28. listopadu 2022

Téma: Bydlení a finance

Zvyšování nájemného

Vedle zvyšování cen za služby spojenými s užíváním bytu je třeba rozlišovat zvyšování nájemného, což je vzhledem k dynamickému růstu inflace v současnosti rovněž velmi aktuálním tématem. Podmínky zvyšování nájemného je nejlepší sjednat předem přímo v nájemní smlouvě nebo v jiné dohodě.

Zvyšování nájemného lze i však ve smlouvě i zcela vyloučit. Pokud se smluvní strany na pravidlech zvýšení nájemného nedohodnou, použije se právní úprava obsažena v ustanovení § 2248 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění (dále jen „občanský zákoník“).

Velmi často se zvyšování nájemného do smlouvy zahrnuje prostřednictvím tzv. inflační doložky ve smyslu ustanovení § 2248 občanského zákoníku, v důsledku čehož dochází ke zvyšování nájemného každoročně, popř. v delším sjednaném intervalu. Obsahem inflační doložky bude sjednání konkrétní částky, o kterou se nájemné zvyšuje nebo způsob jejího určení – např. v závislosti na inflaci.

V průběhu trvání nájemního vztahu mohou nastat situace, kvůli nimž bude třeba zvýšit nájemné. Pronajímatel je oprávněn nájemné navýšit jednostranně tehdy, jestliže ve smlouvě absentuje ujednání o vyloučení nájemného o inflační doložce. Za těchto okolností se může pronajímatel dle ustanovení § 2249 občanského zákoníku obrátit na nájemce s písemným návrhem na zvýšení nájemného nejdříve za rok od posledního skutečného zvýšení nájemného.

Jednostranné zvýšení nájemného je možné navrhovat nejdříve po uplynutí 1 roku od posledního navyšování. Zvýšení nájemného se musí posuzovat též v kontextu posledních 3 letech, ve kterých nemůže celkové zvýšení nájemného překročit 20 %. Výsledná výše nájemného navíc nesmí překročit obvyklé nájemné za obdobný byt ve stejném místě a čase, tj. za obdobných podmínek. Výše obvyklého nájemné se zjišťuje odbornými odhady vypracovaných realitní kanceláří či znaleckým posudkem.

Jaké požadavky jsou kladeny na návrh pronajímatele? Návrh musí být učiněn vždy písemně a musí obsahovat novou výši nájemného tak, aby bylo možné z něj ověřit splnění limitů uvedených výše. Rovněž je třeba tyto skutečnosti doložit, například předložením odhadu ceny obvyklého nájemného realitní kanceláří. Pokud je návrh učiněn dříve než po uplynutí 12 měsíců po posledním navyšování anebo neobsahuje stanovené náležitosti, nepřihlíží se k němu.

Občanský zákoník dále požaduje písemný souhlas nájemce s učiněným návrhem, popřípadě postačí, že nájemce vyjádří svůj souhlas konkludentně tak, že začne zvýšené nájemné platit. Navýšená cena nájemného se má platit počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu na zvýšení nájemného, jak bylo navrženo, nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí.

V případě, že nájemce vyjádří svůj nesouhlas, má pronajímatel právo navrhnout soudu ve lhůtě 3 měsíců, aby určil zvýšenou výši nájemného. K žalobě o zvýšení nájemného musí přiložit doklad o tom, že nájemci předložil písemný návrh na zvýšení nájemného (např. dodejku, předávací protokol, doručenku apod.) a dodržel i další náležitosti návrhu. V soudním řízení může pronajímatel navrhnout zvýšení přesahující 20% limit, ale soud může nájemné zvýšit maximálně do výše obvyklého nájemného. To ve výsledku působí jako motivace nájemců pro přijetí návrhu pronajímatele a k minimalizaci zbytečných soudních řízení, kdy je zvýšení nájemného přiléhavé.

Je zřejmé, že je v zájmu pronajímatele nájemné zvyšovat, a naopak v zájmu nájemce nájemné snižovat. Občanský zákoník v tomto ohledu reflektuje nejenom zájmy pronajímatele, ale i zájmy nájemce. K obdobnému postupu totiž opravňuje i nájemce, aby navrhl pronajímateli či soudu snížení nájemného. Podmínkou však je, že jím hrazené nájemné dosahuje vyšší částky, než je obvyklé v daném místě a čase. Předpokládá se rovněž, že smluvní strany tuto možnost nevyloučili v předchozí smlouvě, nebo že si nesjednali jiný způsob snižování nájemného.

Zvláštním případem zvyšování nájemného je zvýšení nájemného v důsledku stavebních oprav dle ustanovení § 2250 občanského zákoníku, kterému se budeme věnovat v některém z dalších článků.

Zdroj: JUDr. David Pytela, MBA, LL.M.

Foto: Pixabay

 

X