2. října 2023

Právní poradna: Oprava terasy a střešní zahrady bez jakýchkoli informací

Rádi bychom se na Vás obrátili s dotazem a pomocí ohledně opravy terasy a střešní zahrady. Jsme SVJ, my jako vlastníci bytu o opravu stojíme, leč se nám přístup k provedení opravy nezdá. Dovoluji si vám vše popsat ve stručných bodech: 1. Jedná se o byt v posledním patře, terasa 30 m2 (dlaždice) se střešní zahradou 100 m2 (hlína cca 40 cm hluboká s trávou, menšími stromky, keři.) 2. Dochází k zatékání do spodního bytu – nebráníme se opravě. 3. Neví se, kde zatéká, chtějí rozkopat celou zahradu a rozebrat terasu. Termín opravy cca koncem května 2021 – nebráníme se opravě. 4. Byl zaslán rozpočet v hodnotě 308 000 Kč. Taktéž souhlasíme, leč nebyly nikdy provedeny dílčí opravy terasy, zahrady. Protéká cca 10 let. 5. Bylo poznamenáno k rozpočtu, že se jedná o havarijní stav. Nepřeme se, souhlasíme, ale jedná se o fleky na stropě – nikoliv prokapávání, plísně atd. Jen jsou ve spodním bytě fleky o průměru cca 20 cm. 6. Chtějí to promptně opravit (nikdo to neřešil po dobu 10 let) bez svolání shromáždění. Jen to uvedli na portál SVJ, že dojde k opravě. Zde začíná být nesouhlas z naší strany. Opět podotýkáme, že se nebráníme opravě. 7. Členka výboru, která tuto opravu naplánovala, prodala svůj byt v únoru 2021 a již není vlastníkem. 8. Tudíž výbor přišel o jednoho člena – není tříčlenný (paní byla místopředseda) a ani nemůže kontrolovat provedení opravy, jak dříve jako členka výboru zajišťovala, kontrolovala. 9. Chtěli jsme po výboru smlouvu o dílo se stavební firmou, kde bychom se dozvěděli harmonogram, způsob opravy. Nikdo nereaguje. 10. V rozpočtu není ani uvedeno, že by nám měli dát zahradu do původního stavu. Je tam pouze vykopání keřů, odstranění a zasetí trávy. 11. Máme prosím právo na uvedení zahrady alespoň po domluvě do nějakého původního stavu (travní pásy a nahrazení cca 12 keřů)? Nebo se máme smířit s tím, že nám vše vykopou a nemáme nárok na úhradu již vzrostlých keřů, stromků, anglického trávníku. 11. Mám právo na smlouvu o dílo? Je smlouva platná, když členka výboru už tady nebydlí a nevlastní byt? Chceme opravy, ale rádi bychom, aby vše bylo v pořádku a uvedlo se opět do původního stavu a chceme, aby s námi stavební firma komunikovala. Vůbec se neozývají, nekomunikují. Bojíme se, že přijdou a začnou provádět práce. Nemáme smlouvu, jaké budou záruky, zda vůbec budou, harmonogram práce atd. Také je vtipné, že nebude lešení, nýbrž vše budou opravovat přes vedlejší byt přes střechu, kde si dají z bytu žebřík. To už nám hlava nebere, ale nemáme možnost diskuze… Vlastníkovi vedlejšího bytu to nevadí. Sice je naštvaný, ale vyslovil souhlas. Nikdo v SVJ neví, že paní z výboru už tady nebydlí, a byt je přepsán. Výbor nesvolal shromáždění (respektive nemůže) i kvůli covidu.

Odpověď – 1. část

Jelikož neznám veškerá specifika Vašeho případu, zejména pak znění stanov Vašeho SVJ, prohlášení vlastníka a také znění smlouvy o dílo, kterou Vaše SVJ uzavřelo se stavební společností, budu ve své odpovědi vycházet z platné právní úpravy, a tedy ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“) a nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím (dále jen „Nařízení“).

Ačkoliv to z Vašeho dotazu explicitně nevyplývá, předpokládám, že terasa a střešní zahrada jsou vymezeny jako společné části domu a současně neslouží k výlučnému užívání některému z vlastníků jednotky. K tomu dodávám, že dále ve své odpovědi budu vycházet právě z tohoto předpokladu.

