20. dubna 2024

Téma: Co řeší předsedové společenství vlastníků? Nedoplatky z vyúčtování

Mnoho společenství vlastníků jednotek se v minulosti potýkalo s nedoplatky z vyúčtování záloh na služby, a v souvislosti s nárůstem cen energií se mohou obávat dalšího nárůstu nedoplatků. Bez ohledu na to, zda bydlíte ve vlastním, družstevním, nebo nájemním bytě, finanční dopad zdražení energií může být citelným zásahem do rodinných rozpočtů. K tomu je nutné ještě připočítat zvyšující se ceny dalších služeb spojených s bydlením, ale i dalších běžných výdajů domácnosti. Stále více se jich bude potýkat s nedostatkem financí. Společenství vlastníků jednotek, bytová družstva i další vlastníci bytových domů se musí připravit na rostoucí počty dlužníků.

Finanční problémy domácností se naplno projeví při ročním vyúčtování

Vyúčtování a splatnost přeplatků a nedoplatků upravuje zákon č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty (zákon o službách). Rozúčtování nákladů a vyúčtování záloh se provádí za zúčtovací období, kterým je zpravidla kalendářní rok. S předstihem před termínem vyúčtování jsou prováděny odečty spotřeby tepla, teplé i studené vody a elektřiny. V domech, kde je individuální vytápění v jednotlivých bytech, se spotřeba tepla v rámci společného rozúčtování vztahuje pouze na společné prostory domu. Odečty elektřiny se u bytových domů týkají také zpravidla jen její spotřeby ve společných částech domu (např. osvětlení či provoz výtahu). Roční vyúčtování zahrnuje i další služby spojené s bydlením. Jedná se například o úklid společných částí domu, odvoz odpadu, provoz výtahu a další. Zatím na domácnosti naplno dolehlo zvýšení ceny energií v rámci jejich osobní spotřeby. Blížící se roční vyúčtování ale může situaci dramaticky změnit. Letos je na místě očekávat, že počet dlužníků ve vlastnickém, družstevním nájemním i nájemním bydlení výrazněji vzroste.

Vysoký nedoplatek může mít řadu příčin. Jaké jsou nejčastější?

Nejčastějším důvodem jsou nesprávně nastavené zálohové platby, především na náklady vytápění a spotřebu studené či teplé vody. Na obranu bytových korporací i vlastníků bytových domů je však třeba uvést, že v poslední době není jednoduché nastavovat jejich optimální výši vzhledem k velmi proměnlivým podmínkám na trhu.

Neočekávaně vysokou spotřebu vody může způsobit například dlouhodobější návštěva, nedostatečná teplota teplé vody, únik vody přes nekvalitní baterii nebo toaletou, nájemníci v bytě apod. Dalším důvodem vyšší spotřeby tepla může být nesprávná regulace vytápění, kdy uživatel bytu řeší nadměrné teplo v bytě častým větráním, a ne regulováním přes hlavici na radiátoru, resp. krátkým intenzívním vyvětráním. Jinou kapitolou je nesprávný odečet vodoměrů či měřičů tepla, kde se do budoucna jeví nová povinnost v podobě vzdáleného měření a průběžného informování uživatelů bytů jako zajímavá cesta k větší kontrole svých spotřeb. Nesrovnalost může případně nastat i při chybném započítání zálohových plateb či mohou být náklady na teplo nesprávně rozpočítané.

S aktuálním přehledem výdajů pomůže možnost průběžného sledování nákladů na energie

Roční vyúčtování je v mnohých domácnostech jediným obdobím v roce, kdy uživatelé bytů dostávají informace o své roční spotřebě. Přitom častější informovaností o spotřebě by mohli lépe regulovat své spotřebitelské chování, čímž by předešli vysokým nedoplatkům. Nehledě na skutečnost, že řešení nadměrných spotřeb může mít příčinu např. v neměřených únicích vody, jejichž odhalování jedenkrát ročně může přinést nemalé náklady bytovému domu a zavinění dodavatelem nemusí být vždy prokazatelné. Jednoduchým řešením jsou dálkové odečty spotřeby energií. Údaje o spotřebě lze snadno sledovat, srovnávat s minulými obdobími nebo s průměrnými spotřebami v obytném domě. Kromě toho mohou být spotřebitelé varováni před neobvyklými jevy, jako je únik vody, nestandardní spotřeba nebo poruchy na měřičích.

S dlužníky je nezbytné od počátku komunikovat

Odhady některých správců bytových domů naznačují, že nárůst nákladů za bydlení může být v desítkách procent oproti platbám v nedávné minulosti. Je tomu tak především právě u tepla a teplé vody, elektřiny ve společných částech bytového domu, ale i elektřiny a plynu spotřebovávaných v bytech. Každé bytové družstvo či společenství vlastníků jednotek by mělo mít rezervu na nenadálé situace, kterou samozřejmě může využít i na výkyv v platební morálce jeho členů. Jako přirozená a vlastně jedině se nabízející „rezerva“ je dlouhodobá záloha na opravy a údržbu (tzv. fond oprav). Pokud by se platební morálka zhoršila významně, může to ohrozit i provozuschopnost bytové korporace. Proto je potřeba pohledávky po splatnosti na měsíční bázi sledovat a řešit.

Častou chybou je nesprávný postup při vymáhání dluhů

Důležité je začít vymáhat dlužnou částku bez prodlení. Jakmile člen společenství vlastníků jednotek bude dlužit částku odpovídající třem měsíčním platbám, dostává první upomínku (mailem, dopisem) s uvedením doby, dokdy má zaplatit. Pokud ani v této době nezaplatí, zašle mu SVJ předžalobní upomínku doporučeným dopisem. A v případě, že nereaguje, je na místě neodkládat předání pohledávky do rukou advokáta. Častým řešením je také uzavření splátkového kalendáře, kde je pak možné zhodnotit i osobu dlužníka a jeho schopnosti dostát v náhradním termínu či termínech svého závazku. Zkušenosti ukazují, že je třeba důsledně hlídat i následné plnění splátkového kalendáře. Jeho porušení pak bývá důvodem pro okamžité zesplatnění zbývající části pohledávky, které pak může opět putovat do rukou advokáta.

Zdroj: Martin Kroh, ČSRB

Foto: Pixabay