20. dubna 2024

Právní poradna: Změna v účelu užívání stavby

Mám dotaz ohledně nemovitosti. Bydlím v nájmu, ale mám starší dům z dědictví, který se chystám rekonstruovat. Začal jsem řešit hypotéku a problém nastal ve chvíli, kdy se zjistilo, že dům je v katastru zapsán jako objekt lesního hospodářství, a ne jako rodinný dům. Já jím však potřebuji ručit. Po dohledání dokumentů na obci jsem zjistil, že byl dům koupen v roce 1977 od Lesů ČR podle protokolu a kupní smlouvy jako rodinný domek s číslem popisným a do teď tak byl i využíván, což ale na změnu v užívání stavebnímu úřadu nestačí. Na změnu na rodinný dům po mně chtějí pasport budovy, bezpečnost, hygienu, měření radonu atd. Problém by se podle poradce dal vyřešit, kdyby mi stavební úřad pro banku napsal oznámení vyjádření podmínek. Prostě to, co po mně chtějí na rekolaudaci na rodinný dům, což podle stavebního úřadu nelze. Chtěl bych se proto zeptat na možné řešení, nebo jestli někdo nemá podobné zkušenosti.

Odpověď – 1. část

Předně si vás dovoluji upozornit na to, že jelikož neznám veškerá specifika Vašeho případu, budu ve své odpovědi vycházet z platné právní úpravy, a to konkrétně pak ze stavebního zákona. Rekolaudace je původní název používaný pro změnu v účelu užívání stavby. Dům musí splňovat parametry stanovené ve vyhlášce o obecných technických požadavcích výstavby. Ty se liší podle toho, zda jde o objekty rekreační nebo pro trvalé bydlení. Pokud je nesplňuje, bude potřeba zajistit stavební úpravy. Rozlišovat můžeme změnu vyžadující úpravy již dokončené stavby nástavbou, přístavbou nebo stavební úpravou a změnu užívání bez nutnosti změny stavby.

Pokud se jedná o změnu užívání stavby se změnou dokončené stavby, je nejprve nutné na stavebním úřadě projednat povolení ke stavební úpravě a oznámit nový účel používání stavby. Po dokončení stavebních úprav požádá stavebník o kolaudační souhlas. Během této prohlídky vyhodnocuje, jestli neexistují závady bránící bezpečnému užívání stavby. Pokud žádné závady neexistují, vydá stavební úřad kolaudační souhlas.

Odpověď – 2. část

Změna účelu užívání stavby musí být v souladu s územně plánovací dokumentací. Ani v případech, kdy je požadovaná změna užívání podmíněna provedením stavebních úprav, a tyto ve smyslu zákona nevyžadují rozhodnutí o umístění stavby ani územní souhlas, nelze opomenout požadavek, podle kterého musí být posouzen soulad projektové dokumentace stavebních úprav podmiňujících změnu v užívání stavby s územně plánovací dokumentací. Tentýž požadavek na přezkoumání souladu stavebního záměru s územně plánovací dokumentací je pak ve vztahu ke stavebním úpravám pro změnu užívání.

Při nesouladu územně plánovací dokumentace se zamýšleným účelem stavby lze požádat o změnu územního plánu, která se vyřizuje s konkrétní obcí, ke které patří daný pozemek. Podle stavebního zákona musí obec každé čtyři roky předložit zprávu o územním plánu, tudíž každá obec tak minimálně jednou za čtyři roky schvaluje nový územní plán. Na základě shora uvedeného bude ve vašem případě záležet především na splnění uvedených kritérií, jejichž podrobnosti se individuálně liší na základě daného případu. Z toho důvodu vám doporučuji vyhledat odbornou pomoc advokáta a celý případ s ním detailně prodiskutovat.

Zdroj: JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Foto: Pixabay