýšlené právní následky, musí ji předcházet písemná výzva nájemci k tomu, aby v přiměřené době začal předmět nájmu užívat ke sjednanému účelu, jinak mu bude nájem vypovězen.

Odpověď – 3. část

Pro úplnost si dovolím upozornit na skutečnost, že výpověď musí být učiněna v písemné formě, musí být doručena nájemci a musí obsahovat důvod výpovědi, nejlépe pak se skutkovým vylíčení toho, v čem pronajímatel spatřuje hrubé či zvlášť závažné porušení nájemcovy povinnosti.

Pokud jde o prohlídky věci, obecně platí, že pronajímatel nemá právo na pravidelné prohlídky pronajímané věci bez udání důvodu. Není-li v nájemní smlouvě sjednáno jinak, má pronajímatel právo na prohlídku pronajaté věci po dobu nájmu pouze za účelem provedení potřebné opravy nebo údržby věci, či v době tří měsíců před skončením nájmu za účelem prohlídky zájemcem o další pronájem. V obou případech platí, že má nájemce povinnost umožnit prohlídku pronajaté věci, bude-li mu oznámena v dostatečném předstihu. K provedení prohlídky je oprávněn předseda SVJ, potažmo jakákoliv jiná osoba, kterou SVJ pověří.

Prohlídkou věci však nesmí docházet ke zbytečnému obtěžování nájmem (např. nadměrnou frekvencí prohlídek či jejich nevhodným načasování) a zároveň je lze realizovat je v souladu s dobrými mravy. Nelze je tedy podnikat se zastřeným úmyslem, tj. za jiným než tvrzeným účelem. Takové zneužití práva by nepožívalo právní ochrany.

Zdroj: JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Foto: Pixabay

X