Právní poradna: Oprava střechy a její zateplení v bytovém družstvu

Obracím se na Vás s prosbou o radu ve věci nedostatečného zateplení střechy nad “naším” družstevním bytem. Jedná se o půdní byt, na schůzích družstva byla již několikrát diskutována potřeba rekonstruovat střešní krytinu, eternitové šablony praskají a do střechy opakovaně zatéká. V této souvislosti jsem pokaždé upozorňovala družstvo na nedostatečnou (žádnou) tepelnou izolaci podkroví, vždy mi ale bylo odpovězeno, že si to mám vyřešit na vlastní náklady, že je to můj byt, že družstvo uhradí jen krytinu. V této chvíli družstvo (představenstvo) rozhodlo kvůli havarijnímu stavu o výměně krytiny, ale opět bez tepelné izolace. Vzhledem k tomu, že předpokládám, že je střešní plášť jako celek majetkem družstva, vyzvala jsem družstvo k zadání vypracování odborného posudku stavu skladby šikmé střechy tak, aby byla nutná opatření (rekonstrukce střechy) provedena s péčí dobrého hospodáře, tj. byla střešní skladba funkční podle patřičných stavebních norem a předpisů (nejen po stránce izolace proti vlhkosti, ale i po stránce izolace proti úniku tepla) a nedocházelo k neúčelnému vynakládání finančních prostředků. Také jsem je upozornila na potřebu získání stanoviska památkářů při změně typu střešní krytiny. Na toto představenstvo nijak nereaguje, řemeslníci jsou na střeše a mění, bez jakéhokoliv povolení, střešní krytinu ze šablon na plastové pásy. Prý se mám s firmou domluvit, prý je teď možné izolace provést, ale trvají na svém, že mám zateplení platit já (platím měsíční příspěvky do fondu oprav jako ostatní, nicméně bych k tomu už i byla svolná). Nechci se zaplést do stavby “načerno”, tepelnou izolaci ale byt potřebuje. Můj komfort bydlení je výrazně nižší, zato částky za topení jsou výrazně vyšší než ostatních družstevníků. Mohla bych vás požádat o názor, jak mám postupovat?

Odpověď – 1. část

Úvodem dovolte, abych upozornil, že bez znalosti konkrétních ujednání obsažených ve stanovách Vašeho bytového družstva a dalších specifik Vašeho případu, mohu na Váš dotaz odpovědět toliko obecně, a to zejména ve smyslu zákona č. 90/2012 Sb., zákona o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích, dále jen „ZOK“), jakož i ze zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „OZ“).

Výchozí pozicí v tomto případě je existence uzavřené nájemní smlouvy mezi Vámi a bytovým družstvem. Jednou z povinností pronajímatele je udržovat po dobu nájmu byt a dům ve stavu způsobilém k užívání. Zdali však lze ve Vašem případě považovat únik tepla a s tím spojenou nižší teplotu ve Vašem bytě za překážku způsobující nezpůsobilost užívání již nelze bez dalšího zcela jednoduše říci.

Odpověď by nejspíše poskytla některá z technických norem, avšak pro posouzení by bylo třeba znát přesné parametry střechy Vašeho bytového domu. V tomto případě by tedy bylo záhodno provést odborný posudek, přičemž pakliže by vyšlo najevo, že oprava střechy bytového domu bez Vámi požadované tepelné izolace nesplňuje parametry příslušné technické normy, šel by tento nedostatek k tíži představenstva, které za to jakožto statutární orgán odpovídá.

Odpověď – 2. část

Na Vás by tedy bylo oznámit bez zbytečného odkladu představenstvu nesoulad probíhající opravy s předmětnou technickou normou za současného doložení zvýšených nákladů na výtop, čímž byste splnila svou oznamovací povinnost.

Za předpokladu včasného splnění vaší oznamovací povinnosti by bytovému družstvu vznikla povinnost odstranit oznámené vady s tím, že v důsledku jejího nesplnění byste po předchozím upozornění mohla závady odstranit a žádat po bytovém družstvu náhradu účelně vynaložených nákladů. Na tomto místě si Vás zároveň dovoluji upozornit na skutečnost, že právo na náhradu nákladu je nutné uplatnit u pronajímatele bez zbytečného odkladu po provedení změn; není-li právo na náhradu uplatněno do šesti měsíců od odstranění závad, pak toto právo zanikne.

Pokud byste se vydala cestou úhrady tepelné izolace střechy na vlastní náklady, bylo by k tomu třeba souhlasu členské schůze jakožto vrcholného orgánu, jelikož se jedná o společné části, a nad rámec toho taktéž Vámi uvedená povolení. V zásadě se však domnívám, že by oprava tohoto druhu neměla spočívat na Vás, jakožto nájemci, ale na bytovém družstvu.

Zdroj: JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Foto: Pixabay