23. července 2024

Právní poradna: Může Smlouva o smlouvě budoucí přejít na nového majitele družstevního bytu?

Nedávno jsem se stala vlastníkem družstevního bytu. Měla jsem záměr si ho rovnou nechat převést do osobního vlastnictví. Původními majiteli mi bylo řečeno, že smlouva o smlouvě budoucí již byla jimi podepsána a že to mé budoucí kroky jen usnadní. Když jsem však začala převod do osobního vlastnictví řešit, bytové družstvo mi oznámilo, že smlouva o smlouvě budoucí je již neplatná, jelikož ji podepsali minulí vlastníci. 

Je možné abych se mohla ještě odvolávat na starou smlouvu, kterou jsem však sama neuzavřela? Mohou mi pomoci bývalí majitelé a dovolávat se oni? Je možné nějak bytové družstvo “donutit” se mnou sepsat smlouvu novou? Popřípadě je nějaký prostředek, kterým bych mohla bytové družstvo donutit k převedení vlastnictví?

Odpověď – 1. část

Vzhledem k tomu, že neznám veškerá specifika vašeho případu, konkrétně pak stanovy bytového družstva a detaily oné Smlouvy o smlouvě budoucí, budu vycházet z platné právní úpravy zákona o obchodních korporacích.

V případě družstevního bydlení nevlastní člen družstva přímo byt, ale pouze podíl v takovém družstvu, se kterým je spojeno právo na nájem družstevního bytu. Vlastníkem družstevního bytu je samo bytové družstvo, které jej pronajímá tomuto členovi.

Žádné ze zákonných ustanovení členovi družstva nezakládá nárok na převod družstevního bytu do jeho vlastnictví. Je tedy na vůli konkrétního družstva, zda bude souhlasit s převodem družstevního bytu do vlastnictví. Udělení souhlasu spadá do působnosti členské schůze složené ze všech členů družstva.

Jakmile členská schůze jednou vysloví s převodem souhlas a dojde k dalším krokům, které mají nevratné právní účinky (např. uzavření Smlouvy o smlouvě budoucí), nelze vzít tento souhlas zpět či jej změnit, příp. jakkoliv jinak podmiňovat. Pokud však tyto účinky pominou (např. není-li smlouva naplněna; k tomu viz níže), souhlas s převodem na konkrétní osobu již změnit či zrušit lze.

Podle obecné právní úpravy Smlouvy o smlouvě budoucí platí, že zavázaná strana (zde družstvo) je bezodkladně po vyzvání druhou stranou povinna uzavřít budoucí smlouvu; k vyzvání musí dojít v ujednané lhůtě, jinak do jednoho roku. Nesplní-li zavázaná strana svou povinnost, může se oprávněná strana domáhat uzavření smlouvy soudní cestou.

K zániku Smlouvy o smlouvě budoucí dochází podle zákona ve dvou případech, a to buď nevyzve-li oprávněná strana zavázanou stranu k uzavření smlouvy včas, nebo změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o smlouvě budoucí zřejmě vycházely, do té míry, že na zavázané straně nelze rozumně požadovat, aby smlouvu uzavřela, povinnost uzavřít budoucí smlouvu zaniká.

Jelikož neznám detaily vaší situace, nevím tedy, jak je Smlouva o smlouvě budoucí stará, tudíž není možno vyvodit, jestli je stále ještě platná. Ohledně druhého aspektu, a to změny smluvní strany (z bývalých majitelů na vás) je možno tuto okolnost brát ze strany družstva za zcela zásadní, tudíž by vedla k zániku celé Smlouvy o smlouvě budoucí.

Odpověď – 2. část

Za předpokladu, že by Smlouva o smlouvě budoucí stále trvala, družstvo by stále tížila smluvní povinnost uzavřít na vyzvání oprávněné strany smlouvu o převodu družstevního bytu do vlastnictví oprávněné osoby. Právo ze Smlouvy o smlouvě budoucí by však svědčilo pouze oprávněné osobě.

V takovém případě přichází v úvahu jednak postoupení práva ze Smlouvy o smlouvě budoucí na vaši osobu (otázkou bude, zda se nejedná o takovou změnu okolností, která zapříčiňuje zániku smlouvy), jednak možnost převést vlastnické právo nezávisle na dřív uzavřené Smlouvě o smlouvě budoucí. Na tomto místě však považuji za nezbytné uvést, že takový převod je podmiňován souhlasem členské schůze, který nemusí být dán) a zároveň k němu může dojít pouze po zániku právě této smlouvy, ke kterému by mohlo dojít (vedle shora uvedených) dohodou družstva a oprávněné osoby.

Vzhledem k výše uvedenému bych vám doporučit založit novou Smlouvu o smlouvě budoucí, týkající se převodu bytu do osobního vlastnictví, kde budete přímo vy smluvní stranou. Družstvo sice nemá povinnost s vámi Smlouvu uzavřít, na druhou stranu můžete poukázat na to, že v minulosti již takovou Smlouvu týkající se onoho stejného bytu uzavřelo a od té doby nedošlo k žádným zásadním změnám mimo to, že byt teď patří vám a ne bývalým majitelům.

Zdroj: JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Foto: Pixabay