Téma: Co byste měli vědět o bydlení v bytovém domě

Vymáhání pohledávek (IV)

Statutární orgány bytových korporací (společenství vlastníků jednotek či bytových družstev) se musí často potýkat s dlužník/neplatiči z řad vlastníků jednotek či členů družstva, kteří neplní své povinnosti vyplývající jim ze zákona a nehradí předepsané platby na účet subjektu. Chybou může být také nedůsledný, případně nesprávný postup vymáhání dlužné částky.

Co je člen bytové korporace povinen platit?

Podle ustanovení § 1180 odst.1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů, dále jen „OZ“) je vlastník jednotky povinen přispívat na správu domu a pozemku v poměru odpovídajícím jeho podílu na společných částech, nebylo-li v prohlášení (vlastníka) určeno jinak. Dále podle ustanovení § 1181 odst.1 OZ vlastník jednotky platí zálohy na plnění spojená nebo související s užíváním bytu.

V případě členů bytových družstev je platí podobné povinnosti, člen družstva je povinen platit nájem jako účelně vynaložené náklady bytového družstva vzniklé při správě těchto družstevních bytů, včetně nákladů na opravy, modernizace a rekonstrukce domů, ve kterých se nacházejí, a příspěvků na tvorbu dlouhodobého finančního zdroje na opravy a investice těchto družstevních bytů (§ 744 odst. 1 zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích), dále jen „ZOK“). Spolu s nájemným hradí člen bytového družstva také zálohy na úhradu nákladů na služby poskytované s užíváním bytu (§ 4 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty).

V situaci, kdy své zákonné povinnosti neplní větší počet členů bytové korporace nebo kdy některý její člen neplní své povinnosti dlouhodobě, může dojít k reálnému ohrožení fungování společenství vlastníků jednotek či bytového družstva, a dokonce až k druhotné platební neschopnosti daného subjektu. Včasné a správně vedené vymáhání pohledávek patří mezi základní povinnosti členů statutárních orgánů. Případy nevymáhání pohledávek patří mezi nejčastější situace, kdy dochází k podání žaloby na členy statutárních orgánů bytových korporací. Členové bytové korporace se mohou touto formou domáhat uhrazení dlužné částky po členech statutárního orgánu, kteří svou nečinností způsobili subjektu škodu.

Častou chybou je nesprávný nebo laxní přístup při vymáhání dluhů

V praxi může dojít k situaci, kdy statutární orgán společenství vlastníků jednotek nebo bytového družstva nepostupoval správně při vymáhání dlužných částek a spoléhal pouze na ústní příslib zaplacení dluhu „v nejbližší době“. Dlužník se mezitím ocitl v insolvenci, což zástupce bytové korporace nezjistil a nepřihlásil svoji pohledávku do insolvenčního řízení. V této situaci nedisponuje statutární orgán vůči dlužníkovi žádným prostředkem, jehož prostřednictvím by mohl vždy vymoci svůj dluh.

Proto je důležité začít vymáhat dlužnou částku bez zbytečného prodlení. Standardní praxí je upomínat dlužnou částku odpovídající třem měsíčním platbám, které člen bytové korporace neuhradil. V té chvíli dostává dlužník první upomínku (mailem, dopisem) s uvedením doby, dokdy má zaplatit. Pokud ani v této době nezaplatí, zašle mu věřitel předžalobní upomínku doporučeným dopisem.

Posouvání splatnosti dluhu je nepřípustné

Některá společenství vlastníků jednotek či bytová družstva ve svých upomínkách často uvádí prostou větu „dluh uhraďte do (nějakého data)“ nebo v upomínce přímo stanoví „náhradní termín splatnosti“ nebo „nový termín splatnosti“. Takové znění rozhodně není správným řešením, neboť tím často dochází k posouvání splatnosti dluhu. Při následném soudním vymáhání dluhu je pak složitější prokazovat, kdy se stal dluh splatným a zda nedošlo k posunu splatnosti – tedy od kdy je osoba v prodlení, jaká bude sankce, od kdy počítat úroky z prodlení a podobně. Posunutí splatnosti také nemá žádnou oporu ve stanovách a statutární orgán se v takovém případě vystavuje nebezpečí, že jeho jednání bude považováno za svévolné rozhodnutí v rozporu s péčí řádného hospodáře.

Předžalobní výzva

S předžalobní výzvou, která je kvalifikovanou upomínkou dlužníkovi, se pojí hned několik problematických aspektů. Základní chyby, které později mohou komplikovat přiznání náhrady nákladů v soudním řízení, jsou špatné vyčíslení dluhů a příslušenství v předžalobní upomínce a nespecifikovaný právní důvod. Důležitá je i forma předžalobní výzvy, ta musí být písemná a je nezbytné doložit doklad o jejím odeslání (tím bude podací lístek nebo doručenka). Je vhodné přenechat vypracování předžalobní upomínky advokátovi, který zná všechny její náležitosti. S tímto souvisí i přiznání náhrady nákladů řízení za vypracování předžalobní upomínky. Pokud si bytová korporace sama připraví předžalobní výzvu nebo ji připraví a odešle správcovská firma, pak za ni společenství vlastníků jednotek nebo bytovému družstvu nenáleží náhrada nákladů v rámci soudního řízení. Oproti tomu, pokud tuto činnost přenecháte advokátovi, ten to jako úkon uplatní a dlužník bude hradit i tento náklad řízení. Pokud dlužník nereaguje na předžalobní výzvu, je nutno přistoupit k podání návrhu na vydání platebního rozkazu, nebo žaloby. Ideální je, když je tento postup upraven a rozpracován ve stanovách bytové korporace.

Které dokumenty je vhodné přikládat k žalobě na soud

V žalobě je nezbytné v uvést, o jaký dluh se jedná, tedy, zda se jedná o nedoplatek z vyúčtování záloh za zúčtovací období nebo zda jde o neplacení záloh v daném kalendářním roce. S tím souvisí i nutnost správně započíst uhrazené částky a vyčíslit tak dluh a sankční poplatky. Rovněž je potřeba správně označit měsíce, kterých se žalovaný dluh týká a za jaké období se uplatňuje sankce a jak byla vypočtena. Dále se dokládají dokumenty, ze kterých vyplývá, kolik činil předpis záloh a kdy a kým bylo o zálohách rozhodnuto, nebo se předkládá vyúčtování záloh s uvedením data splatnosti a odkazem na dokument, z něhož tato splatnost jednoznačně vyplývá. Rovněž se dokládá, že dlužník byl řádně seznámen s předpisem záloh, a u vyúčtování je třeba doložit, že jej dlužník obdržel. S tím souvisí často nesprávná praxe doručování těchto dokumentů členům bytové korporace neprůkaznými způsoby. Neopomenutelnými dokumenty je také předžalobní upomínka společně s dokladem o jejím odeslání. Pohledávky se promlčují za tři roky od data jejich splatnosti, i to je aspekt, který by měl statutární orgán sledovat, jinak se mohou stát pohledávky za dlužníky nevymahatelnými s možným dopady pro členy statutárních orgánů v podobě náhrady způsobené škody.

Zdroj: Martin Kroh, ČSRB

Foto: Pixabay