15. června 2024

Právní poradna: Má majitel právo požadovat při odchodu nájemce výměnu nefunkčních spotřebičů starších více než pět let?

Jsem ve složitější situaci. Podal jsem výpověď z pronajatého bytu. V rámci uzavření pronájmu bytu jsem podepsal smlouvu o spotřebičích, které měly být funkční, ale důsledně jsem si je nezkontroloval. Po nastěhování jsem zjistil, že u sporáku nefunguje plynová trouba a uniká plyn. Nikdy jsem ho tedy nepoužíval a ihned informoval pronajímatele, avšak pronajímatel nyní požaduje opravu. Dále byla součástí bytu mikrovlnná trouba, která přestala ohřívat, a to stářím. Požaduje opět opravu či výměnu spotřebiče za jiný. Dále odešlo čerpadlo myčky. Opět požaduje opravu na moje náklady. Může tyto opravy požadovat, vzhledem ke stáří spotřebičů, které jsou určitě starší 5 let? Dále jsem v rámci vyúčtování měl za loňský rok přeplatky více jak 11 000 Kč na energiích. Nechtěl mi je vyplatit, jelikož dle něj spadá do energií i platba bytového fondu SVJ. Po dohadech jsme se domluvili na sníženém nájmu o 1000 Kč na celý rok. Stěhuji se dříve z bytu, než ustanovuje smlouva z důvodu změny práce a města, což zákon povoluje. Majitel mi nechce vrátit zbytek přeplatku za energie. Mám nárok na úroky z prodlení vrácení přeplatku? Dále mám u něj kauci v hodnotě 13 000. Smlouva na nájem je pouze jednoletá. Smlouvu jsem prodlužoval po třetí. V poslední smlouvě dopsal, že nepožaduji úroky z kauce. Mohu požadovat úroky z kauce za předešlé dva roky, anebo za všechny tři roky? Kolik činí úrok, pokud není stanovený ve smlouvě?

Odpověď – část 1

Předně si vás dovoluji upozornit na to, že jelikož neznám veškerá specifika vašeho případu, budu ve své odpovědi vycházet z platné právní úpravy, a to zejména z občanského zákoníku.

Co se týče údržby bytu, včetně spotřebičů, nájemce hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu. Naproti tomu pronajímatel je obecně povinen provádět jinou než běžnou údržbu a je povinen udržovat byt ve stavu způsobilém k užívání.

Nařízení vlády č. 308/2015 Sb. stanovuje, co se rozumí běžnou údržbou a drobnými opravami souvisejícími s užíváním bytu. Dle nařízení se běžnou údržbou mimo jiné rozumí udržování zařízení bytu ve funkčním stavu. Drobnými opravami se rozumí například opravy kuchyňských sporáků, pečících trub, vařičů, ale i další opravy bytu, jeho vybavení a další výměny, jestliže náklad na jednu opravu nepřesáhne částku 1.000 Kč.

Obecně je nájemce povinen poškození v bytě nahlásit bez zbytečného odkladu pronajímateli, který je povinen poškození nebo vadu v bytě odstranit v přiměřené době.

Při odevzdání bytu jste jako nájemce povinen odevzdat byt ve stavu, v jakém jste jej převzal, nehledě na běžné opotřebení při běžném užívání a na vady, které je povinen odstranit pronajímatel. Pokud tedy vámi uvedené spotřebiče, jak vy sám uvádíte, odešly „stářím“, při běžném užívání, hradit jejich opravu nemusíte.

Odpověď – část 2

Přeplatek na energiích je vám pronajímatel povinen po skončení zúčtovacího období vyúčtovat. Přeplatek je splatný do tří měsíců od skončení zúčtovacího období. Pokud nemáte nad rámec energií v nájemní smlouvě sjednáno, že budete platit i do fondu oprav SVJ, máte nárok na vrácení přeplatku v plné výši a pronajímatel tak tuto částku nemůže použít na platby do fondu oprav.

Pokud vám nebyl přeplatek vrácen, máte nárok i na zaplacení úroku z prodlení z dlužné částky. Pokud jste si s pronajímatelem neujednali jinak, výše úroku z prodlení odpovídá ročně výši repo sazby stanovené Českou národní bankou pro první den kalendářního pololetí, v němž došlo k prodlení, zvýšené o osm procentních bodů. Pro ilustraci výše reposazby činila k 1. 1. 2023 6,75 %, zákonná výše úroku z prodlení proto činí od 1. 1. 2024 14,75 % ročně.

Odpověď – část 3

Na vrácení kauce neboli jistoty máte nárok při skončení nájmu v plné výši, pokud si pronajímatel nezapočetl něco, co byste mu případně z nájmu dlužil. Rovněž v souladu s občanským zákoníkem máte právo na zaplacení zákonných úroků z jistoty od jejího poskytnutí až do vrácení.

Přesná výše úroků z jistoty stanovena není a zákon říká, že nájemce má právo na úroky alespoň v zákonné výši. S ohledem na to, že žádný právní předpis nestanoví zákonnou výši úroků, vychází se z opět z občanského zákoníku, dle kterého platí dlužník obvyklé úroky požadované za úvěry, které poskytují banky v místě bydliště nebo sídla dlužníka v době uzavření smlouvy. Výše zákonných úroků tak záleží na výši úroků za úvěry, které poskytovaly banky v době uzavření nájemní smlouvy.

S ohledem na znění občanského zákoníku, který stanoví, že se nepřihlíží ke zkracujícím ujednáním nájemcova práva, mám za to, že ujednání ve smlouvě, kterým jste vyloučili vaše právo na úroky z jistoty, je neúčinné a vy jakožto nájemce můžete požadovat úroky od doby poskytnutí jistoty až do jejího vrácení.

Zdroj: JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Foto: Pixabay