23. července 2024

Právní poradna: Mohu nájemníkům nařídit regulaci topení?

Pronajímám dva byty u sebe v domě (je to velký starý dům rozdělený na tři byty). Ještě nám zima pořádně nezačala a nájemníci už topí celý den, každý den… Nejenže to stojí neskutečné množství peněz na energiích, ale ještě, pokud se dobře domnívám, to nemusí takovému starému domu vůbec vyhovovat. Když je venku zima a uvnitř se topí, rosí se stěny, a pak se na nich dělá plíseň. Vůbec nevím, co s tím, sám se snažím v domě pořádně větrat vchodovými dveřmi, ale zároveň se bojím toho, že nájemníci topí o to víc. Nechci je úplně vymrazit, ale přesto bych byl rád, kdyby tolik netopili. Je nějak možné se proti tomuto jejich chování bránit? Můžu jim zvednout třeba nájemné, nebo po nich pak vyžadovat odstranění plísní, proti kterým jsem je varoval?

Odpověď – 1. část

Předně si dovoluji uvést, že jelikož neznám znění nájemní smlouvy, budu se ve své odpovědi řídit platnou právní úpravou obsaženou v občanském zákoníku a zákoně o hospodaření energií (dále jen „zákon o hospodaření energií“) a ve vyhlášce Ministerstva průmyslu a obchodu č. 194/2007 Sb. (dále jen „Vyhláška“).

K vámi řešenému problému předně uvádím, že jste jakožto vlastník budovy povinen dodržovat pravidla pro její vytápění. Tato pravidla jsou obsažena ve Vyhlášce, která je prováděcím předpisem k zákonu o hospodaření energií. Dle tohoto zákona platí, že vlastník budovy je povinen dodržovat pravidla pro její vytápění. Samotná vyhláška pak stanovuje, že v průběhu otopného období (od 1. 9. do 31. 5. následujícího roku) jsou byty v době od 6.00 do 22.00 hod. a ostatní prostory v době jejich provozu vytápěny tak, aby dosažené průměrné teploty vnitřního vzduchu zajišťovaly výpočtové teploty vnitřního vzduchu stanovené projektem budovy. Ve Vyhlášce jsou také stanoveny hodnoty výpočtové vnitřní teploty. Tyto výpočtové teploty vnitřního vzduchu jsou např. pro jednotlivé místnosti v bytě stanoveny v průměru na 20 °C, resp. 24 °C v koupelně.

Odpověď – 2. část

Co se týče výskytu plísně, je složité bez znalostí konkrétních okolností posoudit, kdo je za jejich výskyt odpovědný. Vy jako pronajímatel jste v souladu s občanským zákoníkem povinen udržovat v domě pořádek obvyklý podle místních poměrů, dále jste povinen udržovat byt a dům ve stavu způsobilém k užívání.

Na druhé straně stojí povinnosti nájemců byt řádně užívat, provádět a hradit běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu. Pokud by výskyt plísně souvisel s neřádnou péčí nájemců, byl byste oprávněný požadovat náhradu za škodu tímto způsobenou.

Za situace, kdy by výskyt plísně nebyl zapříčiněn jejich neřádnou péči, ale v důsledku například konstrukční vady budovy (nebo např. kvůli stáří budovy), pak byste byl povinen tuto vadu odstranit vy jako pronajímatel.

Je tedy velmi složité takto posoudit, kdo je za výskyt plísní odpovědný. V tomto případě bych vám doporučil, abyste nájemce, ideálně písemnou formou, upozornil na rizika plísní, v případě nadměrného topení a nedostatečného větrání v prostorách domu.

Odpověď – 3. část

Jak jsem již výše uvedl, pokud je výskyt plísně ovlivněn neřádnou péčí stran nájemců, můžete po nich požadovat v obecné rovině, aby udržovali byt v řádném stavu a prováděli běžnou údržbu. Vůči nájemcům dále máte právo na to, aby nahradili škody, které způsobili výhradně nedodržováním svých povinností.

Pokud mezi vámi a nájemci byla v nájemní smlouvě sjednána jistota (neboli kauce), můžete užít tuto částku na náhradu škod vzniklých v důsledku závadného chování nájemců.

Co se týče možnosti zvýšení nájemného, pak záleží, jestli jste si ujednali možnost zvýšení nájemného v nájemní smlouvě uzavírané s nájemci. Pokud by takové ustanovení v nájemní smlouvě existovalo, pak je možné v souladu s občanským zákoníkem nájemné zvýšit.

Za situace, kdy ustanovení o zvýšení nájemného v nájemní smlouvě absentuje, můžete vy jako pronajímatel v souladu s občanským zákoníkem nájemcům písemně navrhnout zvýšení nájemného, a to až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě. Zároveň musí platit, že jste si možnost zvýšení nájemného výslovně smluvně nevyloučili a navrhované zvýšení spolu se zvýšením, ke kterému již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než 20 %. Takový návrh pronajímatele musí být písemný, musí být prokazatelně doručený nájemcům a nesmí být učiněn dříve než po uplynutí dvanácti měsíců od posledního zvýšení. Pokud by nájemci se zvýšením souhlasili, pak zaplatí počínaje třetím měsícem po doručení návrhu zvýšené nájemné.

Pokud by nájemci s takovým zvýšením nesouhlasili ve lhůtě dvou měsíců od dojití návrhu, potom můžete vy jako pronajímatel ve lhůtě dalších tří měsíců navrhnout soudu, aby nájemné zvýšil, a to až do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu.

Závěrem uvádím, že lze doporučit, abyste se pokusil uvedenou situaci nejprve vyřešit vzájemnou komunikací s nájemci a k uplatnění zákonných prostředků přistoupit až v případě, kdy dohoda nebude možná.

Zdroj: JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Foto: Pixabay