2. října 2023

Téma: Bydlení aktuálně – rady a doporučení

Správce společných částí bytového domu, správce společné věci a společný zástupce (V)

V této kapitole se podrobněji podíváme na několik podob a rolí správců a společného zástupce v bytovém domě.

Správa (společných částí) domu a pozemku

Správa společných částí bytového domu a pozemku je často zkráceně nazývána „správou domu“ a tomu pak odpovídá i často používaný pojem „správce (bytového) domu“, což může být pojem zavádějící, jak bude níže vysvětleno.

Správa domu a pozemku podle § 1189 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „OZ“) zahrnuje vše, co nenáleží vlastníku jednotky a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí. Správa domu a pozemku zahrnuje i činnosti spojené s údržbou a opravou společných částí, a to i kdyby se jednalo o společné části sloužící výhradně k užívání jen některým spoluvlastníkům. Správou je také příprava a provádění změn společných částí domu nástavbou, přístavbou, stavební úpravou nebo změnou v užívání, jakož i se zřízením, udržováním nebo zlepšením zařízení v domě nebo na pozemku sloužících všem spoluvlastníkům domu.

Správce (bytového) domu

Osobou odpovědnou za správu domu je v době před vznikem společenství vlastníků jednotek správce. Ano, toto je zákonem definovaný pojem „správce domu“. Je jím osoba určená prohlášením, kterým se rozdělují práva k nemovité věci na vlastnické právo k jednotkám. Tato osoba vykonává správu domu do doby vzniku společenství vlastníků jednotek. Po jeho vzniku přechází správa domu na společenství vlastníků jednotek.

Právní úpravu správce (domu) obsahují §§ 1191 až 1193 OZ v části správa bez vzniku společenství vlastníků jednotek. Obecně platí, že se použijí pravidla obsažená v prohlášení, resp. v případech, kdy již bylo založeno společenství vlastníků jednotek a nejsou-li pravidla uvedená v prohlášení, pak se použijí pravidla obsažená ve stanovách.

První správce (domu) je určen v prohlášení. Správce lze odvolat pouze se současným zvolením nového správce. Má-li některý vlastník jednotky při vzniku jednotek podíl na společných částech větší než poloviční, jde o většinového vlastníka, který je vždy správcem. Přestane-li být správce většinovým vlastníkem, mohou vlastníci jednotek zvolit nového správce. Při volbě nového správce se postupuje podle § 1191 odst. 2 OZ.

Společenství vlastníků jednotek

Osobou odpovědnou za správu domu je společenství vlastníků jednotek v době po jeho vzniku. Společenství vlastníků je právnická osoba založená za účelem zajišťování správy domu a pozemku; při naplňování svého účelu je způsobilé nabývat práva a zavazovat se k povinnostem. Společenství vlastníků jednotek je osoba založená výhradně za účelem správy (společných částí) domu a pozemku a platí pro něj specifická pravidla, která ovlivňují jeho způsobilost k dalším činnostem, o kterých bude dále zmínka. Platí, že:

  • společenství vlastníků jednotek nesmí podnikat ani se přímo či nepřímo podílet na podnikání nebo jiné činnosti podnikatelů nebo být jejich společníkem nebo členem a
  • může nabývat majetek a nakládat s ním toliko pro účely správy domu a pozemku.

Právní úprava společenství vlastníků jednotek je obsažena v ustanoveních §§ 1194 až 1216 OZ a podpůrně pak ustanovení o spolku (viz § 1221 odst. 1 OZ).

Operativní správce (bytového) domu

Druhou osobou často nazývanou „správcem domu“ je pak osoba, kterou pověří nejvyšší orgán společenství vlastníků jednotek (shromáždění) zajišťováním některých činností správy domu a pozemku (§ 1208 písm. g) OZ). V takovém případě uzavírá, případně mění smlouvu s takto určenou osobu statutární orgán společenství vlastníků jednotek (§ 11 nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím).

V praxi je zřejmě chápání správce (bytového) domu mnohem častěji spojováno právě s touto osobou, kdy správce a správní firmy vykonávají správu domu v různém rozsahu a za rozmanitě sjednaných smluvních podmínek.

Správa společné věci (jednotky)

V bytovém domě bude společnou věcí velmi často jednotka, spoluvlastněná více spoluvlastníky. Pro správu takové jednotky (společné věci) budou platit obecná pravidla správy společné věci, která jsou obsažena v §§ 1126 až 1139 OZ.

Důležité je si v této souvislosti uvědomit rozdílnost pojmů „správa společných částí domu“, kde platí obecně zažitá působnost společenství vlastníků jednotek, a „správa společné věci“, kde naopak v praxi zažitá působnost společenství vlastníků jednotek překračuje rozsah jeho oprávnění (viz specifický rozsah oprávnění společenství vlastníků jednotek – § 1194 odst. 1 OZ).

Správce společné věci (jednotky)

Správou společné věci (v praxi bytových domů nejčastěji jednotkou ve spoluvlastnictví více osob) tak lze pověřit správce společné věci (§ 1134 až 1137 OZ). To může být praktické zejména v případech, kdy se jedná o spoluvlastnictví většího počtu osob (typicky garážová jednotka s rozdělením na více spoluvlastnických podílů uživatelů parkovacích stání).

