Téma: Bydlení aktuálně – rady a doporučení

Co se změnilo ve vztazích společenství vlastníků a vlastníků jednotek po loňských novelách? (IV)

Právní úprava bytového spoluvlastnictví byla v loňském roce cíleně výrazně změněna zákonem č. 163/2020 Sb., kterým se měnil zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „OZ“), a další související zákony. V dalším textu se zaměříme toliko na části novely, které se týkají vzájemných vztahů společenství vlastníků jednotek a členů společenství vlastníků jednotek – vlastníků jednotek.

Práva a povinnosti vlastníka jednotky

V oblasti správy a údržby jednotky a zařízení uvnitř jednotky byla zpřesněna podle požadavků praxe. Vlastník jednotky nově spravuje (nikoliv udržuje) svůj byt, jak to vyžaduje nezávadný stav a dobrý vzhled domu. Rozšiřuje se povinnost vlastníků jednotky udržovat a drobně opravovat společné části, a to nejen ty, které má k výlučnému užívání, nýbrž i ty, které se nachází uvnitř jednotky (§ 1175 odst. 2 OZ). To se bude jednat např. o vnitřní strany obvodových (nosných) zdí, rozvody ústředního topení či radiátory. Vlastník jednotky se při jejich údržbě či drobné opravě nemusí obracet na osobu odpovědnou za správu domu a pozemku (společenství vlastníků jednotek, resp. jeho statutární orgán). Naopak veškeré opravy společných částí bytového domu nad rámec drobných oprav jsou nadále v působnosti společenství vlastníků jednotek. Vlastník jednotky tak není z uvedených důvodů oprávněn např. vyměnit otopné těleso.

Vlastník jednotky je při provádění staveních úprav povinen:

• stavební úpravy předem oznámit společenství vlastníků jednotek (§ 1182 odst. 1 OZ),
• strpět ověření, zda stavební úpravy neohrožují, nepoškozují nebo nemění společné části, a to popřípadě také přístupem do bytu (§ 1182 odst. 2 OZ) a
• oznámit předem podnikání nebo jinou činnost v bytě, která může vést k narušení obvyklého klidu a pořádku v domě, nikoliv na dobu přechodnou (§ 1182 odst. 3 OZ).

Neplní-li vlastník jednotky povinnost udržovat byt tak, jak to vyžaduje nezávadný stav domu, a přímo hrozí nebezpečí, že dojde k poškození jiného bytu, je osoba odpovědná za správu domu oprávněna činit opatření ke zjednání nápravy i v případě, že nejde o ohrožení nezávadného stavu domu jako celku. Právo vlastníka jednotky činit opatření k nápravě tím není dotčeno (viz § 9 nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím).

Vlastník jednotky není oprávněn provádět změny společných částí budovy. Zjistí-li společenství vlastníků jednotek, že by mohlo dojít k vážnému ohrožení společných částí, mohlo by to být důvodem k postupu podle § 2903 odst. 2 OZ. Lze totiž dovodit, že při vážném ohrožení svých práv se může ohrožený obrátit na soud, a to i pokud újma doposud nenastala, ale pouze hrozí. Soud pak může vlastníkovi jednotky uložit provedení konkrétních vhodných a přiměřených opatření k odvrácení hrozící škody. Změní-li vlastník jednotky společné části bez souhlasu osoby odpovědné za správu domu a pozemku, může se žalobou z rušené držby společenství vlastníků jednotek domáhat zdržení se rušení držby a uvedení v předešlý stav. V případě poškození společných částí může společenství vlastníků jednotek uplatňovat právo na náhradu škody.

Oznamovací povinnosti vlastníka jednotky

Vlastník jednotky uvádí společenství vlastníků jednotek (statutárnímu orgánu):

1. své jméno a bydliště,
2. jméno a bydliště osoby, které případně přenechal byl k užívání na dobu nikoli přechodnou a
3. počet osob, které budou mít v bytě domácnost.

Stejně tak bez zbytečného odkladu oznámí i změny uvedených skutečností (§ 1177 OZ). Dosud byl totiž povinen oznámit, že se stal vlastníkem.

Tato povinnost bývá v případech pověření osoby, která má zajišťovat některé činnosti správy domu a pozemku (tzv. správce bytového domu), často ponechána do její kompetence a pak vlastník jednotky plní oznamovací povinnost této osobě. Společenství vlastníků jednotek, případně správce bytového domu, vede seznam vlastníků jednotek a dalších osob, kterým byly jednotky přenechány do užívání v rozsahu údajů vymezených v předchozím ustanovení (§ 1178 OZ).

Pozměněným navazujícím ustanovením je výslovné oprávnění vlastníka jednotky na pořízení výpisů, opisů či kopií na svůj náklad při nahlížení do dokumentů osoby odpovědné za správu domu a pozemku (§ 1179 OZ).

Přechod dluhů a závazků při převodu jednotky

Nová úprava § 1186 OZ má napříště jasněji vymezit, že osobě odpovědné za správu domu a pozemku nevzniká při převodu jednotky povinnost vypořádat:

• příspěvky na správu domu a pozemku, ale ani
• zálohy na plnění spojená nebo související s užíváním bytu (služby), poskytované osobou odpovědnou za správu domu a pozemku s tím, že takové vypořádání je předmětem úpravy zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, ve znění pozdějších předpisů (zákon o službách).

Spolu s dluhy přechází na nového vlastníka závazky a pohledávky z budoucího vyúčtování již zaplacených a dosud nevyúčtovaných záloh na služby. Hlavní motivací této změny byla skutečnost, aby společenství vlastníků jednotek nevznikaly pohledávky za vlastníky, kteří svou jednotku převedli na třetí osobu a sami ztratili vůči společenství vlastníků jednotek oznamovací povinnosti (kontaktní údaje). Prosazení tohoto pojetí je jednou z nejzásadnějších změn nové právní úpravy, se kterou se budou muset vypořádat zejména zájemci o koupi jednotky.

Nucený prodej jednotky

V § 1184 OZ se zjednodušily podmínky nuceného prodeje jednotky vlastníka, který porušuje své povinnosti s tím, že musí jít o porušení povinností podstatně omezujících nebo znemožňujících výkon práv ostatních vlastníků jednotek, k němuž dochází navzdory doručené výstraze (jejíž náležitosti stanoví § 1184 odst. 2 OZ), a po marném uplynutí lhůty k nápravě. S podáním návrhu na nařízení prodeje jednotky musí souhlasit vlastníci jednotek většinou všech hlasů a většinou všech vlastníků jednotek. Splnění všech předpokladů posoudí soud s tím, že nesplnění některé podmínky by mělo zachovat vlastnictví jednotky nedotčené. Nucený prodej jednotky má zvýšit důraz na plnění základních povinností vlastníky jednotek a společně domluvených pravidel např. užívání společných částí, nikoliv se stát zneužívaným institutem v rukou části spoluvlastníků.

Zpracoval: Mgr. Martin Kroh, ČSRB

Foto: Pixabay