6. února 2023

Téma: Bydlení a finance

Společné části domu

V rámci tématu Služeb spojených s užíváním bytu je vhodné zaměřit se též na společné části domu. Společně s poplatkem za plnění spojená s užíváním bytu jako je topné, stočné a podobně se od jednotlivých vlastníků bytových či nebytových jednotek požaduje poplatek na údržbu těchto prostor. Co se rozumí těmito společnými částmi domu?

Hlavní vodítko je obsaženo v ustanovení § 1160 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění (dále jen „občanský zákoník“), kde se však nehovoří o společných částech domu, nýbrž o nemovitosti. V současné právní úpravě došlo k odklonu od přesného vymezení toho, co je a co není společnou částí domu, a tak máme nyní v zákoně rámcové vymezení co do určujícího hlediska. Přijato bylo dále nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím (dále jen „nařízení vlády), které dispozitivně upravuje, co jsou společné části domu.

Společnou částí nemovité věci jsou alespoň ty části nemovité věci, které podle své povahy mají sloužit vlastníkům jednotek společně. Nařízení vlády pak upřesňuje, že se bude jednat o pozemek, na němž je dům postaven a dále pozemek funkčně související s provozem a správou domu a s užíváním jednotek, na němž jsou zejména zpevněné plochy, předzahrádky, parkovací plochy, dvory nebo na němž jsou umístěny drobné stavby, zejména čistička odpadních vod, septik, trafostanice, domovní kotelna a další stavby, které jsou nezbytné k zajištění provozu a správy domu.

Nyní již ale ke společným částem domu. Zejména ve zmíněném ustanovení pak nalezneme demonstrativní výčet toho, co zákon považuje za společné části domu: vodorovné a svislé nosné konstrukce včetně základů domu, obvodové stěny domu, schody, vchody, chodby, komíny, střecha ale také bazény, výtahy, kotelny a další. Společnou částí domu jsou dokonce balkony, lodžie, terasy apod.

Shora uvedené příklady jsou poměrné jasné, jak tomu bude ale v případě, že určité společné části jsou přístupné pouze z jednoho či jen některých bytů? Situaci si lze představit například u balkónů, atrií nebo i chodeb. V tomto případě svědčí dle ustanovení § 5 odst. 1 písm. f) nařízení vlády výlučné užívací právo pouze tomu, kdo k nim má přístup.

Jde o zvláštní režim, kdy tato věc, resp. součást věci se nachází ve spoluvlastnictví všech, ačkoliv právo užívat náleží jen konkrétním vlastníkům jednotky.  Tato zvláštní koncepce ale nic nemění na povinnosti vlastníka s výlučným užívacím právem udržovat tuto společnou část v dobrém stavu. S ohledem na to lze rovněž upravit i výši příspěvku na správu společných částí domu. Nevylučuje se též jiný režim, který bude plynout z prohlášení vlastníka domu.

U prostorů, které představují garáže, sklepy a podobně můžeme rozlišovat tři režimy. Zaprvé se bude jednat o společnou část domu, která bude určena k užívání všech – typicky, je-li v domě suterén s vyznačenými parkovacími místy, která bude možno užívat, nikoliv však s nimi jinak disponovat.

Druhou alternativou je, že tento „parkovací prostor“ bude splňovat znaky jednotky dle občanského zákoníku, takže nebude společnou částí domu, nýbrž další věcí v podílovém spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek. Právním důsledkem bude možnost disponovat s ideálním spoluvlastnickým podílem, na který se však váže předkupní právo všech ostatních spoluvlastníků – tzn., že dispoziční svoboda je značně omezena.

Nejideálnější stav představuje situace, kdy každé parkovací stání bude jednotkou, která tudíž bude moct být předmětem vlastnického práva kteréhokoliv vlastníka jednotky nebo i třetí osoby, která bude moct s ní nakládat dle svého uvážení. Aby se ale jednalo o jednotku, musí se jednat o garáž jakožto prostorově oddělenou část domu.

Zdroj: JUDr. David Pytela, MBA, LL.M.

Foto: Pixabay

X