Z OZ vyplývá, že o opravě, údržbě anebo stavební úpravě společné části, převyšují-li náklady částku stanovenou prováděcím právním předpisem, rozhoduje shromáždění SVJ, avšak pokud stanovy neurčí něco jiného. Zmíněným prováděcím předpisem je Nařízení, které v ust. § 13 odst. 2 stanoví, že v působnosti statutárního orgánu společenství vlastníků jednotek je rozhodování o opravě nebo stavební úpravě společných částí nemovité věci, nepřevyšují-li náklady v jednotlivých případech částku 1 000 Kč v průměru na každou jednotku; tento limit neplatí, pokud se jedná o opravy způsobené havárií na společných částech, nebo pokud stanovy společenství vlastníků jednotek určí něco jiného.

Odpověď – 2. část

Vzhledem ke skutečnosti, že rozpočet opravy byl stanoven ve výši 308.000,- Kč, jsem toho názoru, že o opravě včetně obsahu smlouvy o dílo by mělo rozhodnout shromáždění SVJ, nikoliv samotný výbor. Nicméně stanovy Vašeho SVJ mohou stanovit tyto limity odlišně, a proto doporučuji nejdříve nahlédnout do stanov SVJ. Dále pak je nutné brát v potaz, zda se nejedná o opravu „způsobenou havárií na společných částech“, jak předpokládá Nařízení. V takovém případě by totiž mohl o opravě rozhodnout sám výbor SVJ. Nicméně tuto skutečnost bez bližších znalostí aktuálního stavu terasy a střešní zahrady nemohu posoudit.

Ve vztahu k paní místopředsedkyni uvádím, že ust. § 1205 odst. 2 OZ stanoví jako podmínku pro způsobilost být členem voleného orgánu (tedy i výboru) plnou svéprávnost a bezúhonnost, nikoli však nutnost být vlastníkem bytové jednotky v daném domě. Prodej bytové jednotky místopředsedkyní tak nemá na její členství ve výboru žádný vliv, nestanoví-li stanovy SVJ jinak.

Pokud o opravě mohl rozhodnout výbor SVJ a paní místopředsedkyně podepsala smlouvu o dílo jako člen výboru, jsem toho názoru, že smlouva o dílo je nadále platná. Zde je však nutné ověřit si ve stanovách SVJ, jakým způsobem a v jakém počtu jsou členové výboru oprávněni jednat za SVJ a zda byl tento postup dodržen.

Ve vztahu k právu nahlédnout do smlouvy o dílo je rozhodné ust. § 1179 OZ, které stanoví, že vlastník jednotky má právo seznámit se, jak osoba odpovědná za správu domu (SVJ) hospodaří a jak dům nebo pozemek spravuje. U této osoby může vlastník jednotky nahlížet do smluv uzavřených ve věcech správy, a pořizovat si z nich výpisy, opisy a kopie. Pro výbor SVJ tedy z tohoto ustanovení vyplývá povinnost Vám na žádost předmětnou smlouvu o dílo předložit k nahlédnutí.

Odpověď – 3. část 

Dále co se týká rozsahu plánovaných oprav a stavu, v jakém má být po dokončení oprav terasa a střešní zahrada navrácena, je nutné vycházet ze znění smlouvy o dílo. Pokud ve smlouvě absentuje ujednání o navrácení do původního stavu, doporučuji Vám obrátit se na výbor SVJ, aby se stavební společností dohodl, bude-li to možné, i tuto záležitost.

Na závěr bych rád dodal, že ačkoliv během současných epidemiologických opatření není možné, aby se shromáždění SVJ scházelo, tak na základě ust. § 19 odst. 1 věty první zákona č. 191/2020 Sb., zákon o některých opatřeních ke zmírnění dopadů epidemie koronaviru SARS CoV-2 může orgán právnické osoby (ve Vašem případě shromáždění a výbor SVJ) rozhodovat mimo zasedání v písemné formě nebo s využitím technických prostředků, i když to nepřipouští stanovy SVJ. V takovém případě se poté postupuje podle pravidel stanovených v OZ.

