Právní poradna: Stavební úpravy v bytě a souhlas bytového družstva

Jsem vlastníkem bytu, který je součástí bytového družstva. Ráda bych v bytě provedla stavební úpravu týkající se oken. Některá okna je potřeba vyměnit a při té příležitosti bych chtěla změnit jejich rozměr. Např. osadit francouzské okno v obývacím pokoji nebo zvolit jiný rozměr a umístění okna v koupelně. To znamená i nějaké bourací práce. Předpokládám, že o souhlas musím požádat na bytovém družstvu prostřednictvím příslušného formuláře. Zajímá mě, jestli musím požádat o souhlas i majitele ostatních tří bytů v domě, a zda se dá předpokládat, že by můj požadavek na bytovém družstvu odsouhlasili. Případně jaké úřední náležitosti bych musela splnit, zda je například nutné stavební povolení nebo ohláška apod. 

Odpověď – 1. část

V případě stavebních úprav družstevního bytu je v prvé řadě nutno vycházet ze skutečnosti, že člen družstva je vlastníkem družstevního bytu. Z hlediska platného práva je vlastníkem družstevního bytu samo bytové družstvo a člen bytového družstva je „pouze“ jeho nájemcem, byť s podstatně silnějším postavením, než má běžný nájemce běžného bytu.

Práva a povinnosti bytového družstva a člena bytového družstva vyplývající z nájmu bytu, a to včetně těch týkajících se stavebních úprav bytu, jsou stanovena příslušnými ustanoveními občanského zákoníku o nájmu bytu. Dále pak mohou tato práva a povinnosti určit stanovy bytového družstva a nájemní smlouva; v těch se mohou strany nájmu odchýlit od zákonné úpravy, jsou-li jednotlivé odchylky ve prospěch nájemce.

Vzhledem k tomu, že nemám stanovy Vašeho bytového družstva ani nájemní smlouvu k dispozici, budu ve své odpovědi dále vycházet toliko ze zákonné úpravy. Podle té platí, že nájemce může provést úpravu, přestavbu nebo jinou změnu pronajatého bytu pouze se souhlasem pronajímatele. V daném případě lze tedy zamýšlené úpravy provést pouze se souhlasem bytového družstva.

Jak tedy sama uvádíte, před zahájením případných stavebních prací je v prvé řadě nezbytné požádat bytové družstvo o souhlas s jejich provedením; konkrétně by tato žádost měla směřovat na statutární orgán družstva. Zákon pro tuto žádost žádnou konkrétní formu neurčuje a lze tak požádat i ústně či e-mailem. Pokud ale máte ve Vašem bytovém družstvu stanovenu povinnost podat žádost na konkrétním formuláři, měla by tato povinnost být dodržena.

O tom, zda družstvo souhlas s provádění úprav udělí či neudělí, rozhoduje ten vnitřní orgán bytového družstva, který je k tomu příslušný. Buď tedy může o udělení souhlasu rozhodovat statutární orgán (představenstvo nebo předseda družstva) nebo členská schůze jakožto nejvyšší orgán družstva.

Odpověď – 2. část

Pokud stanovy Vašeho bytového družstva neurčí jinak, rozhoduje v této věci statutární orgán. V takovém případě by tedy nebyl souhlas ostatních členů družstva nezbytný. Pokud by ale stanovy Vašeho družstva určovaly, že o udělení souhlasu rozhoduje členská schůze, souhlas (některých) členů družstva by byl nezbytný.

Členskou schůzi totiž tvoří všichni členové družstva a logicky by tak zbylí členové družstva o vyslovení souhlasu rozhodovali. Standardně (pokud by stanovy Vašeho družstva neurčovaly jinak) by ale nebyl nezbytný souhlas všech. K přijetí členské schůze se totiž obecně vyžaduje souhlas většiny členů přítomných na členské schůzi.

Kromě samotného souhlasu s provedením stavebních úprav uděleného bytovým družstvem, je k legálnímu provedení stavebních úprav dále nezbytná součinnost stavebního úřadu. V návaznosti na rozsah plánovaných úprav je nezbytné plánovanou stavební úpravu buď ohlásit, nebo dokonce požádat o stavební povolení.

Jedinou výjimkou v tomto směru jsou případy, kdy stavební práce nezasahují do nosných konstrukcí budov, nemění vzhled ani způsob užívání stavby. Vzhledem k tomu, že takové změny nemohou negativně ovlivnit požární bezpečnost stavby (družstevního domu) či životní prostředí, nevyžaduje se v takovém případě ani stavební povolení a ani ohlášení.

U zbylých úprav však buď stavební povolení, nebo alespoň ohlášení nutné je. Vzhledem k tomu, že neznám konkrétní rozsah Vámi plánovaných úprav, dovolím si pouze obecně uvést, že se ohlášení stavební úřadu vyžaduje v případě, že rekonstrukce povede ke změně užívání části nebo celého objektu s tím, že nesmí dojít k zásahům do nosných konstrukcí, změně vzhledu stavby nebo ke vzniku povinnosti zajistit posouzení vlivů na životní prostředí.

Pokud ale při rekonstrukci budete zasahovat do nosných konstrukcí stavby, měnit vzhled budovy a budete potřebovat posouzení vlivů na životní prostředí či realizace rekonstrukce může negativně ovlivnit požární bezpečnost stavby. Stavební povolení tak bude třeba např. v případě, kdy budete zasahovat do obvodových stěn domu a např. měnit velikost oken.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS