7. června 2023

Téma: Bydlení pohledem práva

Exekuce prodejem nemovité věci – možnosti obrany nájemce (II)

 Prodej nemovité věci je jedním ze způsobů provedení exekuce, kterou provádí exekutor na zabavené nemovité věci dlužníka neboli povinného, kdy tato věc je následně zpeněžena v dražbě. Pro dražbu se sice primárně určí taková nemovitá věc, kterou povinný nevyužívá k bydlení pro sebe a svou rodinu, avšak v mnoha případech se jedná o byt či pozemek, jež povinný využívá jako zdroj příjmu například v podobě nájemného. Při prodeji nemovité věci v exekuci se jedná o tzv. excesivní závadu na věci, která v některých případech má větší či menší stupeň ochrany vůči prodeji nemovité věci v exekuci. Jaké možnosti obrany má ovšem nájemce v případě, kdy je prodávána v dražbě nemovitost, kterou má v nájmu?

Pro zodpovězení otázky je třeba alespoň obecně nastínit průběh exekučního řízení. Již v rámci exekučního příkazu musí exekutor mimo jiné vyzvat povinného k poskytnutí informací o právech a břemenech, která váznou na nemovité věci a nejsou zřejmá z katastru nemovitostí. Jedná se například o nájemní právo. Pokud jsou exekutorovi známy konkrétní osoby, které mají k nemovité věci nájemní právo, obeznámí je o prodeji nemovité věci rovněž exekučním příkazem.

Nájemní právo k nemovité věci určitým způsobem zasahuje i do konečné stanovené ceny nemovitosti. Před prodejem nemovité věci musí exekutor ustanovit znalce, který předmětnou nemovitost ocení. Soud může za účelem zjištění ceny rovněž provést i její ohledání, což jsou mu povinni umožnit včetně povinného i další oprávněné osoby k věci, jakými jsou například i nájemci. Výsledná cena je uvedena v tzv. usnesení o ceně, kde exekutor uvádí veškerá příslušenství k nemovitosti, jakož i jemu známá či oznámená práva, která nezanikají ani prodejem nemovité věci. Jedním z takových práv může být i právo nájemní.

Exekutor ovšem může rozhodnout, že nájemní práva k nemovitosti zanikají dražbou, jestliže výnos z těchto omezení vlastnického práva je nepřiměřený výhodě nebo výnosu v místě a čase obvyklém nebo také tehdy, pokud nájemní právo výrazně omezuje možnost prodat nemovitost v dražbě. Z těchto dvou možností bývá u nájemní smlouvy častější, že nájemné absolutně neodpovídá výši obvyklého nájemného a smlouva je tak výrazně nevýhodná pro povinného jakožto pronajímatele, a tudíž i pro věřitele za účelem uspokojení pohledávek. V rámci usnesení soudního exekutora může být v případě zániku nájemního práva rozhodnuto rovněž o náhradě, kdy se soudní exekutor musí vypořádat z důvody zrušení i výší předmětné náhrady. Zde má nájemce jedinou obranu, a tou je odvolání proti usnesení o ceně v souladu s ustanovením § 205 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, v platném znění (dále jen „občanský soudní řád“), ve spojení s ustanovením § 55c zákona č. 120/2001 Sb., exekuční řád, v platném znění.

Samotný prodej nemovité věci je prováděn dražbou, která je nařízena tzv. dražební vyhláškou. Proti ní není přípustné odvolání. S výjimkou nájmu bytu nebo věcného břemene bydlení zanikají úspěšnou dražbou také veškerá nájemní práva, ať už byla uvedena v dražební vyhlášce, či nikoli. Nájem bytu tedy přechází dražbou z povinného na vydražitele, kdy vydražitel je o těchto právech třetí osoby na předmětné nemovitosti obeznámen už v dražební vyhlášce. Může se ovšem stát, že nájemní právo k bytu dosud nebylo známo ani exekutorovi, natož dražiteli, a přesto přechází při dražbě na konečného vydražitele. Pokud se jedná o jiné nájemní právo nežli nájem bytu, je žádoucí i pro nájemce, aby byl exekutor o tomto právu obeznámen a uvedl jej do dražební vyhlášky nebo oznámil nejpozději po zahájení dražebního jednání, jinak právo nájemce po vydražení bez dalšího zaniká.

Zdroj: JUDr. David Pytela, MBA, LL.M.

Foto: Pixabay

gay black fat porn free xxx hardcore porn pornsexnxx.net alexis fawx codi vore biggest boobs in the wprld, asain with big boobs nude actress in bollywood pornoespresso.net step sister sleeping porn dad an son porn
my little pony videos free gay sex chat hotsexvideo.vip lindsey pelas onlyfans leaked gay guy straight porn, the fan bus porn mother seduced by son latexporn.win ryan conner cream pie gay daddy hairy porn, angela white pure taboo elana de la garza nude videoprono.vip big cocks hand jobs my pig princess f95
www sexiest videos com nudes walking on beach milfrabbit.net futa on female comics x c i d e o s, gay black dudes kissing nudes with tan lines xnxxteenvideos.com cody lane blue room shemale cum hands free, asian massage with happy end ok ko rule 34 pornhiho.net erotic massage las vegas milfs like it big
videos pornos les bianas hand jobs by older women milfxnxx.com full brazzers porn free lesbians step mom porn, ebony lesbians pussy lick x n xx video com xnxxvideoporno.com videos of men naked rule 34 clash of clans, hamster x free porn cogiendo con mi cunada pornstartub.com black biggest booty porn rule 34 rick and morty
what to use as a dildo fotos de chicos desnudos xxnx.vip girls on girls porn daughter and mother lesbian porn, paris hilton sex tape chrissean rock sex tape wifeporn.win sabrina banks onlyfans leaks big cartoon tits porn, girl fucks on twitch sara jay new porn xxxpor.win leaked celeb sex tapes sexiest scenes on netflix