4. března 2024

Právní poradna: Mohu se bránit razantnímu zvýšení nájmu?

Podařilo se nám relativně vyřešit problém s neobnovenou nájemní smlouvou, akorát to s sebou přineslo další komplikace, se kterými jsem nepočítal, a tak vás opět žádám o radu. Minule jsem se na vás obracel s tím, že nám pronajímatelka neobnovila smlouvu, a tak nevím, zdali stále platí. Nakonec se mi podařilo majitele kontaktovat a dohodli jsme se tedy starou smlouvu neobnovovat, ale sepsat úplně novou. Problém je, že pronajímatelka chce razantně zvýšit nájemné, a to z 20 tisíc na 35 tisíc. Je tedy pravdou, že byt je ve skvělé lokaci, ale velikostně teda nic moc. Nejsem si jistý, jestli je cena úplně úměrná výkonu. Můžu se nějak bránit, nebo má majitelka nárok cenu takhle přemrštit?

Odpověď – 1. část

Předně uvádím, že vzhledem k tomu, že mi nejsou známy specifika vašeho případu, budu ve své odpovědi vycházet z platné právní úpravy, a to z občanského zákoníku. Z vašeho dotazu není zřejmé, zda máte nájemní smlouvu již uzavřenou, či budete uzavírat nájemní smlouvu novou.

Pokud byste měli dříve uzavřenou nájemní smlouvu a z důvodu nečinnosti pronajímatele by došlo ke konkludentnímu obnovení nájmu dle občanského zákoníku, pak by byl nájem obnoven za stejných podmínek, za jakých byla nájemní smlouva uzavřena dříve.

Pro úplnost uvádím, že k obnovení nájmu by došlo v případě, že byste po dobu minimálně tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, užíval byt, aniž by vás pronajímatel vyzval k jeho opuštění. V tomto případě by platilo, že nájem by byl ujednán na tutéž dobu jako dříve, nejvýše na dobu dvou let, pokud by mezi vámi nebylo dohodnuto jinak. Pokud by v tomto případě chtěl pronajímatel zvýšit cenu nájemného, mohl by tak postupovat pouze v případě, že byste měli v dřívější nájemní smlouvě dohodnutou možnost zvýšení nájemného nebo za zákonem stanovených podmínek.

Odpověď – 2. část

Pokud byste zvyšování nájemného neměli v dřívější smlouvě ujednáno, a zároveň byste možnost zvýšení nájemného nevyloučili, pak by vám dle občanského zákoníku pronajímatel mohl písemně navrhnout zvýšení nájemného až do srovnatelné výše nájemného obvyklého v daném místě. Zároveň ale platí, že takové zvýšení nájemného by nemohlo spolu s dalším případným zvýšením, k němuž případně došlo v posledních třech letech, být vyšší než 20 %.

Písemný návrh pronajímatele musí splňovat stanovené jak obsahové, tak formální podmínky a musí být učiněn v písemné formě. Kromě obecných náležitostí musí obsahovat novou výši nájemného po jeho zvýšení, a to takovým způsobem, aby bylo možné z něj ověřit, zda je v linii stanovené maximální výše.

Pokud byste s takovým zvýšením souhlasil, pak byste byl dle občanského zákoníku povinen zaplatit počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné. Pokud by z vaší strany takový souhlas dán nebyl, pak by pronajímatel mohl v zákonem určené lhůtě navrhnout soudu, aby výši nájemného zvýšil soud. Soud pak může zvýšit nájemné až do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu.

V případě, že by výše uvedené podmínky pro obnovení nájmu splněny nebyly a s pronajímatelem byste uzavíral zcela novou nájemní smlouvu, pak by se na vás výše uvedené ustanovení občanského zákoníku nevztahovalo. Obecně pronajímatel má možnost stanovit výši nájemného dle svého uvážení, zákonný limit výše nájemného neexistuje.

V tomto ohledu bych vám proto doporučil, abyste buď trval na obnovení dříve uzavřené nájemní smlouvy, za předpokladu, že jsou splněny veškeré podmínky, při jejichž splnění dochází k obnovení nájmu ze zákona, anebo abyste uzavřel s pronajímatelem zcela novou nájemní smlouvu, kde bude výše nájemného dohodnuta oboustranně.

Zdroj: JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Foto: Pixabay