Zdroj: JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Foto: Pixabay

x x x videos hd videos pornos de mujeres maduras xnnx.vip lesbian mother daughter porn porn video xxx in, this pussy is a two player game vídeos pornos de japonesas xxxfreeporn.win yarichin kateikyoushi netori houkoku: dosukebe kyonyuu oyakodon 2 picked up a hooker, sani lion er xxx 3 guys 1 hummer cuckoldwife.win death by snu snu cojiendo a mi primita
gia derza and chloe kreams honey select 2 cards pornooanal.com naked women bouncing tits in public porn videos, videos pornos xxx español bokep viral kebaya merah xxxnude.pro po rn h u b madre coje con hijo, teen titans go porn korean girlfriend at gloryhole analporono.com naked women in russia joslyn james and aria lee
one punch man rule 34 kagney linn karter nude bigtitspub.net naomi ross onlyfans leaked men n women porn, celebrities with naked photos sing 2 rule 34 homedoporn.net chloe the porn star coger hombre con hombre, kylie jenner sex tape bhad babie leaked onlyfans cuckold69.net free black porn three some emily willis onlyfans leak
فیلم سکسی مادر و پسر vides xxx en español onlyteenpussy.net son and mom xxx crossdressing clothes big fake tits, danielle bregoli onlyfans leaked mom and son pornvideos lesbianbabez.net kit kat club berlin realty kings porn hub, scooby doo p o r n darling in the franxx porn lesbianposes.net eroge h mo game adult dvd with trailers
annie attack on titans bhad bhabie of leaked tubxporn.vip mature moms in porn xxx en el bus, taylor swift nude fakes wendy gravity falls rule 34 hotwifeporn.vip hentai ouji to warawanai neko the fairly oddparents porn, porn hub x vidoes man with 2 dicks xnxxforced.com lesley ann brandt naked hard core animation porn
hot older nude women sexual truth or dare povcreampie.com follando a una negra uncensored japanese blow job, creampie in asia full videos pump up the jam porn-foot.com big boobs asain porn x v i d, fun sexy dragon ball the art of blowjo analnyfisting.com alexas morgan fan bus the family sex show
cum shot huge tits best h d porn fucknude.net crush crush moist and uncensord family guy porn gay, make a woman squirt xxx free to download nudevids.org massive tits in porn son and mother taboo, steak and blow job dau pure taboo full vide fuckhd.org big titts blow job nude pics kate upton
what is nugget porn vaness del rio porn xnxxteen.work riley reid full video scarlet chase leaked onlyfans, huge tits in a bikini belle delphine onlyfans keak xnnx.work sexy milf in lingere hot porn h d, p o r n 300 black with big booty teenporn.work lhana rhoades only fans how to masturbate video for men
gay black fat porn free xxx hardcore porn pornsexnxx.net alexis fawx codi vore biggest boobs in the wprld, asain with big boobs nude actress in bollywood pornoespresso.net step sister sleeping porn dad an son porn
my little pony videos free gay sex chat hotsexvideo.vip lindsey pelas onlyfans leaked gay guy straight porn, the fan bus porn mother seduced by son latexporn.win ryan conner cream pie gay daddy hairy porn, angela white pure taboo elana de la garza nude videoprono.vip big cocks hand jobs my pig princess f95
www sexiest videos com nudes walking on beach milfrabbit.net futa on female comics x c i d e o s, gay black dudes kissing nudes with tan lines xnxxteenvideos.com cody lane blue room shemale cum hands free, asian massage with happy end ok ko rule 34 pornhiho.net erotic massage las vegas milfs like it big
videos pornos les bianas hand jobs by older women milfxnxx.com full brazzers porn free lesbians step mom porn, ebony lesbians pussy lick x n xx video com xnxxvideoporno.com videos of men naked rule 34 clash of clans, hamster x free porn cogiendo con mi cunada pornstartub.com black biggest booty porn rule 34 rick and morty
what to use as a dildo fotos de chicos desnudos xxnx.vip girls on girls porn daughter and mother lesbian porn, paris hilton sex tape chrissean rock sex tape wifeporn.win sabrina banks onlyfans leaks big cartoon tits porn, girl fucks on twitch sara jay new porn xxxpor.win leaked celeb sex tapes sexiest scenes on netflix