29. května 2024

Právní poradna: Údržba bytu a drobné úpravy prováděné nájemcem

Řeším problém s pronajímatelem a rád bych se zeptal na názor. V bytě nebyla utěsněna baterie a během nájmu třetího nájemce se hnula (nejspíš kvůli občas zateklé vodě, čemuž nelze zabránit). Pronajímateli nestačí oprava, která vrátí baterii do původního stavu, ale požaduje výměnu celé kuchyňské desky. To vše navíc svým řemeslníkem a proplatit od nájemců. Postačuje v tomto případě oprava, která vrátí funkčnost, nebo je nájemce zodpovědný za celou výměnu desky? Pokud ano, může pronajímatel naordinovat řemeslníka a vybrat desku (klidně výrazně dražší) a požadovat proplacení?

Předně si Vás dovoluji upozornit, že jelikož neznám veškerá specifika Vašeho případu, budu ve své odpovědi vycházet z platné právní úpravy, a to zejména ze zák. č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „OZ“) a z nařízení vlády č. 308/2015 Sb. (dále jen „nařízení“), které je prováděcím předpisem OZ.

Podle ustanovení § 2257 OZ platí, že nájemce provádí a hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu. Další údržbu mimo uvedené provádí na své náklady pronajímatel.

Za drobné opravy se pak obecně považují opravy bytu a jeho vnitřního vybavení, pokud je toto vybavení součástí bytu a je ve vlastnictví pronajímatele s tím, že se musí jednat o opravu vymezenou v ustanovení § 4 a § 5 nařízení s tím, že je současně v ust. § 6 nařízení stanoven roční limit nákladů.

Nařízení vymezuje drobné opravy dvojím způsobem, a to podle věcného vymezení (§ 4) nebo podle výše nákladů (§ 5). Věcným vymezením rozumíme taxativní výčet „záležitostí“, jež jsou za drobnou opravu označeny, zatímco vymezení dle výše nákladů se odvozuje, jak již samotný název vypovídá, právě od výše nákladů spojených s danou drobnou opravou.

Pokud by šlo o samostatnou výměnu baterie, šlo by podle ustanovení § 4 písm. g) a § 4 písm. i) nařízení z věcného hlediska o drobnou opravu, kterou by měl hradit sám nájemce. K tomu je však nutné zohlednit i limitaci uvedenou v ust. § 6 nařízení, které uvádí, že přesáhne-li součet nákladů za drobné opravy uvedené v § 4 a § 5 nařízení v kalendářním roce částku rovnající se 100 Kč/m2 podlahové plochy bytu, další opravy v daném kalendářním roce se nepovažují za drobné opravy a podílel byste se jako nájemce v tomto případě pouze do zákonné výše závisející na podlahové ploše bytu.

V případě výměny celé kuchyňské linky je nejdříve nutné posoudit, zda je toto provedení opravdu nutné, což závisí zejména na tom, zda je baterie umístěna uvnitř kuchyňské linky a bez její výměny by výměna baterie nebyla možná.

Je zjevné, že výměna kuchyňské linky nespadá pod výčet uvedený v ust. § 4 písm. g) a § 4 písm. i) nařízení. Tedy z věcného hlediska nespadá pod shora uvedené drobné opravy.

Optikou ust. § 5 nařízení by se výměna celé kuchyňské linky považovala za drobnou opravu v případě, jestliže náklad na jednu takovou opravu nepřesáhne částku 1000 Kč. Dle mého názoru však náklad na výměnu celé linky zcela jistě přesáhne tento limit, a tedy výměna celé linky nespadá pod drobné opravy ani dle ust. § 5 nařízení. Z toho vyplývá, že tuto opravu by měl hradit výhradně pronajímatel.

Zdroj: JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Foto: Pixabay