V praxi bývá tato část správy jednotek ve spoluvlastnictví více osob nesprávně pokryta působením společenství vlastníků jednotek, resp. jí bývá často pověřen operativní správce domu. Je však současně otázkou, nakolik lze správu jednotek ve spoluvlastnictví více osob zorganizovat efektivněji (evidence spoluvlastníků a změn v jejich osobách, vybírání podílu spoluvlastníků na správu jednotky a současně také podíl jednotky na správě domu a pozemku, sledování a vymáhání nedoplatků, vyúčtování služeb).

Společný zástupce

Společný zástupce je volen spoluvlastníky jednotky, aby vykonával jejich práva (a povinnosti) vůči osobě odpovědné za správu domu a pozemku, tedy zpravidla společenství vlastníků jednotek (viz § 1185 odst. 2 OZ). Stejně by měly společného zástupce určit i manželé, kteří mají jednotku ve společném jmění.  Společným zástupcem nemusí být spoluvlastníkem jednotky. Může a nemusí jím být správce společné věci, byl-li spoluvlastníky zvolen. Pro zvolený příklad garážové jednotky ve spoluvlastnictví více osob – uživatelů parkovacích stání může být praktickým modelem svěření správy spoluvlastněné jednotky do rukou správce společné věci (tím může být např. „operativní“ správce domu) a zvolení jednoho ze spoluvlastníků garážové jednotky společným zástupcem, např. pro jednání na shromáždění vlastníků.

Zpracoval: Mgr. Martin Kroh, ČSRB

Foto: Pixabay

 

x x x videos hd videos pornos de mujeres maduras xnnx.vip lesbian mother daughter porn porn video xxx in, this pussy is a two player game vídeos pornos de japonesas xxxfreeporn.win yarichin kateikyoushi netori houkoku: dosukebe kyonyuu oyakodon 2 picked up a hooker, sani lion er xxx 3 guys 1 hummer cuckoldwife.win death by snu snu cojiendo a mi primita
gia derza and chloe kreams honey select 2 cards pornooanal.com naked women bouncing tits in public porn videos, videos pornos xxx español bokep viral kebaya merah xxxnude.pro po rn h u b madre coje con hijo, teen titans go porn korean girlfriend at gloryhole analporono.com naked women in russia joslyn james and aria lee
one punch man rule 34 kagney linn karter nude bigtitspub.net naomi ross onlyfans leaked men n women porn, celebrities with naked photos sing 2 rule 34 homedoporn.net chloe the porn star coger hombre con hombre, kylie jenner sex tape bhad babie leaked onlyfans cuckold69.net free black porn three some emily willis onlyfans leak
فیلم سکسی مادر و پسر vides xxx en español onlyteenpussy.net son and mom xxx crossdressing clothes big fake tits, danielle bregoli onlyfans leaked mom and son pornvideos lesbianbabez.net kit kat club berlin realty kings porn hub, scooby doo p o r n darling in the franxx porn lesbianposes.net eroge h mo game adult dvd with trailers
annie attack on titans bhad bhabie of leaked tubxporn.vip mature moms in porn xxx en el bus, taylor swift nude fakes wendy gravity falls rule 34 hotwifeporn.vip hentai ouji to warawanai neko the fairly oddparents porn, porn hub x vidoes man with 2 dicks xnxxforced.com lesley ann brandt naked hard core animation porn
hot older nude women sexual truth or dare povcreampie.com follando a una negra uncensored japanese blow job, creampie in asia full videos pump up the jam porn-foot.com big boobs asain porn x v i d, fun sexy dragon ball the art of blowjo analnyfisting.com alexas morgan fan bus the family sex show
cum shot huge tits best h d porn fucknude.net crush crush moist and uncensord family guy porn gay, make a woman squirt xxx free to download nudevids.org massive tits in porn son and mother taboo, steak and blow job dau pure taboo full vide fuckhd.org big titts blow job nude pics kate upton
what is nugget porn vaness del rio porn xnxxteen.work riley reid full video scarlet chase leaked onlyfans, huge tits in a bikini belle delphine onlyfans keak xnnx.work sexy milf in lingere hot porn h d, p o r n 300 black with big booty teenporn.work lhana rhoades only fans how to masturbate video for men
gay black fat porn free xxx hardcore porn pornsexnxx.net alexis fawx codi vore biggest boobs in the wprld, asain with big boobs nude actress in bollywood pornoespresso.net step sister sleeping porn dad an son porn
my little pony videos free gay sex chat hotsexvideo.vip lindsey pelas onlyfans leaked gay guy straight porn, the fan bus porn mother seduced by son latexporn.win ryan conner cream pie gay daddy hairy porn, angela white pure taboo elana de la garza nude videoprono.vip big cocks hand jobs my pig princess f95
www sexiest videos com nudes walking on beach milfrabbit.net futa on female comics x c i d e o s, gay black dudes kissing nudes with tan lines xnxxteenvideos.com cody lane blue room shemale cum hands free, asian massage with happy end ok ko rule 34 pornhiho.net erotic massage las vegas milfs like it big
videos pornos les bianas hand jobs by older women milfxnxx.com full brazzers porn free lesbians step mom porn, ebony lesbians pussy lick x n xx video com xnxxvideoporno.com videos of men naked rule 34 clash of clans, hamster x free porn cogiendo con mi cunada pornstartub.com black biggest booty porn rule 34 rick and morty
what to use as a dildo fotos de chicos desnudos xxnx.vip girls on girls porn daughter and mother lesbian porn, paris hilton sex tape chrissean rock sex tape wifeporn.win sabrina banks onlyfans leaks big cartoon tits porn, girl fucks on twitch sara jay new porn xxxpor.win leaked celeb sex tapes sexiest scenes on netflix