Právní poradna: Může předseda SVJ hlasovat ve svůj prospěch?

Jsme malé SVJ o pěti bytových jednotkách, v němž má největší podíl náš předseda. Může předseda hlasovat ve svůj prospěch tak, aby si zvedl odměnu, i když by bez jeho hlasu nemohla být odměna zvýšena? Zdá se mi to proti ustanovení řádného hospodáře. Za mě by měl jednat ve prospěch SVJ. Potřebovala bych nějakou obecnou úpravu pro jednání v případě tak malého množství hlasů o různém podílu.

Odpověď – 1. část

Úvodem bych si vás dovolil upozornit, že jelikož neznám veškerá specifika vašeho případu, konkrétně pak znění vašeho prohlášení vlastníka či stanov společenství vlastníků, budu ve své odpovědi vycházet z platné právní úpravy, konkrétně pak z občanského zákoníku (dále jen „OZ) a nařízení vlády o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím (dále jen „nařízení“).

V rámci vašeho dotazu je podstatné zmínit, jaká jsou práva a povinnosti členů SVJ a jeho jednotlivých orgánů. Dle OZ je nejvyšším orgánem shromáždění (jehož působnost vychází z § 1208 OZ), jehož součástí jsou všichni vlastníci s počtem hlasů úměrným velikosti jejich podílů. Dále je zde statutární orgán, kterým je buď výbor nebo u menších SVJ předseda, který za SVJ právně jedná (např. uzavírá smlouvy se třetími osobami).

Předseda si nemůže zvýšit odměnu čistě z pozice předsedy, neboť dle § 1208 písm. c) OZ spadá rozhodování o výši odměn volených orgánů (mezi které se řadí právě i předseda) do působnosti shromáždění, které předseda typicky sám svolává. Aby mohlo shromáždění rozhodovat, tak musí být usnášeníschopné, což odpovídá nadpoloviční většině všech hlasů. Pokud tedy bude v rámci SVJ rozhodováno o výši odměny člena voleného orgánu, musí o tom rozhodovat shromáždění, i když ve vašem případě bude mít na shromáždění rozhodující hlas většinový vlastník, který je u vás zároveň předsedou.

Zde je podstatné zmínit, že pokud v rámci hlasování shromáždění budete hlasovat proti navrženému usnesení, v tomto případě například o zvýšení odměny, a toto usnesení bude přijato, jste v takovém případě přehlasovaný vlastník. To vám zakládá právo obrátit se na soud dle § 1221 odst. 1 OZ ve spojení s § 258 OZ a domáhat se neplatnosti takového usnesení (samozřejmě pokud zde jsou naplněny nějaké důvody neplatnosti). Případně pokud se usnesení týká správy domu a pozemku, můžete se dle § 1209 OZ domáhat u soudu, aby o záležitosti týkající se správy domu a pozemku rozhodl sám. Tyto žaloby musíte podat nejpozději do tří měsíců ode dne, co se o usnesení dozvíte, nebo jste se mohli dozvědět.

Odpověď – 2. část

Předseda ve vašem případě fakticky opravdu může zvednout výši odměny (či dle § 1208 písm. e) odst. 2 OZ rozhodnout o opravě, údržbě anebo stavební úpravě společné části). Jakožto předseda by však měl jednat při výkonu funkce s péčí řádného hospodáře a počínat si s nezbytnou loajalitou vůči SVJ. Neměl by si počínat diskriminačně vůči dalším členům SVJ a popřípadě by zvýšení dokonce mohlo odporovat i dobrým mravům. Z obecné právní úpravy dle § 212 odst. 2 OZ vyplývá, že zneužije-li člen korporace (mezi které se SVJ řadí) své hlasovací právo k újmě celku, má osoba s právním zájmem na věci tři měsíce na podání návrhu na soud, který může rozhodnout, že se k danému hlasu nebude přihlížet.

Nicméně čistě skutečnost, že má váš předseda postavení většinového společníka ještě nutně neznamená zneužití hlasu. Tudíž aby hlasování většinového vlastníka pro něj zakládalo potenciální problém, muselo by být v rozporu s právním řádem – ať už v podobě rozporu s dobrými mravy nebo například diskriminační vůči dalším členům SVJ. Vaši situaci je tak potřeba řešit individuálně s ohledem na konkrétní okolnosti vašeho případu.

A nakonec je důležité zmínit, že předseda dle § 159 odst. 3 OZ z výkonu funkce odpovídá za škodu způsobenou SVJ, pokud svým jednáním v rámci výkonu funkce škodu způsobí.

Odpověď – 3. část

Závěrem shrnuji, že skutečnost, že předseda má většinu hlasů a je tak efektivně oprávněn rozhodovat dle svého uvážení bez ohledu na zbytek SVJ, nezakládá nemožnost kontroly z vaší strany. Vždy je zde možnost vést dialog a snažit se jej přesvědčit, a pokud takováto metoda nezafunguje, tak se můžete obrátit na soud. Navrch k tomu, jak zmiňuji výše, předseda nemůže nakládat s prostředky SVJ libovolně, neboť má povinnosti jakožto řádný hospodář nakládat s majetkem SVJ rozvážně a v případě škody, kterou by v důsledku své činnosti způsobil, za ni bude také nést odpovědnost.

Zdroj: JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát

Foto: Pixabay