Právní poradna: Musím hradit měsíčně svůj podíl na splátkách úvěru SVJ, když jsem o něm při koupi bytu nevěděl?

Měla bych dotaz ohledně povinnosti hradit splátky úvěru, který si vzalo SVJ. Koupila jsem byt, kdy jsem si před uzavřením kupní smlouvy vyžádala od prodejce potvrzení o bezdlužnosti, ve kterém bylo uvedeno, že prodejce nemá žádné dluhy vůči SVJ, resp. že prodejce uhradil všechny zálohy na náklady spojené se správou domu a pozemku. Následně po převzetí bytu jsem zjistila, že SVJ splácí úvěr a já musí hradit měsíčně svůj podíl na splátkách úvěru. Uhradila jsem několik splátek, nyní bych je však chtěla po SVJ zpět, neboť o povinnosti hradit splátky úvěru nebyla v rámci potvrzení o bezdlužnosti ani zmínka. Myslíte si, že na mne přešla povinnost tyto splátky hradit i když jsem na ně nebyla při koupi bytu upozorněna? Tyto splátky se nehradí v rámci záloh do fondu oprav, ale jako samostatná položka – mimořádný příspěvek na dlouhodobou zálohu na opravu. Nebo můžu uhrazené splátky vymáhat po prodávajícím?

Odpověď – 1. část

Jelikož neznám veškerá specifika vašeho případu, konkrétně pak detaily vaší kupní smlouvy, budu vycházet z platné právní úpravy občanského zákoníku.

Termín „Společenství vlastníků jednotek“ (dále jen „SVJ“) označuje skupinu majitelů právně samostatných částí – jednotek, jedné budovy. SVJ uzavírá smlouvy o dodávkách energií, nebo smlouvy, jejichž předmětem je úprava nebo oprava bytového domu. S uvedeným je nedílně spjata povinnost závazky z těchto smluv finančně hradit a z tohoto důvodu je tu možnost SVJ uzavřít smlouvu o úvěru za účelem financování těchto investic. V tomto ohledu pak mohou vznikat i závazky ve výši stovek tisíc, či milionů korun.

Důležité je proto mít na paměti, že za dluhy SVJ ručí jak jeho člen, tak i vlastník bytové jednotky. Věřitel se pak může z takového dluhu domáhat zaplacení i po ručiteli, v tomto případě po konkrétním vlastníkovi bytu.

Odpověď – 2. část

Co se týče přechodu dluhů při převodu bytové jednotky, dle občanského zákoníku přecházejí na nabyvatele bytové jednotky dluhy převodce vůči osobě odpovědné za správu domu a na pozemku a na plněních spojených nebo souvisejících s užíváním bytu a zálohách na tato plnění, měl-li je a mohl-li je nabyvatel zjistit.

O existenci výše uvedených dluhů se nabyvatel může dozvědět z potvrzení vydaného osobou odpovědnou za správu domu dle občanského zákoníku. Relativně nově má možnost si (se souhlasem původního vlastníka) potvrzení u správce domu vyžádat také nabyvatel. Odborná literatura není jednotná v tom, zda v potvrzení mají být uváděny rovněž budoucí dluhy spojené s vlastnictvím jednotky, a to např. dluhy, které vzniknou v souvislosti s úvěrem SVJ tak, jak tomu je ve vašem případě. Mám však za to, že by takový závazek měl být v potvrzení uveden.

Pokud správce takové potvrzení nevydá, či z něj reálný stav dluhů nevyplývá, pak se má podle zákona za to, že nový majitel výši dluhů zjistit nemohl a ve svém důsledku by takové dluhy na nabyvatele nepřešly. Vědomost o jednotlivých závazcích může nabyvatel nabýt i jiným způsobem, a to např. přímo od převodce bytové jednotky či v rámci kupní smlouvy.

Je však nutné upozornit, že co se týče placení příspěvků na správu domu, i samotného nabyvatele by mělo zajímat, jaká je jejich výše, případně jaké závazky byly založeny před převodem vlastnického práva. Zároveň by se za tím účelem měl nabyvatel seznámit se schválenou výší příspěvků na správu domu a pozemku. Pokud jste vědomost o existenci úvěru SVJ žádným způsobem nenabyl, mám za to, že pak částky, které jste zaplatil SVJ na úhradu úvěru, měly být hrazeny bývalým majitelem jednotky (prodávajícím).

Odpověď – 3. část

Co se případného vymáhání těchto zaplacených částek týče, mám za to, že je možné se domáhat jejich zaplacení po prodávajícím, a to z titulu bezdůvodného obohacení. Dle § 2991 odst. 2 občanského zákoníku se totiž bezdůvodně obohatí rovněž osoba, za kterou bylo plněno, i když měla po právu plnit sama. Ve vašem případě tak mohlo dojít k bezdůvodnému obohacení prodávajícího, pokud jste za něj platil mimořádné příspěvky na dlouhodobou zálohu na opravu, i když byl povinen tyto příspěvky prodávající hradit sám.

Obohacení prodávajícího totiž spočívá v tom, že se zmenšil jeho dluh, aniž by jej splnil. Z tohoto důvodu je možné se po prodávajícím domáhat zaplacení takových částek. Pokud by ze strany prodávajícího nedošlo k dobrovolné úhradě těchto částek, je možné se vydání bezdůvodného obohacení domáhat soudní cestou.

Vzhledem k výše uvedenému bych vám ještě doporučil detailně projít kupní smlouvu, zda jste právě v ní nebyl na existenci úvěru upozorněn, případně se obrátit přímo na advokáta, který bude mít k dispozici všechny relevantní podklady a informace, vč. uzavřené kupní smlouvy.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát

Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS