21. dubna 2024

Právní poradna: Převod bytu do osobního vlastnictví

Chci se zeptat na problematiku převodu bytu do osobního vlastnictví. V červenci byla sepsána smlouva o převodu bytu do osobního vlastnictví. Ještě téhož měsíce si banka strhla anuitu k poslednímu červenci a uvolnila zástavní právo na katastru nemovitostí. Ale osoba, která měla provést vklad na změnu vlastníka tak učinila až v listopadu. Mezi podpisem smlouvy, splacením kupní ceny a samotným přepisem tedy vznikla čtyřměsíční prodleva. Správce bytového družstva požaduje, aby kupující doplatil za tyto čtyři měsíce nájemné. Na jakém základě? Jestliže je kupní cena bytu plně splacena, jak může družstvo stále požadovat další platby? Kdybych koupil dům, zaplatil majiteli a ten chtěl poté ještě nájemné za dobu řízení na katastrálním úřadě, také by přece nemohl něco takového žádat. Jak upravit smlouvu, aby nedocházelo k nadbytečným platbám?

Předně si Vás dovoluji upozornit, že jelikož neznám veškerá specifika daného problému, znění Smlouvy o převodu ani znění stanov Vašeho bytového družstva, budu ve své odpovědi vycházet z platné právní úpravy, a to zejména ze zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích).

Z Vašeho dotazu vyplývá, že jste byl členem bytového družstva s nájemní smlouvou k danému bytu. Je nutné si uvědomit, že vlastnictví k nemovité věci, ve Vašem případě k bytové jednotce, není-li v převodní smlouvě uvedeno jinak, přejde až v momentu provedení zápisu do katastru nemovitostí, a to zpětně ke dni podání návrhu na vklad vlastnického práva. Pokud jste tedy v mezidobí nadále byt užíval na základě nájemní smlouvy, máte jako nájemce obecně povinnost za užívání předmětného bytu platit nájemné.

Nicméně v případě bytových družstev a povinností jejich členů, kteří jsou nájemci družstevních bytů, je nutno doplnit, že podle ustanovení zákona o obchodních korporacích platí, že členové, kteří jsou nájemci družstevních bytů, hradí v nájemném bytovému družstvu pouze účelně vynaložené náklady bytového družstva vzniklé při správě těchto družstevních bytů, včetně nákladů na opravy, modernizace a rekonstrukce domů, ve kterých se nacházejí, a příspěvků na tvorbu dlouhodobého finančního zdroje na opravy a investice těchto družstevních bytů. Dle shora uvedeného a za předpokladu, že nedošlo v mezidobí k ukončení Vašeho členství a nájemní smlouvy, byl byste povinen hradit jen shora specifikované účelně vynaložené náklady. Nicméně v této souvislosti doporučuji nahlédnout do stanov bytového družstva, zda v nich není tato problematika upravena odlišně.

Dále Vám doporučuji nahlédnout do smlouvy o převodu družstevního bytu do osobního vlastnictví, zda v ní není stanoveno, kdo a v jaké lhůtě je povinen podat návrh na vklad vlastnického práva u příslušného katastrálního úřadu. Pokud by např. bytové družstvo nebo třetí osoba zavázaná k podání předmětného návrhu byla v prodlení se splněním této povinnosti, bylo by možné domáhat se po této osobě náhrady škody, která Vám v této souvislosti vznikla. Závěrem doporučuji nejdříve pokusit se s bytovým družstvem dohodnout na smírném řešení celé záležitosti, příp. obrátit se s Vaším případem na advokáta.

Zdroj: JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Foto: Pixabay