Téma: Bydlení aktuálně – rady a doporučení

Správce společných částí bytového domu, správce společné věci a společný zástupce (V)

V této kapitole se podrobněji podíváme na několik podob a rolí správců a společného zástupce v bytovém domě.

Správa (společných částí) domu a pozemku

Správa společných částí bytového domu a pozemku je často zkráceně nazývána „správou domu“ a tomu pak odpovídá i často používaný pojem „správce (bytového) domu“, což může být pojem zavádějící, jak bude níže vysvětleno.

Správa domu a pozemku podle § 1189 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „OZ“) zahrnuje vše, co nenáleží vlastníku jednotky a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí. Správa domu a pozemku zahrnuje i činnosti spojené s údržbou a opravou společných částí, a to i kdyby se jednalo o společné části sloužící výhradně k užívání jen některým spoluvlastníkům. Správou je také příprava a provádění změn společných částí domu nástavbou, přístavbou, stavební úpravou nebo změnou v užívání, jakož i se zřízením, udržováním nebo zlepšením zařízení v domě nebo na pozemku sloužících všem spoluvlastníkům domu.

Správce (bytového) domu

Osobou odpovědnou za správu domu je v době před vznikem společenství vlastníků jednotek správce. Ano, toto je zákonem definovaný pojem „správce domu“. Je jím osoba určená prohlášením, kterým se rozdělují práva k nemovité věci na vlastnické právo k jednotkám. Tato osoba vykonává správu domu do doby vzniku společenství vlastníků jednotek. Po jeho vzniku přechází správa domu na společenství vlastníků jednotek.

Právní úpravu správce (domu) obsahují §§ 1191 až 1193 OZ v části správa bez vzniku společenství vlastníků jednotek. Obecně platí, že se použijí pravidla obsažená v prohlášení, resp. v případech, kdy již bylo založeno společenství vlastníků jednotek a nejsou-li pravidla uvedená v prohlášení, pak se použijí pravidla obsažená ve stanovách.

První správce (domu) je určen v prohlášení. Správce lze odvolat pouze se současným zvolením nového správce. Má-li některý vlastník jednotky při vzniku jednotek podíl na společných částech větší než poloviční, jde o většinového vlastníka, který je vždy správcem. Přestane-li být správce většinovým vlastníkem, mohou vlastníci jednotek zvolit nového správce. Při volbě nového správce se postupuje podle § 1191 odst. 2 OZ.

Společenství vlastníků jednotek

Osobou odpovědnou za správu domu je společenství vlastníků jednotek v době po jeho vzniku. Společenství vlastníků je právnická osoba založená za účelem zajišťování správy domu a pozemku; při naplňování svého účelu je způsobilé nabývat práva a zavazovat se k povinnostem. Společenství vlastníků jednotek je osoba založená výhradně za účelem správy (společných částí) domu a pozemku a platí pro něj specifická pravidla, která ovlivňují jeho způsobilost k dalším činnostem, o kterých bude dále zmínka. Platí, že:

• společenství vlastníků jednotek nesmí podnikat ani se přímo či nepřímo podílet na podnikání nebo jiné činnosti podnikatelů nebo být jejich společníkem nebo členem a
• může nabývat majetek a nakládat s ním toliko pro účely správy domu a pozemku.

Právní úprava společenství vlastníků jednotek je obsažena v ustanoveních §§ 1194 až 1216 OZ a podpůrně pak ustanovení o spolku (viz § 1221 odst. 1 OZ).

Operativní správce (bytového) domu

Druhou osobou často nazývanou „správcem domu“ je pak osoba, kterou pověří nejvyšší orgán společenství vlastníků jednotek (shromáždění) zajišťováním některých činností správy domu a pozemku (§ 1208 písm. g) OZ). V takovém případě uzavírá, případně mění smlouvu s takto určenou osobu statutární orgán společenství vlastníků jednotek (§ 11 nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím).

V praxi je zřejmě chápání správce (bytového) domu mnohem častěji spojováno právě s touto osobou, kdy správce a správní firmy vykonávají správu domu v různém rozsahu a za rozmanitě sjednaných smluvních podmínek.

Správa společné věci (jednotky)

V bytovém domě bude společnou věcí velmi často jednotka, spoluvlastněná více spoluvlastníky. Pro správu takové jednotky (společné věci) budou platit obecná pravidla správy společné věci, která jsou obsažena v §§ 1126 až 1139 OZ.

Důležité je si v této souvislosti uvědomit rozdílnost pojmů „správa společných částí domu“, kde platí obecně zažitá působnost společenství vlastníků jednotek, a „správa společné věci“, kde naopak v praxi zažitá působnost společenství vlastníků jednotek překračuje rozsah jeho oprávnění (viz specifický rozsah oprávnění společenství vlastníků jednotek – § 1194 odst. 1 OZ).

Správce společné věci (jednotky)

Správou společné věci (v praxi bytových domů nejčastěji jednotkou ve spoluvlastnictví více osob) tak lze pověřit správce společné věci (§ 1134 až 1137 OZ). To může být praktické zejména v případech, kdy se jedná o spoluvlastnictví většího počtu osob (typicky garážová jednotka s rozdělením na více spoluvlastnických podílů uživatelů parkovacích stání).

V praxi bývá tato část správy jednotek ve spoluvlastnictví více osob nesprávně pokryta působením společenství vlastníků jednotek, resp. jí bývá často pověřen operativní správce domu. Je však současně otázkou, nakolik lze správu jednotek ve spoluvlastnictví více osob zorganizovat efektivněji (evidence spoluvlastníků a změn v jejich osobách, vybírání podílu spoluvlastníků na správu jednotky a současně také podíl jednotky na správě domu a pozemku, sledování a vymáhání nedoplatků, vyúčtování služeb).

Společný zástupce

Společný zástupce je volen spoluvlastníky jednotky, aby vykonával jejich práva (a povinnosti) vůči osobě odpovědné za správu domu a pozemku, tedy zpravidla společenství vlastníků jednotek (viz § 1185 odst. 2 OZ). Stejně by měly společného zástupce určit i manželé, kteří mají jednotku ve společném jmění.  Společným zástupcem nemusí být spoluvlastníkem jednotky. Může a nemusí jím být správce společné věci, byl-li spoluvlastníky zvolen. Pro zvolený příklad garážové jednotky ve spoluvlastnictví více osob – uživatelů parkovacích stání může být praktickým modelem svěření správy spoluvlastněné jednotky do rukou správce společné věci (tím může být např. „operativní“ správce domu) a zvolení jednoho ze spoluvlastníků garážové jednotky společným zástupcem, např. pro jednání na shromáždění vlastníků.

Zpracoval: Mgr. Martin Kroh, ČSRB

Foto: Pixabay