20. května 2024

Právní poradna: Můžeme od bytového družstva požadovat opravu či spoluúčast na opravě dřevěných stropních trámů

Ráda bych se zeptala, jestli máme nárok požadovat od bytového družstva opravu nebo alespoň nějakou spoluúčast na nutné opravě dřevěného trámového stropu. Koupili jsme družstevní byt a při rekonstrukci jsme odhalili, že do dvou nosných trámů dlouhodobě zatékalo a zabydlel se tam tesařík (bohužel původní majitel bytu to buď neřešil nebo o tom nevěděl). Dle statického posouzení je nutné trámy v podstatě nahradit pomocí nových příložek. Dle občanského zákoníku by měly být stavební části podstatné pro zachování domu včetně jeho hlavních konstrukcí společné, tedy i nosné vodorovné kontrakce, čímž dřevěné stropní trámy jsou. 

Odpověď – 1. část

Jelikož neznám veškerá specifika vašeho případu, budu vycházet z platné právní úpravy občanského zákoníku a zákona o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích).

Podstata družstevního bydlení spočívá v tom, že bytová jednotka je ve vlastnictví družstva jako právnické osoby ve smyslu zákona o obchodních korporacích, jež je založena za účelem zajišťování bytových potřeb svých členů. Bytové družstvo pak dává bytové jednotky do užívání svým členům, a to na základě nájemní smlouvy.

Jednou z povinností člena družstva je pak přispívat na opravy do tzv. fondu oprav, o čemž rozhoduje buďto členská schůze, nebo statutární orgán. Z tohoto fondu oprav jsou hrazeny opravy, k nimž je povinno bytové družstvo.

Jednotlivé záležitosti týkající se oprav bytové jednotky jsou upraveny ve stanovách bytového družstva. Jinak jsou ovšem pravidla nastavena v malých družstvech, která vlastní pouze jeden dům, jinak ve velkých družstvech, která vlastní desítky i stovky domů. Některé opravy pak provádí družstevník sám na vlastní náklady a některé se naopak provádí na náklady bytového družstva, vždy však záleží na úpravě ve stanovách. K některým opravám družstevník rovněž potřebuje souhlas bytového družstva a o některých stačí bytové družstvo informovat.

Odpověď – 2. část

Pokud jde o opravy, které jsou v kompetenci bytového družstva, pak budou nejčastěji spadat pod rozhodování členské schůze. Ve velkých bytových domech jsou pro jednotlivé domy zřizovány samosprávy, kde opět mohou být pravomoci rozděleny mezi schůzi samosprávy a předsedu samosprávy.

Nejčastěji platí, že drobné opravy v bytě provádí na své náklady nájemce bytu, větší opravy pak vyžadují souhlas bytového družstva, zejména pokud má dojít k zásahu do nosných konstrukcí, otopné soustavy, či pokud nájemce provádí výměnu oken. Opravy a rekonstrukce mimo samotný byt vždy zajišťuje družstvo. Pro představu jde o opravy střechy, schodišť, vstupních dveří do domu, zateplení domu a další. Nejde vždy jen o velké, cenově náročné akce, ale i drobnosti jakými jsou malování či výměna svítidel.

Pokud jde tedy ve vašem případě o nosné trámy, které jsou společnou částí domu, jejich oprava či výměna bude nejčastěji v kompetenci bytového družstva. Doporučuji vám si nejprve projít stanovy bytového družstva a zjistit, jaké kompetence bytové družstvo v tomto ohledu má a kdo rozhoduje o takové opravě. Následně vám doporučuji se obrátit na vaše družstvo a informovat ho o detailech situace, s tím, že k opravě nosných trámů je povinno bytové družstvo.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát

Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS