31. ledna 2023

Téma: Bydlení a finance

Inkorporace poplatku za služby spojenými s užíváním bytu do nájemní smlouvy 

Plnění jako dodávky vody, tepla, odvoz komunálního odpadu a další tzv. služby spojené s užíváním bytu (dále jen „služby“) jsou vedle nájemného jednou z částek, které je nájemce jakožto jejich uživatel a konečný příjemce, povinen platit. Jakým způsobem může být povinnost zaplatit za služby spojenými s užíváním bytu inkorporována do nájemní smlouvy a jaké každá z alternativ vyvolává právní důsledky?

Dle ustanovení § 2251 odst. 1 věta druhá zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění (dále jen „občanského zákoníku) má pronajímatel právo požadovat zálohy nebo náklady za služby – samozřejmě za ty, které nájemci zajišťuje. Standardně je využíváno práva požadovat po nájemci placení záloh za služby, tj. platby předem dle očekávané spotřeby s případným vyúčtováním na konci zúčtovacího období, kdy se nájemci buď uloží povinnost zaplatit nedoplatek, popř. se mu vrátí přeplatek. S placením nákladů za služby se v praxi často nesetkáte, tudíž i my v tomto článku budeme dále používat zkratku „zálohy za služby“.

Jestliže není mezi pronajímatelem a nájemcem ujednáno jinak, bude nájemce povinen dle § 2251 odst. 1 občanského zákoník platit zálohy za služby společně s nájemném předem na každý měsíc nebo na jiné ujednané platební období, nejpozději do pátého dne příslušného platebního období.

Výše záloh se zpravidla určí smluvně, pokud však bude takové ujednání ve smlouvě absentovat, užije se § 4 odst. 2 zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostor s domě s byty, v platném znění, podle kterého určí poskytovatel služeb příjemci služeb měsíční zálohy za jednotlivé služby jako měsíční podíl z předpokládaných ročních nákladů na služby z uplynulého roku, nebo podle posledního zúčtovacího období, anebo z nákladů odvozených z předpokládaných cen běžného roku.

Co se týče smluvního ujednání, mají smluvní strany možnost sjednat si placení nájemného spolu se zálohou za služby tak, že částky za ně budou sloučeny do částky zastřešující obě plnění. Nebo naopak mohou částku za nájemné a částku představující zálohy za služby po dobu trvání jejich smluvního vztahu rozlišovat.

Dále jsou smluvní strany oprávněny sjednat si sloučení částky za nájemné a částky za služby v samostatné paušální částky a stanovit tak paušální platbu za všechny poskytované služby, popř. jen za některé z nich. Důsledkem ujednání této paušální platby je, že poskytované platby se nevyúčtovávají, v důsledku čehož musí být stanovení paušální částky velmi dobře promyšleno. Pro pronajímatele taková volba znamená, že pokud paušální platbu nastaví na částku, která nepokryje spotřebované služby nájemce, nebude oprávněn požadovat po něm jejich doplacení. Na druhou stranu příliš vysoká paušální platba, by odrazovala potencionální nájemce vůbec od uzavření nájemní smlouvy.

U nájmu uzavřených na dobu delší než 24 měsíců a na dobu neurčitou nelze do paušální platby zahrnout platbu za ústřední vytápění, dodávku teplé vody, dodávku pitné vody a odvádění odpadních vod kanalizacemi, tzn., že tyto se musí vždy vyúčtovat. Důvodem, pro který nelze tyto platby zahrnout do paušální částky je skutečnost, že platby za tyto služby jsou regulovány věcným usměrňováním, kontrolovány a sankcionovány příslušnými orgány.

Závěrem lze shrnout, že poplatky za služby mohou být pojaty jakožto zálohová či následná platba. Ať už se smluvní strany shodnou na kterémkoliv z uvedených způsobů, mohou se dále rozhodnout, zda bude poplatek za služby sloučen s poplatkem za užívání bytu (tj. nájemným) či naopak oddělen. Opomenout nelze ani oprávnění sjednat si tzv. paušální platbu společně za nájemné i za služby, či pouze za služby – je nutné však pamatovat na to, že služby se v případě paušálních plateb nevyúčtovávají.

Zdroj: JUDr. David Pytela, MBA, LL.M.

Foto: Pixabay

X