22. července 2024

Právní poradna: Role nájemce v dědickém řízení

Máme nájemní smlouvu do roku 2024. Pronajímatel v roce 2020 zemřel, nyní se teprve rozhodlo o tom, kdo bude dědit. Ještě dědické řízení nenabylo právní moci, není stvrzené notářsky. Nicméně jsem si jistá, že nový majitel bude chtít dům prodat. Chtěla bych se odstěhovat ještě dříve, než bude uveden oficiálně nový majitel, neboť nemáme dobré vztahy. V nájemní smlouvě je psáno, že nájem pronajatých prostor zanikne uplynutím doby, na kterou byl sjednán. Vedle toho může nájem zaniknout písemnou dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem, písemnou výpovědí nájemce s tříměsíční výpovědní dobou, běžící od prvního dne následujícího měsíce po doručení výpovědi. Písemnou výpovědí pronajímatele s tříměsíční výpovědní dobou s přivolením soudu, z důvodů uvedených v úst. §711 OZ. Máme vyhlídnutý nový byt, tudíž bychom se chtěli vyhnout tříměsíční výpovědní lhůtě. Nicméně nevím, komu výpověď dohodou doručit. Zda notářce, a pokud ano, může rozhodovat o dohodě, nebo budeme muset dodržet tříměsíční výpovědní lhůtu? V bytě tak jako tak nezůstaneme. A nechceme platit zbytečně dva nájmy. 

Předně si Vás dovoluji upozornit, že jelikož neznám veškerá specifika Vašeho případu, budu ve své odpovědi vycházet z platné právní úpravy, a to zejména ze zák. č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „OZ“). Podstatné je, že úmrtím pronajímatele (vlastníka bytové jednotky) nedochází ex lege k ukončení nájemního vztahu, nýbrž dědic, jakožto nový vlastník bytové jednotky vstupuje do právního postavení původního pronajímatele. Dle ust. § 2222 OZ platí, že smluvní strana nemá právo vypovědět nájem jen proto, že se změnil vlastník věci. Při opačném ujednání má pronajímatel právo nájem vypovědět do tří měsíců poté, co se dozvěděl nebo musel dozvědět, kdo je nájemcem, a nájemce do tří měsíců poté, co se o změně vlastníka dozvěděl. Výpovědní doba bude činit tři měsíce.

Ve Vašem případě se tedy nabízí především dvě možnosti, a to ukončení nájmu dohodou smluvních stran nebo výpovědí dle shora uvedeného. Dohodou si mohou smluvní strany výpovědní lhůtu změnit a mohou si dohodnout konkrétní datum, kdy dojde ke skončení nájemního vztahu. Během dědického řízení, kdy ještě není určen dědic dané nemovitosti dle OZ platí, že pozůstalost spravuje povolaný správce pozůstalosti. Pokud nebyl povolán, spravuje pozůstalost dědic a je-li dědiců víc a není ujednáno jinak, tak jí spravují všichni dědicové.

Pokud nemáte informaci, kdo pozůstalost spravuje, doporučuji oslovit notáře, který je jako soudní komisař pověřený k vyřízení tohoto dědického řízení, aby Vám požadované informace sdělil. Následně doporučuji doručit správci pozůstalosti návrh dohody či výpověď.

Zdroj: JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Foto: Pixabay