Portál o bydlení – Novinky ze světa bydlení
Jak jednat a rozhodovat v rámci bytového domu v Covidu? (I)
Jednou z hlavních činností při správě bytového domu je společné rozhodování o správě a provozu společných částí bytového domu a o rozdělování nákladů s tím souvisejících. V obou typech bytových korporací (společenství vlastníků jednotek i bytová družstva) jsou role a odpovědnosti při rozhodování rozděleny zákonem a stanovami mezi nejvyšší a statutární orgán. Nejvyšším orgánem je shromáždění v případě společenství vlastníků jednotek a členská schůze v případě bytového družstva. A právě jednání těchto orgánů bylo zásadně ovlivněno opatřeními ke zmírnění koronavirové epidemie přenesením ve většině případů do formy rozhodování mimo zasedání shromáždění nebo členskou schůzi, tedy do rozhodování per rollam.
V případě společenství vlastníků jednotek je právní úprava per rollam obsažena v §§ 1211 až 1214 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „OZ“). Samotný občanský zákoník připouští možnost hlasování mimo zasedání toliko v případě, že svolané shromáždění není usnášeníschopné, a toliko o záležitostech, která měla být na neusnášeníschopném shromáždění rozhodována.
Současně však OZ připouští, že stanovy společenství vlastníků jednotek mohou upravit rozhodování per rollam i pro jiné případy. To může být praktické zejména pro běžná rozhodnutí, která nejsou klíčová pro chod společenství vlastníků jednotek. Pak se přijetí rozhodnutí o takových věcech nemusí předcházet svolání zasedání shromáždění.
V každém případě musí návrh na rozhodnutí mimo zasedání shromáždění obsahovat:
- návrh rozhodnutí (usnesení),
- podklady potřebné pro jeho posouzení nebo odkaz na jejich umístění a
- údaj o lhůtě pro vyjádření vlastníka, přičemž lhůta nesmí být kratší 15 dní.
K přijetí usnesení se vyžaduje souhlas vlastníka s uvedením dne, měsíce a roku jeho učinění, které je podepsáno vlastní rukou na listině obsahující plné znění návrhu rozhodnutí. V případě spoluvlastníků jednotky se lze přiklonit k tomu, že byl-li jimi určen společný zástupce pro výkon jejich práv vůči osobě odpovědné za správu domu a pozemku, tedy společenství vlastníků jednotek (§ 1185 odst. 2 OZ), pak vlastnoručně jedná tento společný zástupce.
Výsledek hlasování je oznamován statutárním orgánem písemně včetně celého obsahu usnesení, bylo-li přijato. Důležité je, že se při počítání hlasů počítá většina hlasů všech vlastníků jednotek, resp. z celkového počtu vlastníků jednotek, pokud tak stanoví zákon. Je to logické, neboť pro účely hlasování per rollam musí být osloveni všichni vlastníci jednotek, a tedy všichni jsou tedy považování za „přítomné“ u rozhodování mimo zasedání shromáždění.
Velmi obdobná úprava platí i pro bytová družstva. Najdeme jí v §§ 652 až 655 zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích), ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZOK“). Na rozdíl od společenství vlastníků musí rozhodování per rollam připouštět stanovy bytového družstva, předchozí svolání členské schůze není vyžadováno. Návrh rozhodnutí se stejně jako v případě společenství vlastníků posílá všem členům bytového družstva.
Návrh na rozhodnutí mimo členskou schůzi musí obsahovat:
- návrh rozhodnutí (usnesení) a jeho odůvodnění,
- lhůtu pro doručení vyjádření člena družstva určenou stanovami, jinak platí, že je 15 dní, v obou případech s počátkem běhu lhůty ode dne doručení návrhu členovi,
- podklady potřebné pro přijetí rozhodnutí a
- další údaje, určí-li tak stanovy.
Při srovnání se společenstvím vlastníků jednotek je určitě zajímavé, že stanovy bytového družstva mohou určit i kratší lhůtu pro vyjádření vůle člena družstva, než je 15 dní. Rozhodná většina se počítá z celkového počtu hlasů všech členů bytového družstva. Zde opět platí stejný princip jako je tomu u společenství vlastníků jednotek.
Zákon č. 191/2020 Sb., o některých opatřeních ke zmírnění dopadů epidemie koronaviru SARS CoV-2 na osoby účastnící se soudního řízení, poškozené, oběti trestných činů a právnické osoby a o změně insolvenčního zákona a občanského soudního řádu, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „lex Covid“), v průběhu loňského roku v § 19 jako zvláštní opatření ve vztahu k rozhodování orgánů právnických osob (tedy i společenství vlastníků jednotek a bytových družstev) stanovil, že orgán právnické osoby může rozhodovat mimo zasedání v písemné formě nebo s využitím technických prostředků i tehdy, nepřipouští-li to stanovy. Další podmínky pro takovou formu rozhodnutí stanované zákonem však platí. Pokud podmínky rozhodování per rollam nevyplývají přímo ze zákona nebo nejsou obsahem stanov, určí je statutární orgán a seznámí s nimi v dostatečném předstihu členy společenství vlastníků jednotek nebo bytového družstva. V případě bytových družstev pak dokonce připouští per rollam i v případě shromáždění delegátů. Novela lex Covid č. 601/2020 Sb. pak prodloužila použitelnost uvedených mimořádných pravidel až do 30. června 2021 bez ohledu na trvání mimořádného opatření při epidemii (čl. I bod 2 novely).
Forma neosobního jednání v podobě rozhodování mimo zasedání shromáždění či jednání členské schůze však má svá úskalí. Klade nároky na argumentaci ze strany navrhovatele, tedy zpravidla statutárního orgánu. Častým důsledkem ztíženého stavu společného rozhodování prezenční formou jsou odložená rozhodnutí o významnějších investicích. V řadě případů je to možné proto, že jejich neprovedení není nijak vyžadováno a nemusí mít vliv na budoucí náklady správy a provozu bytového domu, nezpůsobí-li je ovšem sám špatný technický stav části budovy či technického zařízení. Některá rozhodnutí však mohou být spojena s plněním povinnostmi, jejichž plnění je vyžadováno. Tak tomu zřejmě bude např. u povinností vyplývající z evropské směrnice k úsporám k nakládání s energiemi nejen v bytovém domě. Změna způsobu měření energií a médií může být, a zpravidla i bude, větší investicí, ale i rozhodnutím zásadně měnícím dosavadní zvyklosti v domě. Právě vysvětlení všech souvislostí bez konání společného jednání v prezenční formě může být náročnou zkouškou pro uživatele bytového domu a jejich statutární orgány. Určitě platí, že si v z tohoto úhlu pohledu všichni společně oddychnou, až se i bytový dům bude moci vrátit k obvyklé formě společných setkání vlastníků jednotek či nájemců bytů.
Zdroj: Mgr. Martin Kroh, ČSRB
Foto: Pixabay
