27. května 2024

Právní poradna: Mám právo na vrácení peněz, které jsem investoval do pronajatého bytu?

Bydlíme ve dvougeneračním rodinném domě, který patří tchyni. Šest let jsem jí platila nájem (režie apod.), celé patro jsme zrekonstruovali (koupelna, kuchyně apod., protože vše již dosluhovalo). Pořád jí to ale nestačilo a přepsala kompletní smlouvy s dodavateli režií na nás. 

Nyní se rozhodla, že kompletní dům pronajme buď novým lidem, anebo nám, ať jí platíme nájem. Má právo syna, vnouče i snachu bez důvodu vystěhovat za účelem, aby si našla nové nájemníky? Popř. máme my právo jí papírovou nájemní smlouvu nepodepsat? Přece jen jsme do domu investovali hodně peněz, navýšili jsme užitkovou hodnotu nemovitosti a v případě stěhování by nás ani nevyplatila.

Odpověď- 1. část

Předně si vás dovoluji upozornit na to, že jelikož neznám veškerá specifika vašeho případu, zejména pak nájemní smlouvu, budu ve své odpovědi vycházet z platné právní úpravy, a to zejména z občanského zákoníku. Právní úprava nájmu dovoluje i ústní uzavření smlouvy, v případě, že je dostatečně jasně určen předmět nájmu.

Výjimkou je nájem bytu a domu – podle občanského zákoníku smlouva vyžaduje písemnou formu, pronajímatel však nemá právo namítnout vůči nájemci neplatnost smlouvy pro nedostatek formy. I pokud by pak nájemní smlouva v písemné podobě či vůbec uzavřena nebyla, bude platit, že pokud již po dobu tří let užívá nájemce byt v dobré víře, že nájem je po právu, což lze v dané situaci předpokládat, považuje se nájemní smlouva za řádně uzavřenou.

Obsah nájemní smlouvy je pak nutné dovozovat z jednání pronajímatele a nájemce (například placení nájemného v určité výši pravidelně už delší dobu), případně by se jednotlivá práva a povinnosti řídila ustanoveními zákona o nájmu bytu. To platí i pro vyúčtování záloh a nákladů na služby, které lze v případě absence dohody provést způsobem stanoveným v zákoně. Z toho lze učinit dílčí závěr, že ústní nájemní smlouva v případě nájmu domu nepůsobí neplatnost smlouvy pro nedostatek formy, tedy písemnou formu a nájemní smlouva byla řádně uzavřena.

Odpověď- 2. část

Pronajímatel má možnost vypovědět nájem ze dvou důvodů:

Za prvé, když on, či jeho blízká rodina potřebují nemovitost užívat. U tohoto způsobu výpovědi následuje tříměsíční výpovědní lhůta, nedohodnou-li se strany jinak. Za druhé, když nájemce poruší smlouvu. V tomto druhém případě ještě záleží na závažnosti porušení smlouvy, v případě zvlášť závažného porušení je možné nájem ukončit okamžitě, v případě hrubého porušení následuje tříměsíční výpovědní lhůta. Výpovědní důvody ze strany pronajímatele jsou pak konečným výčtem vymezeny v občanském zákoníku.

Podle občanského zákoníku může pronajímatel nájem na dobu určitou i na dobu neurčitou vypovědět jen ze zákonem stanovených důvodů – tj. poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu; je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo na osobě, která v domě bydlí, či majetku, který se v domě nachází; má-li být byt vyklizen z důvodu veřejného zájmu; či je-li zde jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu. Pouze nájem na dobu neurčitou lze pak navíc vypovědět i z důvodu, že pronajímatel chce byt užívat pro svou vlastní potřebu.

V případě, že nájemce porušil svou povinnost vyplývající z nájmu zvlášť hrubým způsobem, má pak pronajímatel navíc možnost nájemní smlouvu vypovědět bez výpovědní doby a požadovat odevzdání bytu bez zbytečného odkladu, nejpozději do jednoho měsíce. S ohledem na výše uvedené lze učinit závěr, že výpověď vám může pronajímatel dát pouze z důvodů uvedených v občanském zákoníku. Co se týče písemné nájemní smlouvy, nemáte povinnost ji podepisovat.

Odpověď- 3. část

K nákladům vynaloženým na rekonstrukce domu je nutno zmínit, že pokud tyto úpravy, přestavby nebo jiné změny domu byly provedeny se souhlasem pronajímatele, tak co je možné oddělit, odnést z domu, tak si nájemce vezme při skončení nájmu s sebou. Jiné náklady vložené do domu, které nelze odstranit bez zničení či poškození domu, přechází vlastnictví na majitele domu.

Nájemce má právo za tyto vynaložené náklady na zařízení a předměty, které nelze bez poškození domu odnést, požadovat po pronajímateli vyrovnání bez zbytečného odkladu po skončení nájmu, tedy při výpovědi z nájmu.

Zdroj: JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Foto: Pixabay