21. října 2021

Téma: Bydlení pohledem práva

Vzájemné vypořádání spolubydlících s ohledem na společné dluhy vůči pronajímateli (V)

Právní režim vypořádání společných dluhů spolubydlících se bude lišit v závislosti na tom, v jakém právním vztahu k pronajímateli jsou.

Jestliže se bude jednat o společné nájemce bytu podle ustanovení § 2270 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník v platném znění (dále jen „občanský zákoník“), půjde o situaci, kdy každý jeden spolubydlící se stane stranou vícestranné nájemní smlouvy. Z ustanovení § 2271 občanského zákoníku plyne, že vůči pronajímateli jsou nájemci zavázáni společně a nerozdílně, tzn. že jsou povinni plnit jeden za všechny a všichni za jednoho, přičemž věřitel může požadovat celé plnění nebo jeho libovolnou část po kterémkoliv z nájemců. Potřeba vzájemného vypořádání je pak na jejich interní domluvě. Vůči pronajímateli tedy žádné podíly neexistují, vůči sobě navzájem si je však společní nájemci mohou smluvně vymezit.

Při řešení vzájemného vypořádání spolubydlících jakožto společných nájemců se uplatní ustanovení § 2271 občanského zákoníku, dle něhož společní nájemci mají stejná práva a povinnosti. Na tomto místě je vhodné rovněž zmínit ustanovení § 2721 občanského zákoníku, které stanoví, že o vzájemných právech a povinnostech společníků platí obdobně ustanovení o spoluvlastnictví. Obě ustanovení jsou dispozitivní, a tak stranám nic nebrání, aby si práva a povinnosti upravily odlišně od zákonné úpravy.

Spolubydlící nemusí být jen společní nájemci. Může nastat také situace, kdy nájemcem bude jen jeden z nich a ostatní budou ve vztahu podnájemníků nebo budou vystupovat jen jako členové domácnosti. Jako členové nájemcovy domácnosti nejsou s pronajímatelem v žádném právním vztahu. Pronajímatel má právo vyhradit si souhlas s přijetím každého nového člena nájemcovy domácnosti, ledaže by se jednalo o osobu blízkou nebo o jiný případ hodný zvláštního zřetele. V případě zřízení podnájmu zde opět nevzniká žádný závazek mezi těmito spolubydlícími jakožto podnájemníky a pronajímatelem. Podnájem je závazkovým vztahem pouze mezi nájemníkem a podnájemníky. V situaci, kdy podnájemník způsobí škodu, tak za ni bude odpovídat nájemce sám, protože závazkový vztah je pouze mezi pronajímatelem a nájemcem. Podnájemník může ovšem předpokládat, že po něm nájemník bude škodu vymáhat.

Kromě výše uvedených případů mohou být spolubydlící samostatní nájemci pokojů s oprávněním využívat společné prostory bytu. V takovém případě je každý samostatným nájemcem. Práva a povinnosti se budou řídi dle úpravy o nájmu bytu a domu, přičemž k ostatním spolubydlícím jakožto nájemcům pokoje nebudou mít z hlediska práva žádný vztah, jen vůči pronajímateli.

Zdroj: JUDr. David Pytela, MBA, LL.M.

Foto: Pixabay

X