Téma: Běžná údržba a drobné opravy – limity a povinnosti nájemníka

Běžnou údržbu a drobné opravy provádí dle občanského zákoníku nájemce. Co lze považovat za běžnou údržbu či drobné opravy? Kde má toto neurčité ustanovení své meze? Ve kterém předpise hledat v případě pochybností?

 Právní úprava zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění (dále jako „občanský zákoník“) nájmu bytu a domu straní spíše nájemci. V případě ustanovení § 2257 odst. 2 občanského zákoníku, tedy běžné údržby a drobných oprav si však nájemce musí dát pozor, co do těchto pojmů spadá. Nelze tedy spoléhat na úplnou ochranu nájemce. Občanský zákoník totiž neposkytuje specifikaci běžné údržby a drobné opravy. Blíže jej upravuje nařízení vlády č. 308/2015 Sb., o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu, v platném znění (dále jako „nařízení vlády“).

Základní pravidlo uvedené v ustanovení § 2257 odst. 1 občanského zákoníku stanoví povinnost pronajímatele udržovat byt nebo dům ve stavu způsobilém k užívání. Stavem způsobilým k užívání se myslí faktický i právní, tedy jak zajistit dodávku teplé vody, tak provádět například revize elektroinstalace. Pronajímatel je tedy povinen udržovat stav bytu dohodnutý v nájemní smlouvě.

V rámci ustanovení § 2257 odst. 2 občanského zákoníku je nutné zmínit povinnost nájemce hradit i provádět. Pokud se v nájemní smlouvě nedohodnout jinak, nájemce poté musí obstarat veškeré záležitosti týkající se předmětného problému.

Drobné opravy definuje nařízení vlády v ustanovení § 4. Z problematických prvků stojí za zmínku například oprava vrchních částí podlahy. V takovém případě musí nájemce zařídit na svoje náklady například výměnu propálených parket či plovoucí podlahy. Dále také výměna či oprava předmětů nebo jejich částí dle písmen g) a h) daného nařízení. Tedy sprch, umyvadel, výlevek či termostatů. Výjimku tvoří oprava radiátorů a ústředního topení. Jejich opravu hradí pronajímatel. Mimo uvedených věcí v ustanovení § 4 nařízení vlády se do drobných úprav počítá dle ustanovení § 5 nařízení vlády vše, co jednou opravou nepřesáhne částku 1000 Kč.

Zásadní ochranu nájemce nalezneme v ustanovení § 6 nařízení vlády. To limituje úhradu drobných úprav nájemcem. V případě, kdy celková cena drobných oprav přesáhne 100 Kč/m² plochy bytu ročně, se všechny následující opravy nepovažují za drobné opravy. Do této plochy se započítává veškerá plocha bytu či domu. Plocha mimo něj se do ní započítává pouze ve chvíli, kdy je užívána výhradně nájemcem. Sklepy, balkony, lodžie a terasy se do celkové plochy započítávají pouze z poloviny.

Problematika běžné údržby bytu je zaměřená zejména na udržování bytu v dobrém stavu. V ustanovení § 2 nařízení vlády je vyjmenováno, co se myslí běžnou údržbou. Jmenuje i poměrně banální záležitosti, například čištění bytu nájemcem. Mezi více překvapivé povinnosti nájemce patří také pravidelná kontrola a údržba vodovodních baterií a kontrola funkčnosti hlásiče kouře.

Nařízení vlády však působí podpůrně vůči přímému ujednání v nájemní smlouvě. Nic nebrání pronajímateli a nájemci, aby si navzájem ujednali, co považují za běžnou údržbu a drobné opravy. Zde je ale třeba mít stále na paměti ustanovení § 2239 občanského zákoníku, kdy se nebude přihlížet k ujednáním, která jsou vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená. Pronajímatel tak nemůže nechat nést nájemce všechny či většinové části nákladů spojené s užíváním bytu.

Zdroj: JUDr. David Pytela, MBA, LL.M.

Foto: Pixabay